Dans cet article, nous commencerons par quelques rappels sur la location meublée puis nous étudieront:

• Les pièges liés aux donations avec réserve d’usufruit
• Les pièges liés aux plus value et plus particulièrement pour les professionnels
• Les pièges liés à la sécurité sociales des indépendants
• Les pièges liés aux emprunts pour l’acquisition d’un meublé
• Les pièges liés à la détention d’un meublé en indivision
• Les pièges liés à l’impôt sur la fortune immobilière
• Les pièges liés à l’encadrement des loyers
• Les pièges liés à la transformation d’un bien pour mise en location meublée saisonnière

C’est quoi la location meublée?

C’est la mise à disposition de locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.  

Soit à minima :

La location peut être réalisée par le propriétaire du logement (en direct ou via une agence immobilière), ou par un gestionnaire qui s’occupe de la totalité de l’immeuble comme c’est le cas avec les résidences de service  telles que les(résidences étudiantes, les résidences séniors, les résidences de tourisme, les établissement Hospitaliers pour Personne Agées et Dépendantes (EHPAD), et les résidences d’affaire.

Les types de locations meublées

La location peut ensuite être soit saisonnière soit destinée à la résidence principale des locataires, on parle dans ce dernier cas de bail d’habitation.

A : La location saisonnière

Sauf pour la mise à disposition d’une partie de sa résidence principale, les locations saisonnières sont généralement soumis à une déclaration préalable à la mairie où est située le logement.

Pour finir, de nombreuses communes ont mis en place une taxe de séjour (proportionnelle ou forfaitaire) pour les locations saisonnières. Les montants, commune par commune, peuvent être consulté sur : http://taxesejour.impots.gouv.fr/DTS_WEB/FR/

B : La Location Meublée d’Habitation

Les baux d’habitation sont d’une durée minimale de 1 an (ou 9 mois si le locataire est étudiant) .

Il est cependant possible d’avoir recours à un bail particulier, dit bail mobilité. Il est cette fois d’une durée comprise obligatoirement entre 1 et 10 mois maximum sans qu’il ne soit possible de le renouveler au-delà de ces 10 mois. Ce bail mobilité est ouvert aux étudiants, aux stagiaires, aux apprentis, aux personnes en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle, ainsi qu’aux personnes effectuant un service civique. Outre sa durée limitée, il présente également l’avantage pour le locataire d’interdire que soit demandé un dépôt de garanti à l’entrée dans les lieux (alors qu’il peut aller jusqu’à 2 mois de loyer pour un bail d’habitation meublé classique)

Les avantages de la location meublées

Les revenus d’une location meublée sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue de mêmes standing et il est en plus possible de déduire de ces revenus un amortissement calculé sur la valeur des murs (hors quote-part pour le terrain),des meubles et sur option des frais d’acquisition, ce qui diminue fortement voir même annule parfois complètement la fiscalité sur ces revenus.

Note : Les meublés ayant fait l’objet d’une réduction Censi Bouvard ne peuvent bénéficier des amortissement que sur la partie non éligible à la réduction c’est-à-dire la partie dépassant 300 000€ et les meubles ( art 39 G CGI).

 Les loueurs meublés NON professionnels bénéficient d’une autre faveur exceptionnelle.

En effet, les amortissements réalisés ne sont pas pris en compte au moment du calcul de la plus-value et la taxe sur la plus-value bénéficient en plus des abattements pour durée de détention comme pour l’immobilier classique. Ils bénéficient donc du meilleur des deux mondes : Les amortissements des professionnels et les calculs des plus-values des particuliers.

Les loueurs qui acquièrent le statut de Loueur en meuble professionnel (LMP), peuvent en plus déduire les déficits éventuellement générés par l’activité de location meublée de leur revenu global sans limitation de montant.

Pour acquérir le statut de LMP (Loueur en Meublé professionnel) il faut recevoir des recettes brutes issues des locations meublées d’un montant supérieur à 23 000€/an et que ces recettes brutes représentent plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (salaire, BIC autre que la location meublée, BNC, revenu de gérance, ou BA)

Comme nous le verront plus loin, l’état est cependant un peu moins généreux pour eux en ce qui concerne l’imposition des plus-values.

Enfin la location dans les résidences meublées de service (Ehpad, résidence séniors et étudiantes, …) permet de ne pas avoir à s’occuper des locataires et de percevoir un loyer de la part du gestionnaire que le logement soit effectivement occupé ou non.

Lorsqu’il n’y a plus suffisamment de charges et d’amortissement, il est possible :

• d’opter sous condition (cf ci dessous « les pièges liés à l’indivision ») pour le régime micro (50% d’abattement forfaitaire ou 71% pour les résidences de tourismes « classées » et les chambres d’hôtes) dans la limite de certains plafonds (Ce régime permet également de ne pas être obligé de tenir une comptabilité ni de déposer chaque année la déclaration 2031),
• ou de se revendre à soit même le bien via une SARL de famille.

Les pièges

Comme on l’a vu ci-dessus, il existe de très nombreux avantages à la location meublée, mais le diable se cache parfois dans les détails….

Les pièges liés aux donations avec réserve d’usufruit

Vous avez acquis, il y a quelques année un appartement que vous avez meublés et mis en location. Vous décidez maintenant de préparer votre succession et vous décidez de donner la nue-propriété de ce bien à vos enfants pour bénéficier à la fois des abattements de 100 000€ par enfant pour donation et également de la décote liée à la conservation de l’usufruit comme vous l’auriez fait pour un immeuble classique.

Cela pourrait bien être, en fait, une fausse bonne idée !

A: Est-il toujours possible de déduire un amortissement des revenus perçus par l’usufruitier ?

L’administration fiscale se basant sur une décision du conseil d’état datant de novembre 1965, considère que l’usufruitier n’est pas propriétaire du bien et ne peut donc pas à ce titre pratiquer d’amortissement dessus.

Elle répond donc catégoriquement NON à cette question.

Vous vous retrouvez alors dans la situation d’enfants nu-propriétaires qui peuvent amortir, mais qui n’ont pas de revenus permettant d’utiliser cet amortissement et de parents usufruitiers qui perçoivent un revenu et qui ne peuvent plus amortir.

CEPENDANT un arrêt récent du conseil d’état  (arrêt n°419912 du 24 avril 2019) est venu un peu modifier la donne mais n’a pas encore été intégré par la doctrine de l’administration fiscale. Cet arrêt confirme les décisions antérieures de plusieurs cours d’appels et du tribunal administratif de Paris également non reprises par la doctrine fiscale.

Dans cet arrêt le conseil d’état rappelle qu’un usufruit viager est un droit réel qui peut s’amortir et que l’on peut utiliser les règles de répartition entre nue-propriété et usufruit de l’article 669 du code général des impôts pour estimer la valeur de l’usufruit à amortir et les tables de mortalité d l’INSEE pour déterminer la durée de l’amortissement.

Remarque 1 : le conseil d’état ne se prononce pas sur la détermination de l’usufruit selon une règle comptable en lieu et place de l’estimation fiscale de l’article 669. A la lecture de l’arrêt il nous semble qu’une estimation comptable basée également sur une durée de vie estimée d’après les mêmes tables de mortalité puisse être utilisée pour déterminer la valeur de l’usufruit à amortir. Cela reviendrait néanmoins à agité un chiffon rouge devant l’administration fiscale.

Remarque 2 : Il est important de noter que l’amortissement ne porte plus sur la valeur globale du bien mais uniquement sur l’usufruit conservé par les parents.

Remarque 3 : si le bien a été partiellement amorti avant la donation, faut-il prendre comme base du calcul de l’usufruit à amortir, la part de la valeur vénale du bien au jour de la donation ou la part de la valeur comptable intégrant les amortissements déjà réalisés ?

• Il n’y a pas à notre connaissance de jurisprudence sur ce point.
• Bien que le texte de l’arrêt du conseil d’état mentionne l’article 669 du CGI pour la détermination de la valeur de l’usufruit et que la taxation de la donation se fasse sur la base de la valeur vénale du bien, il nous semble préférable d’utiliser la valeur comptable (donc déduction faites des amortissements précédents) pour déterminer la valeur de l’usufruit à amortir afin de ne pas subir les foudres de l’administration fiscale.
• En effet, utiliser la valeur vénale pourrait conduire à amortir une second fois un bien déjà amorti : par exemple les parents effectuent la donation après que le bien a été totalement amorti et ils bénéficieraient alors à nouveau d’un amortissement bien que le droit d’usufruit n’ai jamais quitté leur patrimoine

B: Le nu-propriétaire peut-il déduire un amortissement ?

Si le nu-propriétaire exerce une activité relevant d’un régime réel d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qu’il décide d’inscrire la nue-propriété de l’immeuble à son actif professionnel, les charges afférentes à cette immobilisation et donc les amortissements sont bien déductibles.

Encore faut-il qu’il puisse le déduire de quelque chose. S’il n’a pas de revenu de même nature, ici des BIC il doit :

• Constituer une comptabilité régulière
• Indiquer et déclarer les sommes mises en report chaque année au titre des amortissements
  • Pour rappel l’art le 1 ter de l’article 156 du CGI stipule que les déficits ne peuvent être reportés que pendant 10 ans mais heureusement le 39 C du CGI précise lui dans le cas du LMNP, que les amortissements qui n’ont pas pu être déduits à cause de la limitation du montant des revenus perçus moins les charges, restent reportables sans limitation de durée.
  • Pour faire plus simple, les déficits liés à des charges (gros travaux par exemple) sont perdus au bout de 10 ans mais les amortissements sont conservés sans limitation de durée.

Si le nu propriétaire a le statut de LMP, le problème ne se pose pas car c’est qu’il a d’autres revenus de même nature.

Les pièges liés aux plus values

Les plus-values sont bien sur taxées au moment des ventes, mais comme on va le voir ci-dessous elles peuvent également l’être à l’occasion d’une donation ou d’une succession.

Pour rappel,

• les plus-values de cession (vente) pour les non professionnels se calculent avec les abattements pour durée de détention applicables aux plus-value immobilières des particuliers (art 150 U et 150VB)

• Les plus-values de professionnels (LMP) se décomposent en deux (art 39 duodecies CGI)
  • Les plus-values de court terme qui correspondent aux amortissements ou aux ventes d’un biens détenus depuis moins de deux ans.
    • Elles sont taxées à l’impôt sur le revenu et peuvent bénéficier d’un étalement sur 3 années. Elles peuvent être exonérées au titre de l’article 151 septies (cf ci-dessous)

La MAUVAISE NOUVELLE de 2021, c’est qu’elles sont maintenant soumises aux cotisations sociales des indépendant en lieu et place de la CSG/CRDS. Elles sont donc taxées entre 33% et 45% selon leur montant au lieu de 17.2% et ce même si elles sont exonérées d’impôts au titre de l’article 151 septies

• Les plus-values de long terme qui correspondent à l’évolution du prix d’un logement détenu depuis plus de deux ans (et aux évolutions de prix des éléments non amortissables également détenus depuis plus de deux ans).
  • Elles sont taxées au taux de 30% après les abattements de 10% par années de détention échues au-delà de la cinquième année (art 151 septies B)
  • Note : ne doivent être prises en compte pour les abattements que les années durant lesquelles le bien est effectivement loué.

L’éventuel reliquat peut bénéficier, pour les personnes physiques, du report d’imposition prévu à l’article 41 du code des impôts avec une exonération définitive après 5 ans à condition que le bien reste loué à titre professionnel pendant 5 ans.

Les deux types de plus-values peuvent également être exonérées par l’application du 151 Septies si le bien est détenu depuis plus de 5 ans :

• Soit totalement si elles ont inférieures à 90 000€ (ou 250 000€ pour les meublés en résidences touristiques classées ou en chambre d’hôte)
• Soit partiellement si elles sont inférieures à 126 000€ (ou 350 000€ pour les pour les meublés en résidences touristiques classées ou en chambre d’hôte). Dans ce cas la plus-value exonérées s’élève à : PV*(126 000 – PV)/36 000 dans le premier cas et PV*(350 000 – PV)/100 000 dans le second.

Qu’en est-il de la plus-value latente au moment de la donation ou de la succession ?

Pour les loueur non professionnels (LMNP)

Pour les LMNP, la réponse ministérielle Frassa n°14933 du 28/05/2015 est très claire. Elle précise que « la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu ».

Elle peut être étendu au cas des successions car les plus-values immobilières des particuliers ne s’appliquent qu’aux mutations à titre onéreux (c’est à dire les ventes) et pas aux mutations à titre gratuit (les donation et les succession)

Donc tout va bien de ce côté.

Pour les Loueurs professionnels (LMP)

Il n’en va malheureusement pas de même pour les loueurs en meublé professionnels. En effet dans leur cas, ils sont soumis au régime des plus-values professionnelles et peuvent donc être imposés sur les plus-value latentes,

Cette plus-value latente est la différence entre la valeur du bien au jour de la donation ou de la succession et la valeur comptable prenant en compte les amortissements déjà réalisés

Dans le cas d’une donation, l’administration considère ( BOI-BIC-PVMV-10-10-20 point 490) que l’on peut appliquer à cette plus-value le ratio entre la valeur de la nue-propriété et de la pleine propriété mais dans le cas des successions c’est la totalité de cette plus-value latente qui devient taxables après d’éventuels abattement.

C’est-à-dire que les LMP peuvent taxées sur des sommes qu’ils n’ont pas encore reçues.

Exemple de calcul de plus-value latente lors d’une donation dans la cas d’un LMP

• Hypothèses :
  •  Montant de l’acquisition 250 000€
  • Amorti à hauteur de 7 500^e par an
  • Prix de vente : 300 000€
  • La donation a lieu 10 ans après l’acquisition
  • Le donateur à 62 ans au moment de la donation
  • Calculs :
    • Plus-value professionnelle au moment de la vente : 300 000 – 250 000 + 10*7500 = 125 000€
    • Part de la nue-propriété selon l’article 669 du CGI : 60%
    • Montant de la plus-value taxable avant abattement :
      • 125 000 * 60% = 75 000€

Il faudra alors compter sur les reports, abattements ou exonérations prévus aux article 41, 151 Septies et 151 septies B du CGI pour limiter le montant de la taxation.

Le piège du régime de la sécurité social des travailleurs Indépendants

La loi de finance de la sécurité sociale pour 2021, oblige les LMP à partir du 01/01/2021 à s’affilier au régime de sécurité social des travailleurs Indépendants.

L’impact est extrêmement fort puisse qu’en plus des plus-value de court terme que nous avons déjà évoquées précédemment, les bénéfices sont eux aussi soumis aux cotisations sociales à un taux pouvant varié de 35% à 43% (dépend du montant des recettes) au lieu de 17.2%,

De plus même en cas de déficit, les LMP devront quand même payer le forfait minimum (1 145€/an en 2021).

Le piège lié à l’emprunt en cas de décès

Lorsque le logement meublé est acquis à l’aide d’un emprunt, la banque exige le plus souvent qu’une assurance soit prise sur la tête de l’un ou plusieurs des acheteurs (ou des associés dans le cas d’une acquisition via une SARL).

Les primes versées revêtent alors le caractère de charges déductible du revenu imposable au même titre que l’intérêt pour la détermination du résultat fiscal ( BOI-BIC-CHG-40-20-20 point 140).

Jusque-là tout va bien.

Mais si malheureusement l’assuré vient à décédés (ou à un accident et devient invalide si on est sur une assurance décès invalidité) , les choses vont très rapidement se compliquer !!

En effet, au décès de l’assuré, la somme remboursée par la compagnie d’assurances pour solder le capital restant dû doit être comprise dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI. (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 point 130)

Cette imposition va entraîner des difficultés financières pour les héritiers car la somme reçue va servir à rembourser la banque mais ne va pas créer de la trésorerie permettant de payer un impôt exceptionnel.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI prévoit pour les LMP et LMNP un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.

Il est à noter que si les héritiers ne poursuivent pas l’exploitation en meublé, ce dispositif d’étalement sur 5 ans ne peut pas être appliqué.

Pour contrer se problème deux solutions peuvent être mise en place :

• La souscription d’une seconde assurance décès au profit des héritiers leur permettant de faire face à l’imposition si le ou les assurés du prêt venaient à disparaitre.
  • Il ne s’agit pas ici de solder le capital restant dû mais juste de fournir aux héritiers de quoi payer l’impôt.
  • Au niveau du cout de cette assurance, d’un côté le montant de la prime d’assurance augmentera en fonction de l’âge de l’assuré mais de l’autre le montant de l’impôt diminuera. Il faudra donc négocier un contrat avec un capital dégressif pour ne pas voir le montant de la prime s’envoler.
• Il est également possible, mais difficile à mettre en œuvre , de négocier avec la banque une subrogation d’assurance et de remboursement du prêt en cas de décès de l’assuré. Dans ce cas le capital restant dû n’est pas versé directement à la banque mais aux héritiers qui doivent nantir la somme au profit de la banque et s’engager à rembourser le prêt en lieu et place de l’assuré dont ils ont hérité. Il n’y a pas dans ce cas de revenus exceptionnels imposable
  • Intérêts de cette solution
    • Le bien est dans ce cas transmis pour sa valeur moins le capital restant dû ce qui implique une diminution des droits de succession comparativement au prix si le prêt a été remboursé
    • Le capital décès lié à l’assurance décès du prêt est reçu hors succession (seul le montant des primes versée l’année en court vient amputer l’abattement de 152 500^e mais pas le capital versé)
    • Il n’y pas de bénéfices exceptionnels imposés l’année du décès ou de l’invalidité et donc pas d’imposition exceptionnelle
    • La somme reçue et nantie, peut être placée sur un contrat d’assurance vie ou de capitalisation et travailler pendant la durée de remboursement du capital restant par les héritiers (ou l’assuré lui même en cas d’invalidité)
  • Inconvénient de cette solution
    • Difficile de trouver un interlocuteur bancaire pour la mise en place de ce type de solution

Le piège lié a la détention d’un bien meublé en indivision

Pour l’administration fiscale, les indivisions sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, prévu à l’article 8 du code général des impôts (CGI).

Or le régime micro qui permet un abattement forfaitaire de 50% ou 71% selon le type de meublé n’est pas accessibles aux sociétés de personnes (exclusion prévue au c du 2 de l’article 50-0 du CGI)

Donc première punition:

les indivisions ne peuvent pas opter pour le régime micro.

Ce n’est pas forcément grave tant qu’il y a des amortissements à déduire car le régime réel est bien souvent plus intéressant que le régime micro mais pour les investisseurs qui sont passé par le régime Censi Bouvard et qui n’ont pas droit de pratiquer des amortissements (art 39 G CGI) ou une fois les amortissements terminés pour les autres cela peut devenir problématique.

Rappelons que l’indivision est le régime applicable pour les acquisitions des partenaires de PACS (sous régime de séparation), des concubins, mais aussi pour les époux mariés en séparation de bien ou sous le régime de la participation aux acquêts.

Donc toutes ces personnes se retrouvent donc exclues du régime des micro-entreprises.

Mais ce n’est pas tout.

Il est normalement possible de déduire 66.66% des frais de comptabilité si vous passer par un comptable ET un centre de gestion agrée dans la limite de 915€ par an au titre de l’article 199 quater B du CGI.

Mais petite subtilité, cet article prévoit que ne sont éligibles à cette réduction que les contribuables qui ont « opté » pour le régime réel. Cela suppose pour l’administration qu’ils avaient un autre choix et qu’ils ont opté volontairement pour ce régime.

Or les indivisaires n’ayant pas le droit au régime micro sont obligatoirement au régime réel et ils n’ont donc de fait pas la possibilité d’opté pour ce régime car il est pour eux obligatoire.

C’est ce qu’indique une circulaire de la DGFIP envoyé à l’ensemble des centres de gestion en mai 2014 dans laquelle elle précise que:

les indivisions ne peuvent pas prétendre à la réduction d’impôts pour frais de comptabilité.

Étant aux frais réels, il reste toutefois aux indivisaires, la possibilité de déduire les frais de gestion du bénéfice imposable de leur meublé.

Les pièges liés à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Vous avez acquis des biens meublés et vous avez maintenant le statut de loueur en meublé Professionnel (LMP) pour l’impôt sur le revenu car vous percevez plus de 23 000€ de revenus buts par an de ces meublés et que cela représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Vous vous dites que comme se sont des biens professionnels, vous allez aussi pouvoir les déduire de la base de calcul de votre impôt sur la fortune immobilière.

Eh bien ce n’est pas si simple !!!

En effet la qualification de professionnel pour l’impôt sur le revenu est déterminée par l’article 155 du CGI (plus particulièrement par le 2° du 4 de cet article pour les loueurs meublés) alors que pour l’impôt sur la fortune immobilière c’est le 1° du V de l’article 975 qui mène la danse.

Comme pour l’IR, le seuil des 23 000€ est bien déterminé par les recettes brute des meublés MAIS pour le seuil des 50% des revenus professionnels du foyer fiscal c’est cette fois les bénéfices imposables du LMP qui vont être comparés aux autres revenus professionnels.

Il faut donc cette fois réintégrer les charges et les amortissements pour la comparaison et il est donc beaucoup plus difficile d’avoir le statut de Loueur Professionnel au titre de L’IFI que de l’IR.

Les pièges liés à l’encadrement des loyers

Il faut distinguer 4 cas : Le cas général, les zones tendues, Paris , des communes spécifiques

Le Cas général 

Dans le cas général, à la première mise en location et à chaque changement de locataire, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

Le propriétaire peut également réviser le loyer 1 fois par an à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location.

Enfin exceptionnellement le loyer peut être majoré en cours de bail une fois que des travaux d’amélioration ont été exécutés aux frais du propriétaire (dans la limite annuelle de 15% du montant réel des travaux).

Le propriétaire peut également proposer une augmentation de loyer si ce dernier est manifestement sous-évalué, lors du renouvellement d’un bail avec le même locataire. Pour cela il doit suivre une procédure précise et fournir un comparatif avec plusieurs loyers situés dans la même zone géographique et pour le même type de logement (de 2 à 6 selon la taille de l’agglomération). Proposition que le locataire est en droit de refuser !

Dans les zones tendues (Hors Paris, Lille, Hellemmes, Lomme,…)

Lorsque le logement est mis en location pour la 1^re fois ou qu’il n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, le propriétaire fixe toujours librement le montant du loyer.

Pendant la durée du bail, les mêmes règles que celles du cas général, s’appliquent.

Cependant, lors du renouvellement du bail, ou en cas de changement de locataire, le propriétaire ne peut cette fois proposer une augmentation de loyer que si le logement respecte (en plus des règles du cas général) un critère de performance énergétique équivalent à une consommation d’énergie inférieure à 331kWh par an et par m2 justifiée par une diagnostique de moins de 4 ans (valeur 2021).

Le cas de Paris

Une mesure d’encadrement des loyers s’applique pour tout bail signé après le 30 Juin 2019 à Paris.

Dès la première mise en location (et également lorsque le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois), le loyer est encadré et ne peut pas dépasser un plafond égal au « loyer de référence » majoré de 20%.

Le loyer de référence peut être obtenu avec l’adresse du bien, auprès de l’observatoire des loyers parisiens et plusieurs simulateurs sur internet. Il est tout de même possible de dépasser ce plafond par des complément de loyer mais uniquement s’ils sont justifiés par des équipement spéciaux (grande terrasse ou cave, Parking , vue exceptionnelle, équipement haut de gamme).

Lors d’un renouvellement de bail, le loyer ne peut pas être augmenté au-delà de la réévaluation annuelle prévue au bail sauf s’il y a eu des travaux (cf cas général) ou si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré de 30%.

Les communes spécifiques comme Lille, Hellemens, Lommes.

Dans ces villes le principe est le même qu’à Paris hormis le fait que l’encadrement est applicable seulement depuis le 29 Février 2020 et que le loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral.

Le non-respect des règles d’encadrement des loyers ou l’ajout de complément de loyers fallacieux, vous fait encourir une amende de 5 000€ si vous êtes propriétaire en direct et de 15 000€ si vous passez par une personne morale (SARL de famille par exemple).

Les pièges liés à la transformation d’un local en vue de le mettre en location meublée saisonnière

La transformation d’un local (nu ou meublé) en location meublée saisonnière est soumise à une autorisation préalable dans toutes les communes de plus de 200 000 Habitants et pour toutes les communes des trois départements de la petite couronne parisienne.

 D’autres communes peuvent également mettre en œuvre cette autorisation préalable soit sur décision du préfet, soit directement de la communauté de commune (pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants).

Dans les communes ayant mis en place cette autorisation préalable, la mise en location meublée de sa résidence principale pour une durée supérieure à 120j est également interdite (sauf cas de force majeur lié par exemple à l’état de santé du propriétaire).

Enfin, dans certaine commune comme Paris, le changement de l’affectation d’un local en vue de sa mise en location saisonnières est en plus assujetti à compensation ce qui consiste en la création de nouvelles surfaces à destination de la location d’habitation et ce, dans le même quartier et soit à minima pour une surface équivalente soit pour une surface double dans certains quartiers très tendus ce qui crée un surcout évident à l’opération.

En cas de mise en location saisonnière sans autorisation préalable vous vous exposez à une procédure contentieuse devant le tribunal de Grande Instance et à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par local et l’obligation de revenir à une location sous régime de la loi de 89 avec une astreinte de 1000€/jours

Toute fausse déclaration ou communication d’un faux numéro d’autorisation à des plateformes de location en ligne est passible de 80.000 € d’amende et de 5 ans d’emprisonnement.

Conclusion

Comme nous venons de le voir, il existe de nombreux pièges liés à la location en meublé dont beaucoup concerne les loueurs ayant le statut de professionnels (plus-value latentes, soumission à la sécurité social des indépendants, IFI,..) mais d’autres concernent aussi les non professionnels (démembrement, exclusion du régime micro et de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité pour les indivisions, revenus exceptionnels liés à l’emprunt en cas de décès,….)

Faut-il pour autant renoncer à la location meublée ?

Certainement pas!!!!

La location meublée présente d’indéniables intérêts, et une fois les pièges connus, il existe dans la plupart des cas, des solutions à mettre en œuvre pour éviter de tomber dedans.