Une SCI, c’est tout d’abord une société civile qui est plus particulièrement destinée à la gestion de son patrimoine immobilier.
C’est quoi une société civile ?
C’est une société qui n’est pas commerciale c’est-à-dire qui n’a pas pour objet principal l’achat, la transformation et la revente de biens à des tiers.
Elle permet :
- De gérer un patrimoine (Société civile de portefeuille ou Société civile immobilière (SCI) ou société civile de Placement Immobilier (SCPI)). Ce patrimoine peut être existant ou à venir (acquisition à l’aide d’emprunt).
- D’exercer une activité libérale (Société civile professionnelle (SCP) de notaire, de médecin ou d’avocat par exemple),
- De mettre en commun des moyens (matériel ou personnels) entre plusieurs associés ayant une activité libérale (on parle alors de Société Civile de Moyen (SCM)) ,
- De mettre en commun des moyens pour la construction de plusieurs logements en vue ensuite de se les partager (Société Civile d’Attribution (SCA))
Note : Bien sûr comme le droit français n’aime pas la simplicité, il existe une exception à la règle, la Société Civile de Construction Vente (SCCV) dont l’objet spécifique est l’achat d’un terrain, la construction et la revente de la totalité des lots construit. Elle est spécifique aux opérations de promotion immobilière.
Dans la suite de cet article, nous nous concentrerons sur la Société civile Immobilière (SCI) qui est donc une forme particulière de Société Civile
Ça sert à quoi une SCI ?
La SCI est une formidable boite à outil que l’on va pouvoir mettre en œuvre dès que l’on veut gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle permet de réaliser tous les objectifs ci dessous , ce qui explique l’engouement qu’elle provoque. C’est à dire:
- De séparer l’avoir et le pouvoir sur un bien. Vous pouvez par exemple transmettre la propriété d’un bien à vos enfants tout en continuant à le gérer et à en percevoir les revenus voir même décider de le vendre et d’en racheter un autre sans avoir à demander l’avis à qui que ce soit,
- D’acheter pour des concubins, un bien immobilier ensemble, tout en se protégeant mutuellement sans le cout lié à une donation ou un leg (ce qui évite 60% de droits à payer),
- D’éviter les problèmes liés à l’indivision (décisions bloquées en indivision à cause à de la règle de l’unanimité ou des deux tiers)
- D’acheter ou de gérer un bien même avec des mineurs ou des personnes protégées (tutelle, curatelle)
- De séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel pour un chef d’entreprise,
- De se créer de la trésorerie par le principe d’une vente à soit même sans passer par un crédit hypothécaire
- De choisir la fiscalité applicable aux biens immobiliers (Impôt sur le revenu plus CSG/CRDS ou impôts sur les sociétés) et ainsi d’optimiser sa trésorerie,
- De permettre un partage efficace dans une donation lorsqu’il n’y a qu’un seul lot ou des lots inégaux
- D’optimiser les montants transmis lors d’une donation en jouant sur le nombre de parts objets de la donation,
- D’optimiser la plus-value en choisissant de vendre directement le bien détenu par la SCI ou les parts de la SCI,
- De mieux choisir la loi applicable à une succession pour des expatriés,
- D’éviter les droits de préemption de la mairie ou du conservatoire du littoral sur des terrains ou des immeubles.
C’est compliquer de créer sa SCI ?
En théorie non.
Il suffit de rédiger les statuts en fonction de ses objectifs et de les enregistrer.
Vous en trouverez de nombreux modèles sur internet.
Cependant en fonction de vos objectifs, de votre situation personnelle et de celles de vos associés, de également ce qui est apporté et de la façon dont cela est apporté, de nombreuses clauses doivent être adaptées ou ajoutées.
Nous vous conseillons donc de vous faire aider par un professionnel de la gestion de patrimoine, un avocat, un expert-comptable ou par un notaire.
Une fois les statuts établis et signés, il ne reste qu’à les déposer au greffe du tribunal de commerce du siège social de la SCI (ou directement en ligne sur le site www.infogreffe.fr rubrique « Immatriculer une entreprise en ligne avec :
- un imprimé M0 (récupérable sur internet),
- Un justificatif de domicile et une autorisation de l’occupant des lieux permettant d’y domicilier le siège social de la SCI,
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation pour le ou les gérants,
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs (liste des personnes détenant plus de 25% des parts ou des droits de votes, formulaire également récupérable sur internet),
- Une attestation de publication dans un journal d’annonce légales,
- Une copie des pièces d’identité en cours de validité des associés et des gérants,
- Un chèque pour le greffe (ou un paiement en ligne)
Le cout global est de l’ordre de 300€ (env 75€ pour le dépôt des statuts, 25€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs et 200€ pour la publication dans un journal d’annonces légales). Certains professionnels peuvent également demander des honoraires pour la rédaction des statuts.
Quelques jours plus tard la SCI est créée et vous pouvez avec le KBis ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI.
Quels sont les inconvénients ?
a) Il faut tenir une comptabilité (qui peut être très simple, un fichier Excel peut suffire pour les SCI soumises à l’impôt sur les revenus) et donner une vie sociale à la SCI (tenir des assemblées générales entre les associés). Ceci pour d’une part ne pas être accusé d’avoir créé une société fictive, et d’autre part pour calculer au mieux la plus-value au moment de la vente des biens immobiliers.
b) Contrairement à ce que l’on peut lire ici ou là sur internet, la donation de parts d’une SCI doit obligatoirement se faire devant notaire.
c) Si vous choisissez de placer la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), vous aller bénéficiez de la possibilité d’amortir le bien et ainsi de diminuer pendant de longues année la fiscalité applicable. Cependant au moment de la vente du bien, toute la part qui aura été amortie sera imposable à l’impôt sur les sociétés en plus de la plus-value réalisée et ce sans aucun abattement pour durée de détention. La somme qui restera devra de plus être soumise au prélèvement forfaitaire à 30% avant d’être enfin récupérée par les associés.
d) Contrairement à des sociétés de type SA, SAS ou SARL où la responsabilité des associés est limitée au capital social apporté, dans une SCI leur responsabilité est illimitée et est répartie entre eux au prorata des parts de chacun (sauf cas particuliers des SCPI où la responsabilité est de base limitée à deux fois le capital investit (article L214-89 du code de commerce) et peut même être limitée par les statuts au simple capital investit).
e) Tous les ans vous devrez déposer une déclaration spécifique à la SCI début Mai sur le site des impôts ainsi qu’une déclaration des comptes courants.
En résumé, il faut choisir entre être imposé régulièrement tout au long de la détention du bien immobilier et peu lors de sa vente (IR) ou être imposé faiblement pendant la location et fortement au moment de la vente (IS) et accepter de faire un peu d’administratif.
Somme toute, rien d’insurmontable….
N’hésitez pas à nous poser vos questions nous nous ferons un plaisir d’y répondre.
