immobilier

Août

2024

La loi «anti-squat»

La loi anti-squat vise à protéger les propriétaires de logements contre les occupations illicites.

Elle crée de nouveaux délits et donne une nouvelle définition du domicile d’une personne tout précisant que cette définition ne s’applique qu’à cette loi.

Elle prévoit également une amende supplémentaire contre les locataires mauvais payeurs qui se maintiendraient dans les lieux malgré une décision d’expulsion.

Elle intéresse donc au premier chef tous les particuliers ayant des biens en location.

Elle est entrée en vigueur le 29 juillet 2023 après qu’un de ces articles ait été censuré par le conseil constitutionnel. (décision n02023-853 du 26/07/2023) Il s’agissait de l’article 7 qui libérerait les propriétaires, d’un bien immobilier, occupé illicitement, de leurs obligations d’entretien et de les exonéreraient de leur responsabilité en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien. Il en découle qu’un propriétaire est bien tenu de maintenir son appartement dans des conditions décentes de logement et de sécurité même si le locataire (titulaire d’un bail ou squatter) s’y maintient frauduleusement.

Elle est attaquée par une partie des parlementaires et, selon le gouvernement qui sera mis en place à la fin de l’été 2024, elle risque d’être sérieusement amendée. En effet le programme du Nouveau Front Populaire prévoit purement et simplement son abrogation.

Nous allons présenter dans cet article les nouveaux délits et en profiter pour faire un point sur la notion de domicile et de sa protection.

Nous aborderons aussi sommairement les procédures permettant à un bailleur de retrouver la libre disposition de son bien placé en location.

Si vous n’êtes pas intéressé par la notion de domicile et de sa violation, vous pouvez aller directement au chapitre 2 pour découvrir les nouvelles protections offertes aux propriétaires par la loi « anti-squat » ou aux chapitres 3 et 4 pour les procédures d’expulsions.

1 La notion de domicile et sa protection

La notion de domicile est définie depuis 1804 par l’article 102 du code civil. Ce dernier indique que « Le domicile de tout Français, quant à l’exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement »

Cet article a été amendé à plusieurs reprises afin préciser d’une part le domicile des personnes vivant à bord d’un bateau de navigation intérieure immatriculé en France, puis d’autre part le « domicile » des personnes sans domicile fixe. Il indique depuis 2014 que ces dernières doivent élire domicile soit auprès d’un centre communal ou intercommunal d’action sociale, soit auprès d’un organisme agréé à cet effet.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi « anti-squat » a complété l’article 226-4 du code pénal par un alinéa qui précise désormais que :« constitue notamment le domicile d’une personne, au sens cet article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ».

Cet alinéa étend donc la notion de domicile aux résidences secondaires

Les locaux non meublés et ceux à autre destination que l’habitation, semblent donc ne pas être considérés comme pouvant être le domicile d’une personne.

Cependant le second alinéa utilise l’adverbe « notamment ».

Il en résulte que l’alinéa ajouté à l’article 226-4 ne constitue pas une définition exhaustive et limitative de la notion de domicile.

De plus un autre article ajouté par cette loi « Anti Squat », (le 315-1 du code pénal, que nous détaillerons au §2), permet également de protéger d’autres immeubles qui sortent du cadre de la notion de domicile.

Pour s’assurer qu’un local non meublé puisse constituer un domicile, il convient donc, de se référer également à la jurisprudence de la Cour de cassation, qui considère que « constitue un domicile le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux. Sans toutefois que ce texte n’ait pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation ». De cette seconde partie, viennent des décisions qui peuvent paraitre contradictoires :

Exemple 1 : ° (Cass chambre criminelle du 22/01/1997 n°95-81.186). Dans cet arrêt, la cour de cassation indique qu’ « un local est réputé occupé, au sens de l’article 226-4 du Code pénal, dès lors qu’au moment où le prévenu y pénètre contre le gré de son possesseur, ce local est utilisé ou à vocation à l’être, par une personne privée, à quelque destination que ce soit ; que, par suite, même en l’absence de locataire effectif dans les lieux au moment de l’effraction, le[propriétaire] était en droit de s’y considérer comme chez elle, et d’y pénétrer à quelque moment, ne serait-ce que pour qu’il soit procédé à des visites, à des travaux ou activités diverses, de sorte que ce local constituait bien, au moment des faits, un domicile »
Exemple 2 (Cass chambre criminelle du 8 février 2024 n° 92-83.151.) où la cour a jugé que le fait de venir sur une terrasse constituant une dépendance du domicile était également considéré comme une violation de domicile.
Exemple 3 : A l’inverse, elle indique qu’un terrain (Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 30 octobre 2006, 06-80.680) ne peut pas constituer un domicile
Exemple 4 : De même dans son jugement du 28 février2001 (Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 28 février 2001, 00-83.686), elle ne reconnait pas le caractère de domicile à un bien immobilier au prétexte que les nouveaux acquéreurs de ce bien n’avaient jamais occupé eux même les lieux, qui restaient occupés par les anciens locataires qui s’y étaient réinstallés le lendemain de leur expulsion.

L’article 226-4 du code pénal incrimine le fait, or les cas où la loi le permet, de s’introduire dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, d’une part, ou de s’y maintenir à la suite d’une telle introduction, d’autre part. (Note : nous verrons plus loin, dans cet article, ces cas autorisés par la loi)

La présence de meuble pourrait être considéré comme un indice supplémentaire du domicile. Il faut ici, à notre avis, entendre la notion de meuble, au sens de l’art 534 du code civil, c’est-à-dire des meubles meublant comme les « les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements » . Ainsi un vélo, des livres,… ne constituent pas, selon nous, des meubles pouvant permettre de caractériser un domicile.

Note importante : dans le cas d’une séparation, si l’ordonnance de non-conciliation a été prononcée ou si un jugement de séparation a été prononcé ou encore, en cas de violence conjugale, si une ordonnance de de protection a été obtenue et que ces ordonnances ou jugements attribuent le domicile à l’un des conjoints, (ou partenaires ou concubins également en cas d’ordonnances de protection), alors le fait, pour l’autre, de se rendre dans l’ancien domicile commun sans l’accord de l’attributaire, constitue une violation de domicile.

1.1 La violation de domicile

Le préambule à la constitution Française du 4/10/1958 réaffirme solennellement, par un renvoi au préambule à la constitution du 27/10/1946, les droits et libertés de l’homme et du citoyen consacrés par la Déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République.

Concernant le domicile, cette déclaration rappelle dans son article 17 que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité »

Concomitamment, La charte des droits fondamentaux de l’union Européenne protège également le domicile notamment dans ses articles 7 « Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de ses communications. ») et 17 : « Toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu’elle a acquis légalement, de les utiliser, d’en disposer et de les léguer. Nul ne peut être privé de sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, dans des cas et conditions prévus par une loi et moyennant en temps utile une juste indemnité pour sa perte »

Cependant, en droit interne français, si la protection du droit de propriété est clairement affirmé dans la constitution de 58, le respect et l’inviolabilité du domicile ne l’est pas aussi clairement. Enfin, ce n’est pas aussi explicitement exprimé que dans les constitutions antérieures. Notamment celle du 22 frimaire an VIII : qui indiquait dans son article 76 que « La maison de toute personne habitant le territoire français, est un asile inviolable. – Pendant la nuit, nul n’a le droit d’y entrer que dans le cas d’incendie, d’inondation, ou de réclamation faite de l’intérieur de la maison. -Pendant le jour, on peut y entrer pour un objet spécial déterminé ou par une loi, ou par un ordre émané d’une autorité publique »

Néanmoins, le Conseil constitutionnel a reconnu expressément la valeur constitutionnelle de l’inviolabilité du domicile dans ses décisions du 29 décembre 1983 (n° 83-164 DC). et du 16 juillet 1996 (n° 96-377 DC)

Pour caractériser un violation de domicile, il faut, comme mentionné au paragraphe précédent, que le local soit, tout d’abord, considéré comme un « domicile ».

Il faut ensuite que les personnes s’y soient introduit à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

La circulaire du Garde des sceaux de novembre 2023 indique à ce titre que

Les manœuvres recouvrent tout procédé astucieux ou ruse mis en œuvre pour favoriser l’entrée dans le domicile (exemple : se faire passer pour un agent EDF devant contrôler un compteur, un démarcheur, un livreur, prétexter la recherche de son animal de compagnie qui se serait introduit dans la propriété,..)
Les menaces peuvent être caractérisées par des comportements inquiétants ou des paroles d’une personne prête à accomplir des actes de violence.
La voie de fait recouvre tout acte de violence à l’encontre des biens ou des personnes. Constituent également une voie de fait le fait d’enlever une partie de la toiture, de défoncer au moyen d’une masse la porte d’entrée, ou de passer par une fenêtre laissée ouverte.
La violence contre les choses peut consister dans l’escalade d’un mur, d’une terrasse, d’un portail bas et en mauvais état, le forçage d’une serrure, le bris d’un carreau ou d’une vitre ou le descellement des barreaux d’une fenêtre.

Ainsi, l’existence d’une introduction illicite n’a pu être retenue lorsque la porte d’un local violé n’était pas fermée à clés. En effet il n’y avait eu ni ruse, ni menace, ni voie de fait contre les personnes ou les biens, ni violence…

Il faut également rappeler l’art 1301 du code civil, qui tempère cette notion de violation dans des cas bien particuliers. Cet article traite de la « Gestion d’affaire » et permet entre autres, à chacun de pénétrer dans le domicile d’autrui dans le but de préserver ce dernier d’un péril imminent en l’absence de son propriétaire ou si ce dernier est inconscient. On peut citer par exemple l’introduction dans le domicile d’autrui pour venir en aide à une personne inconsciente, pour éteindre un incendie, pour faire des travaux urgent afin d’arrêter une fuite d’eau, etc….

1.2 Prescription

Le délai de prescription pour violation de domicile est en générale de 6 ans. Cependant si la violation de domicile est suivie de viol, d’un meurtre ou d’autres circonstances aggravantes, elle devient un crime et la période pour déposer plainte est alors portée à 20 ans. Les circonstances aggravantes sont précisées aux article 311-4 à 311-11 du code pénal. On peut citer

Le fait de commettre un vol à plusieurs,
Lorsque l’infraction est commise par une personne qui est détentrice de l’autorité publique ou prend indûment avoir la qualité d’une personne dépositaire de l’autorité publique
Lorsque qu’un vol est accompagné ou suivi de violences ou porte sur du matériel destiné à prodiguer des soins de premiers secours,
Lorsque le vol est facilité par l’état d’une personne dont la particulière vulnérabilité, due à son âge, à une maladie, à une infirmité, à une déficience physique ou psychique ou à un état de grossesse, est apparente ou connue de son auteur
Lorsque l’infraction est commise avec usage ou menace d’une arme.

1.3 L’absence de violation de domicile

Comme mentionné au dernier alinéa du paragraphe 1.1, la gestion d’affaire est l’un des cas, où l’on peut intervenir dans le domicile d’autrui sans que cela puisse être qualifié de violation de domicile.

Un officier de police judiciaire peut également, dans le cadre d’une procédure de flagrant délit (prévue à l’art 53 du code de procédure pénale), se rendre au domicile des personnes qui paraissent avoir participé au crime pour y procéder à une perquisition (art 56 du Code de procédure pénale). Cette perquisition ne peut se faire qu’en présence de la personne incriminée ou à défaut en présence d’un représentant désignée par elle ou à défaut de 2 témoins ne dépendant pas de l’autorité judiciaire.

De plus, l’article 59 du même code précise que « Sauf réclamation faite de l’intérieur de la maison ou exceptions prévues par la loi, les perquisitions et les visites domiciliaires ne peuvent être commencées avant 6 heures et après 21 heures. »

Mais quelles sont les autres cas prévus par la loi que mentionnent les article 226-4 du code pénal.

Il peut s’agir

Des cas déjà mentionnés :
- Gestion d’affaire
- Procédure de flagrant délit
Des procédures d’exécution forcées, faites suites à des titres exécutoires.
- Les titres exécutoires sont (art L111-3 du code des procédures civiles d’exécution)
  - Les décisions judiciaires ou administratives lorsqu’elles ont acquis leur caractère exécutoire (délais, enregistrement,)
  - Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution,
  - Des extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties,
  - Des actes notariés revêtus de la formule exécutoire,
  - Des accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire
  - Des titres délivrés par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur.
- Seuls peuvent procéder à l’exécution forcée et aux saisies conservatoires les huissiers de justice
- Comme pour les cas de flagrant délits, l’intervention ne peut intervenir qu’à certaines heures. En effet l’art L141-1 du code de procédure civile d’exécution précise que « Aucune mesure d’exécution ne peut être effectuée un dimanche ou un jour férié, si ce n’est en vertu d’une autorisation du juge en cas de nécessité. Aucune mesure d’exécution ne peut être commencée avant six heures et après vingt et une heures si ce n’est en vertu d’une autorisation du juge en cas de nécessité et seulement dans les lieux qui ne servent pas à l’habitation »*
- De plus l’huissier ne peut pénétrer dans les locaux qu’avec l’accord de la personne ou sinon, uniquement (art L141-2 du même code) « en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution »
Des intervention d’ouvriers mandatés pour des travaux décidés en Assemblée générale de copropriété (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
- Pour cela l’habitant ou le propriétaire doit avoir été informé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), au moins 8 jours à l’avance, de la date de réalisation des travaux, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens
Des interventions des agents de la force publique chargés de l’exécution d’un mandat d’amener, d’arrêt et de recherche ou d’une demande d’extradition ou d’un mandat d’arrêt européen (art L134 du code de procédure pénale).
- Comme précédemment, l’agent ne peut pas s’introduire dans le domicile d’un citoyen avant 6 heures ni après 21 heures.
Des interventions des agents de la force publique sans mandat mais dans ce cas uniquement avec l’assentiment express et écrit de la personne chez laquelle l’opération a lieu,
Des interventions des agents de la force publique avec autorisation, écrite et motivée, du juge des libertés et de la détention, et ce uniquement si l’enquête est relative à un crime ou à un délit qui est puni d’une peine d’emprisonnement d’une durée supérieure ou égale à trois ans ou si la recherche de biens dont la confiscation est prévue à l’article 131-21 du code pénal le justifie. (art 76 du code de procédure pénale).
- Il s’agit des biens ayant servi à commettre l’infraction ou qui étaient destinés à la commettre ou de ceux qui sont l’objet ou le produit direct ou indirect de l’infraction. Il peut aussi s’agir, lorsque la loi le prévoit de tout ou partie des biens appartenant au condamné, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis.
Des visites domiciliaires des agents de l’administration fiscale, ayant au moins le grade d’inspecteur et habilités à cet effet par le directeur général des finances publiques, dans le cadre de la recherche la preuve d’une fraude fiscale (art 16B du Livre des procédures fiscales)
- Chaque visite doit être autorisée par une ordonnance motivée du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux à visiter,
- Le juge désigne le chef du service qui nomme l’officier de police judiciaire chargé d’assister à ces opérations et de le tenir informé de leur déroulement
- La visite, ne peut être commencée avant six heures ni après vingt et une heures.
- Elle est effectuée en présence de l’occupant des lieux ou de son représentant ; en cas d’impossibilité, l’officier de police judiciaire requiert deux témoins choisis en dehors des personnes relevant de son autorité ou de celle de l’administration des impôts
Des agents assermentés de l’Agence régionale de santé (ARS) dans le cadre d’opérations de contrôles prévues aux articles 1421-1 et 1435-7 du code de santé publique
- Entre 6h et 21h
- Soit avec l’autorisation de l’occupant du local d’habitation soit sinon avec une ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux à visiter.
Des visites du maire ou du représentant de l’état dans le département (dans ce dernier cas uniquement pour l’insalubrité mentionné au 4e du l’art 511-2 du code de la construction et de l’habitation) ,en vue de protéger la sécurité et la santé des personnes relativement aux situation suivantes :
- Risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers
- Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation
- L’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers
- L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. C’est dire des locaux présentant un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Sont déclarés insalubres :
  - Les locaux avec présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2
  - les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante,
  - les pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë,
  - les locaux par nature impropres à l’habitation,
  - locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation
- Art (511-7) du CCH : « Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures. L’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne peut pas être atteinte »

1.3.1 Protection des abus

Or les cas mentionnés au paragraphe précédent, l’art 432-8 du code pénal protège l’inviolabilité du domicile en punissant de 2 ans de prison et de 30 000^e d’amende toute personne « dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public agissant dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice de ses fonctions ou de sa mission, qui s’introduire ou tente de s’introduire dans le domicile d’autrui contre le gré de celui-ci ».

2 Les Nouveauté de la loi « Anti Squat »

Cette loi étend la notion de squat par un nouvel article 315-1 qui est ajouté au code pénal.

Le squat concerne dorénavant également les locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Il étend également la notion d’habitation prévu à l’article 226-4 du même code, car il n’exige pas que le local d’habitation contienne des meubles.

Si, comme nous l’avons mentionné au §1, les locaux non meublés et ceux à autre destination que l’habitation, semblaient ne pas pouvoir être considérés comme pouvant être le domicile d’une personne, cet article 315-1 permet donc de réprimer une atteinte aux biens qui ne sont ni des domiciles principaux ni des résidences secondaire. Ainsi un propriétaire non occupant,(un bailleur par exemple), s’il ne peut se prétendre victime d’une violation de domicile, peut en maintenant se déclarer victime de l’occupation frauduleuse des locaux qui lui appartiennent. Il en va de même pour le propriétaire d’un local commercial, d’un entrepôt ou d’un bureau,…

Il est même possible d’envisager qu’un locataire élisant son domicile dans le local loué et son propriétaire puissent, pour l’un au titre du 226-4, et pour le second au titre du 315-1, se porter ensemble partie civile en cas d’occupation illicite par une tierce personne du local loué.

La loi « anti Squat » augmente les peines encourues :

L’article 226-4 du code pénal prévoit maintenant une peine de 3 ans d’emprisonnement et 45 000^e d’amende au lieu d’un an et 15 000^e précédemment en cas de squat.
Elle triple également les peines prévues à l’article 316-6-1 du code pénal qui réprime la mise à disposition illégale d’un bien appartenant à autrui en les passant également à 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amendes. Il peut par exemple s’agir du cas d’une agence immobilière ayant en charge la location d’un appartement et qui le loue sans en prévenir le propriétaire en s’accaparant ainsi la totalité des loyers ou du cas d’une sous location illicite.

Comme mentionné précédemment, la loi étend également la notion de domicile à « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non » faisant ainsi rentrer les résidences secondaires, occupées ou non, dans le cadre du délit de squat.

Elle crée à l’article 226-4-2-1 du code pénal un nouveau délit visant à réprimer la propagande ou la publicité de méthode visant à faciliter ou inciter à commettre des actions de squat. Sont ici visées, bien que le gouvernement s’en défende, les associations qui encourageaient l’occupation des locaux non occupées dans les grandes villes. Sont également viser les sites ou autres médias indiquant comment forcer une serrure ou fournissant des conseils en vue de pérenniser l’installation dans un squat.

Elle crée également un nouveau délit, qui nous parait plus anecdotique, tellement il y a de conditions d’application, faisant encourir une amende de 7 500€ à un locataire qui se maintiendrait plus de 2 mois dans un local

en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux
sauf en période de trêve hivernale (du 1 Novembre au 31 Mars)
sauf si le logement appartient à un bailleur social ou à un établissement publique
sauf si le locataire s’est vu octroyer des délais supplémentaires par le juge pour se reloger

Plus prosaïquement la loi modifie les articles 412-6 du code des procédures civiles relatives à la période hivernale et 412-3 du même code relatives aux délais accordé par le juges pour permettre au locataire de se reloger, en excluant de leur domaine d’application les introductions sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En d’autres termes les squatters ne bénéficieront plus de la trêve hivernale ni du bénéfice de délais supplémentaires pour trouver un autre logement.

Elle modifie également l’article 38 de la loi 2007-290 du 5 Mars 2007, instituant un droit opposable au logement ; en permettant les mesures d’expulsion par le préfet aux squat dans tous les locaux d’habitation après que le propriétaire ou son ayant droit ait déposé plainte, et fait la preuve que le logement constitue son domicile ou simplement sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le préfet conserve cependant toujours le droit de ne pas engager la mise en demeure de quitter les lieux en motivant sa décision par un motif « impérieux d’intérêt général ». Pourront notamment être mis en avant à ce titre, des motifs liés à l’ordre public, à la sécurité publique et la santé publique, au maintien des objectifs de politique sociale.

La loi ajoute également l’obligation d’ajouter une clause résolutoire dans tous les contrats de location signés après le 29/07/2023 prévoyant « la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». Elle réduit le délai de remboursement de la dette à 6 semaines au lieu de 2 mois. Elle précise que les dettes supérieures à 2 mois de loyer doivent être signaler, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, par l’huissier chargé de la mise en demeure de payer,

3 Que faire en cas d’abandon du domicile par le locataire

C’est dans ce cas, à l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qu’il faut se référer. Il indique qu’:« en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;[c’est-à-dire s’il n’est pas déjà co-titulaire du bail]
aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

Le propriétaire ne peut pas s’opposer à la poursuite du bail, si les personnes mentionnées ci-dessus font valoir leurs droits et continuent à honorer leurs obligations.

Mais que se passe-t-il si tous les éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants ?

C’est cette fois l’article 14-1 de la même loi, dans sa version du 27/07/2023 qui précise la procédure à suivre pour ne pas risquer d’être attaqué pour violation de domicile. Elle renvoie au décret 2011-945 du 10/08/2011 pour le détail de la procédure.

Le propriétaire doit effectuer une mise en demeure, au locataire, par commissaire de justice, de justifier de son occupation du logement.

Si après 1 mois, il n’y a eu aucune réponse, le commissaire de justice peut dans le cadre des procédures d’exécution forcées mentionnées au §1.3 constaté l’abandon du logement.

Une requête doit alors être faite auprès du greffe du tribunal judiciaire dont dépend le logement, accompagnée du procès-verbal de l’huissier constatant l’abandon.

Le juge des contentieux de la protection peut alors constater la résiliation du bail et ordonner la reprise des lieux.

Son ordonnance doit être signifiée par huissier au dernier domicile connu du locataire dans les 2 mois à compter de son prononcé. Cette signification doit obligatoirement informer le locataire de la manière dont il peut contester l’ordonnance du juge. Le défaut de signification rend l’ordonnance caduque.

Lorsque l’inventaire contenu dans le procès-verbal de l’huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge statue sur leur sort.

Le locataire peut contester la résiliation du bail dans le délai d’1 mois à compter de la signification par l’huissier.

Lorsque le délai d’opposition d’1 mois est expiré, l’Ordonnance devient définitive. L’huissier dresse alors un procès-verbal de reprise des lieux. C’est uniquement à partir de ce moment que le propriétaire-bailleur peut retrouver son logement et le relouer.

Si, à l’inverse, le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun mentionnées au chapitre suivant.

Comme on peut le constater, même si le locataire à effectivement quitté définitivement le local sans donner congés, le propriétaire va mette à minima 4 mois (sans compter le délai de production de l’ordonnance de résiliation du bail par le juge) pour récupérer officiellement son bien.

4 La procédure classique de récupération du logement

Cette procédure est régie par l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et permet au bailleur de donner congés à son locataire soit pour reprendre ou vendre l’appartement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant comme le paiement des loyers.

Cet article 15 peut être invoqué par

les bailleurs personnes physique,
les bailleurs *, société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,
Par tout membre d’une indivision qui a donné le bien en location

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Mais comme nous le verrons ci-dessous, la procédure n’est pas un long fleuve tranquille et dépend du motif du congé.

4.1 La reprise

La reprise ne peut être faite que pour le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Si le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la reprise peut également être faite au profit de l’un des associés.

Si le locataire était déjà présent au moment de l’acquisition du bien et que le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur ne peut intervenir qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

4.2 La vente

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et le locataire peut donc ainsi préempter le logement.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Le locataire peut de nouveau décider d’acquérir le biens à ces nouvelles conditions.

De manière générale, le congé pour vente ne peut intervenir qu’au terme du contrat de location en cours.

Si le locataire était déjà présent au moment de l’acquisition du logement, et que le terme du contrat de location intervient moins de 3 ans après l’acquisition, le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

4.3 Le NON-PAIEMENT des loyers

La procédure en cas de non-paiement s‘apparente pour le propriétaire à un parcourt du combattant et va s’étaler sur plusieurs mois.

Elle est explicitée en détail sur le site du service publique à l’adresse : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31272.

Comme nous le verrons ci-dessous, même avec une décision de justice en faveur du propriétaire, il est possible que le locataire reste dans les lieux, si le préfet refuse de prêter son concours à l’expulsion. Certes, la loi anti squat, prévoit dans ce cas une amende de 7 500€ mais c’est l’état qui, éventuellement, la percevra et non le propriétaire.

Pour la suite de ce paragraphe, la date de l’impayé est le lendemain de la date d’exigibilité du loyer indiqué dans le bail.

En résumé, en cas de loyers impayés, vous devez :

1) Faire un courrier simple demandant la régularisation du loyer dans le mois de la date de l’impayé (un SMS ou un mail peut aussi convenir)
2) Sans retour du locataire, le mettre en demeure, dans le mois suivant la date d’exigibilité, par LRAR, de payer les loyers impayés sous 8 jours
3) En cas de non-paiement, activer la caution du locataire ou l’assurance loyer impayé dans les 60j de l’impayé (ces délais sont importants si vous êtes passé pas la garantie Visale d’Action Logement) et il est important qu’à minima, deux relances au locataire aient été effectuées (cf fiche « déclaration de l’impayé » sur le site de la garantie Visale.
4) Lorsque le locataire bénéficie d’une aide au logement (APL, ALF, ALS), vous devez en plus signaler l’impayé à la Caf (ou la MSA),
5.1) Pour les baux sans clause résolutoire
- Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, pour demander le paiement de la dette et des frais de justice, la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la fixation du montant d’une indemnité d’occupation.
- Vous devez ensuite charger un commissaire de justice d’assigner le locataire au tribunal
- Le juge détermine ensuite s’il y a lieu de résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire ou s’il est possible de mettre en place un échéancier de remboursement
- Si le juge a ordonné la résiliation du bail, ou si le locataire ne respecte pas l’échéancier de remboursement déterminé par le juge, vous devez alors demander à un commissaire de justice de signifier au locataire la décision du juge au locataire et de lui délivrer un commandement à quitter les lieux
- le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement (mais le juge peut avoir réduit ou supprimé ce délai au locataire de mauvaise volonté). Durant le délai qui lui est accordé pour quitte le logement, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour lui demander un délai supplémentaire (ou délai de grâce). Ce délai supplémentaire peut aller d’un mois à 1 an maximum. Le juge prend sa décision en tenant compte de la situation du locataire (âge, état de santé…) et de sa bonne volonté.
  - Note 1 : Dès que le bail est résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre, à qui vous facturez une indemnité d’occupation et non plus un loyer. Son montant est fixé par le juge qui décide de résilier le bail.
  - Note 2 : Si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la commission de surendettement peut, dès que le dossier de surendettement est déclaré recevable, saisir le tribunal judiciaire pour que le juge suspende provisoirement les mesures d’expulsion.
- À l’issue du délai laissé au locataire pour quitter le logement, vous devez charger un commissaire de justice de procéder à l’expulsion du locataire (
  - Attention Seul un commissaire de justice peut se charger de l’expulsion du locataire :
  - Vous ne devez pas entrer dans le logement avant l’intervention du commissaire de justice, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles. Dans le cas contraire, vous risquez d’être poursuivi pour violation de domicile.
  - Si vous faites l’expulsion par vous-même, vous risquez jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
5.2) Pour les baux avec clause résolutoire
- Vous devez charger un commissaire de justice de faire parvenir au locataire puis à sa caution un commandement à payer
- Le locataire a alors 6 semaine pour payer sa dette. S’il ne le fait pas vous devez saisir le juge des contentieux et de la protection en lui demandant de condamner le locataire à payer sa dette et les frais de justice, de constater que le bail est résilié, d’ordonner l’expulsion du locataire et de fixer le montant d’une indemnité d’occupation.
- L’audience a lieu au moins 6 semaines après que le locataire a reçu l’assignation
- La suite de la procédure est alors la même qu’au point 5.1.

Si le locataire refuse de quitter le logement, l’huissier doit alors avoir recourt au représentant de l’état dans le département (généralement le préfet). Si ce dernier accepte de prêter son concours, l’huissier peut alors procéder de force à l’expulsion accompagné d’un serrurier et de la police ou la gendarmerie.

Mais il est également possible que le représentant de l’état refuse de procéder à l’expulsion. Dans ce cas un indemnisation devrait être dû au propriétaire conformément à l’article 153-1 du code des procédures civiles d’exécution. Mais à notre connaissance, en date du mois d’Aout 2024, le décret précisant le montant ou le mode de calcul de cette indemnisation n’a toujours pas été promulgué.

Enfin Lorsque le locataire a une solution de relogement, l’expulsion peut avoir lieu tout au long de l’année, dès que le délai pour quitter le logement est dépassé. Mais s’il n’a pas de solution de relogement, l’expulsion n’est pas possible durant la trêve hivernale (du 1ier novembre au 31 mars (inclus) de l’année suivante). Si le terme du délai pour quitter le logement intervient durant cette période, l’expulsion est reportée

4.4 Le cas des personnes âgées

Si le locataire a plus de 65 ans, ou s’il héberge une personne de plus de 65 ans et si ses ressources (ou les ressources cumulées du locataire et de la personne âgée hébergée) sont inférieures en 2024, pour une personne seule, à 26 044 € à Paris ile de France et 22 642 € en province ou pour un couple à 38 925^e à Paris et région parisienne et 30 238^e en province, alors il doit lui être proposé un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 01/09/1948 c’est-à-dire selon la localisation dans l’arrondissement, le canton ou la communes ou les arrondissements, cantons ou communes limitrophes de son lieu actuel d’habitation (rayon de 5 km)

Cependant si le bailleur est lui-même une personne répondant à une des condition du précédant alinéa (âge ou ressources) alors il n’est pas tenu de reloger le locataire.

De plus, la Cour de cassation (3e chambre civile, 15 octobre 2014 décision 13-16.990) a jugé que la règle de protection du locataire âgé ne s’applique pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations, quelle que soit la faute commise (impayés de loyers, défaut d’assurance, sous-location…). Le propriétaire pourra donc mettre en œuvre la procédure de non-paiement des loyers mentionnées au §4.3 mais il risquera probablement de faire face à un refus du préfet de prêter son concours à l’expulsion par le commissaire de justice, en cas du refus du locataire âgé de quitter les lieux. En effet les préfets sont tenus de reloger les demandeurs reconnus prioritaires.

Mar

2022

L’Acquisition d’un bien en viager

Pour ce qui concerne cet article, le viager est un contrat de vente qui a pour objet la cession d’un bien immobilier à une personne (le Débirentier), qui s’engage à verser une rente au profit du vendeur (le Crédirentier) jusqu’à la fin de la vie de celui-ci.

Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.

Le viager est encadré par les articles 1968 à 1983 du code civil.

Il doit être aléatoire (art 1108 al2 du code civil : « un contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain ». L’aléa est dans le cas du viager, la durée de vie du vendeur.

L’aléa peut porter sur plusieurs têtes (par exemple Mr et Mme) ou sur la tête d’un tiers qui n’est pas propriétaire du bien (art 1971 du code civil)

1.1 Les différents types de viager

Le viager peut-être soit

Occupé : dans ce cas le vendeur (crédit-rentier) a le droit de rester dans le bien cédé et/ou de le mettre en location (cf ci-dessous)
Libre : dans ce cas c’est l’acheteur (débit-rentier) qui a immédiatement après l’acquisition le droit d’occuper ou de louer le bien.

Dans le cas d’un viager occupé, le crédit rentier peut choisir de bénéficier :

Soit d’un usufruit : Dans ce cas il peut occuper le bien ou le louer. Note : à terme l’acquéreur pourra avoir du mal à habiter personnellement le bien si celui-ci avait été donné en location, mais si c’est un investisseur ce n’est pas un réel problème. L’usufruit peut être sur la tête du vendeur ou d’une autre personne. Il peut être également faire l’objet d’un usufruit successif (sur la tête du conjoint par exemple) : code civil art 1973

Soit d’un simple droit d’usage et d’habitation (DUH). C’est-à-dire qu’il peut habiter le bien mais pas le mettre en location. En cas départ anticipé du vendeur (par exemple en maison de retraite), l’acheteur ne peut pas pour autant automatiquement prendre possession des lieux car le code civil prévoit que le DUH cesse de la même manière qu’un usufruit viager c’est-à-dire par le décès de l’usufruitier. Néanmoins, il est possible dans le contrat de vente de prévoir dans ce cas, une revalorisation de la rente viagère correspondant à une renonciation onéreuse au droit d’usage et d’habitation). Dans ce cas et uniquement dans ce cas, l’acheteur peut récupérer la pleine propriété du bien du vivant du crédirentier. Conseil : Les conditions de renonciation pour libération anticipée doivent impérativement être rédigées dans le contrat de vente en viager afin d’éviter toute ambiguïté.

Enfin, un viager peut être constitué avec ou sans rente :

un viager libre est toujours avec rente car sinon il s’agirait d’une vente en nue-propriété sans aucune contrepartie pour l’usufruit du vendeur. Ce serait donc une vente à vil prix ou une donation déguisée (cf §1.3).
A l’inverse un viager occupé peut-être avec ou sans rente. Le vendeur pourra soit l’occuper lui-même soit le mettre en location (suivant usufruits ou DUH). Le bouquet sera alors plus élevé que dans le cas « sans rente » pour dédommager le vendeur.

1.2 Quelques Généralités

Dans un viager Libre,

Le prix est réparti entre un bouquet et un capital qui sera transformé en rente.
Il n’y a pas de règle sur la proportion qui doit être payée en bouquet et celle payée en rente. Cependant le mode de calcul utilisé doit être décrit et ne pas correspondre à une vente sans aléa (un bouquet et une rente très faibles pour une personne très âgée par exemple)
Il y a obligatoirement une rente (cf ci-dessus et §1.3 alinéa 4).
Le fisc considère que la rente versée sans bouquet ne peut être inférieure au revenu que le débit rentier perçoit du bien s’il était déjà en location

Dans un viager occupé

Le prix est décomposé entre un montant à payer par le débit rentier et un droit d’occupation pour les crédits rentiers
- Le montant à payer par le débit rentier est lui-même décomposé en un bouquet payable immédiatement et une parie de capital transformé en rente
- Le droit d’occupation peut être soit un Usufruit soit un DUH
Il est possible de ne prévoir qu’un bouquet et aucune rente

Les rentes doivent être revalorisées afin de palier en tout ou partie à l’inflation. Elles peuvent être revalorisées par une clause prévue au contrat (en choisissant un index par exemple) ou à défaut par la loi.

L’article 112-2 du code monétaire et financier assimilant les rentes viagères entre particuliers à des dettes d’aliments, tous les indices peuvent être utilisés (par exemple l’indice des prix à la consommation des ménages, évolution du SMIC, indice du cout de la construction, un taux fixe, etc…).

La loi n° 49-420 du 25 mars 1949 fixe cependant des garde-fous en imposant des seuils et plafonds à ces revalorisations et en permettant aux deux parties de saisir le juge si des conditions économiques nouvelles rendaient non pertinent l’indice initialement choisi.

Enfin, si aucune revalorisation n’a été déterminée dans le contrat, c’est le taux de majoration des rentes (désigné au I de l’article 126 de la loi de finances 99-1172 du 30/12/1999) publié chaque année qui s’applique et le crédit rentier peut pendant 3 ans demander le complément de prix si la rente n’avait pas été revalorisée.

1.3 Les points de vigilances

Sans aléa, le contrat est nul. (Personne déjà morte au jour de la signature du contrat( art 1974 du code civil ) ou qui décède dans les 20j d’une maladie dont elle était déjà atteinte (art 1975 du même code))

La jurisprudence va même au-delà des 20j si l’on peut prouver que l’acheteur était au courant d’une maladie grave avec une issue certaine à moyen terme tel un cancer en phase avancée (par exemple 15 mois pour un arrêt de Février 2000) voir également : (75-14556 du 02/03/1977 cass Civ, 93-19-661 du 16/04/1996 Cass Civ, 98-10714 du 2/2/2000Cass 3^e civ , 90-19-032 du 2/12/1992 cass 3 civ ) .

Cependant s’il y a un usufruit réversible pour des vendeurs en couple et que l’un des deux meurt dans les 20j, le contrat n’est pas nul (70-10054)

Attention si la rente ou le bouquet sont trop faibles, la vente peut aussi être requalifiée pour défaut de prix (cass 94-16988, cass 96-12720), par exemple dans un viager libre si la rente est inférieure au revenu que touche le débit rentier (cass 96-12720, cass 12-12780).

L’arrêt de la 1iere chambre Civile de la cours d’appel de Lyon (« RG 17/06834 du 23/02/2021″ ) explique particulièrement bien dans ces attendus dans ses attendus ce que l’on peut considérer comme une absence d’aléa et un prix dérisoire :

Sur l’absence ou non d’aléa
- « Le contrat aléatoire est celui dans lequel l’équivalent est, pour les parties, la chance d’un gain ou le risque d’une perte en raison d’un événement incertain. Le décès du vendeur, cause de variation de la dette de l’acquéreur, confère au contrat de rente viagère un caractère aléatoire.
- En matière de contrat aléatoire, le défaut de risque réel constitue un défaut de cause de la prestation. Ainsi, en matière de contrat de rente viagère, si le débirentier sait que le vendeur décédera à brève échéance, sa prestation est dépourvue de cause réelle.
- L’âge avancé du vendeur et la précocité de son décès ne font pas présumer l’absence d’aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu’en cas de démonstration de la connaissance de l’imminence du décès par l’acquéreur. »et qu’« Il ne saurait être reproché à l’acquéreur et à l’agence immobilière de ne pas s’être enquis de l’état de santé des crédirentiers, s’agissant d’informations couvertes par le secret médical et la loi n’imposant en tout état de cause aucune diligence en ce sens. »

Sur la vileté du prix
- « Selon l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.
- En application de l’ancien article 1131 du code civil (remplacé depuis par les article 1169 et 1170) pour être valable, un engagement doit avoir une cause. S’agissant de contrats synallagmatiques, la cause de chaque obligation réside dans la prestation due par le co-contractant. Sont nuls pour défaut de cause les contrats dans lesquels la contrepartie n’est que symbolique ce qui est le cas en cas de vente à un prix dérisoire sans correspondance avec la valeur vénale de la chose.
- En matière de rente viagère, la vileté du prix peut résulter du caractère dérisoire de la rente, c’est à dire inférieur au revenu du bien cédé dans l’hypothèse où le bien a été vendu en pleine propriété OU au revenu que pourrait produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé d’un droit d’usage dans l’hypothèse où le crédirentier s’est réservé la jouissance du bien vendu.
- Selon l’article 1134 du code civil, le contrat tient lieu de loi entre les parties.
- « En l’absence de disposition légale imposant le versement d’un bouquet, celui-ci est facultatif et il ne saurait être tiré aucune conséquence du montant du bouquet convenu en l’espèce. »
- Il appartient à ceux qui attaquent l’acte de vente en viager de rapporter la preuve de la vileté du prix. »

L’article 1674 du Code civil prévoit la possibilité pour le vendeur de faire une action en rescision pour lésion (annulation de l’acte) si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble. MAIS il est généralement considéré que l’existence d’un aléa chasse la possibilité de recourt à cet article. Cependant il a été jugé quelques fois qu’il était possible d’y recourir soit en l’absence d’Aléa soit si même en présence d’un aléa le prix ou la rente est manifestement sous-évaluée (par exemple pour un vendeur de 80 ans, le cas ou il faudrait plus de 30 ans pour que la rente compense le capital transformé en rente)

Il est à noter que le cadre juridique du viager ne prévoit que peu de protection du crédirentier en cas de non-paiement de la rente. La rente du viager est considérée comme une « dette d’aliment » et le crédirentier peut faire saisir les biens du débirentier si la rente n’est pas payée ; mais cela peut ne pas être très efficace si le débirentier est insolvable. En général, le contrat du viager prévoit une clause résolutoire en cas de cessation du paiement de la rente (statuant la plupart des cas que la vente est annulée et que le crédirentier conserve les arrérages perçus comme dommages et intérêts ; le bouquet devant souvent être restitué). Le risque est encore plus important en cas de vente à un commerçant, artisan ou professionnel libéral. En effet, dans le cas où l’acquéreur se trouve dans une situation de redressement ou liquidation judiciaire, la clause résolutoire devient inefficace.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut donc inscrire dans l’acte de vente les éléments suivants :

Clause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties (exemple : non-paiement du loyer) qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
Clause pénale : Clause qui engage le débiteur, en cas de manquement à une obligation contractuelle, à verser au créancier une somme d’argent dont le montant est fixé à l’avance lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

Il est également possible d’insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation c’est à dire une disposition destiné à compenser la dépréciation monétaire (ou à tenir compte de l’inflation) entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’Insee.

Dans un couple, la rente peut être réversible (intégralement versé au survivant) ou réductible (être diminuée pour le survivant)

1.3.1 Attention à la donation déguisée si vente en viager à des successibles en ligne directe

Il faut savoir que la loi se montre d’emblée soupçonneuse, considérant le viager entre des parents et un seul de leurs enfants comme une donation déguisée rapportable à la succession sur la quotité disponible (art. 918 du Code civil). Peu importe que soit rapportée la preuve contraire, en justifiant par exemple du paiement régulier d’une rente équitable. La présomption ne peut tomber qu’en faisant intervenir tous les autres frères et sœurs à l’acte: ils devront alors déclarer que la vente leur paraît sincère et que le montant de la rente correspond réellement à la valeur du bien.

Pour contourner ce risque dans le cas d’un viager familiale, il faut passer par une SCI. Les parents choisissent de vendre en viager à un enfant qui constitue une SCI, éventuellement avec son conjoint et fait acheter le bien via la SCI. En d’autres termes, cet héritier réservataire devient associé. C’est la société qui chaque mois verse la rente et devient propriétaire au jour du décès des parents. En effet l’opération ne pourra être frappée par la présomption de donation car a vente a eu lieu auprès d’une SCI qui, dotée d’une personnalité juridique distincte, n’est pas héritière. Cette solution a été entérinée par la Cour de cassation (Cass. civ. 1re, 30.9.09, n°08-17411).

1.4 Fiscalité

Pour les droits de mutation (ce que l’on appel improprement les frais de notaires) : Ceux-ci s’appliquent sur le bouquet + capital de la rente exprimé dans l’acte (cf cerfa 2075 Not D)
Pour la taxe sur la Plus-value au moment de la revente :
- prix de cession = prix de vente – capitalisation des arrérages restant à courir.
- Prix d’acquisition =
  - si vente alors que crédit rentier vivant : bouquet + annuités déjà versées + capitalisation de la rente au jour de la vente,
  - si revente après décès des crédits rentiers : bouquet + annuités versées ou d’une manière générale Bouquet + valeur en capital de la rente
- Puis application des abattements pour durée de détention des particuliers et taxation à l’impots à 19% et aux prélèvements sociaux à 17.2%
Fiscalité de la rente:
- Impôt sur le revenu : pour l’acheteur il n’y a rien a déduire car même la rente est un achat. Pour le vendeur c’est une rente à titre onéreuse donc une partie de la rente taxable selon son âge au moment de la vente (6 de l’art 158 du CGI)
  - Dans le cadre d’une rente sur un couple, avec une réversibilité sur le survivant, l’âge à prendre en compte est celui du conjoint le plus âgé, et lors du décès l’âge du survivant si cette solution est plus favorable.
  - Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l’application de l’impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant. Cette fraction, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente, est fixée à :
    - 70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans ;
    - 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
    - 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
    - 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.
- La rente est également soumise aux prélèvement sociaux au taux de 17.2%
Pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
- Si viager libre : l’acheteur doit déclarer la totalité de la valeur de l’immeuble
- SI viager occupé : répartition de la valeur de l’immeuble selon l’article 669 du code général des impôts entre crédit et débit rentier
Taxe foncière :
- Si viager libre : c’est à l’acheteur de la payer
- Si viager occupé
  - Avec usufruit : c’est à l’usufruitier de payer la TF (art 1400 II du CGI)
  - Avec DUH : c’est l’acheteur qui est le redevable légal de la taxe (point 90 du BOI-IF-TFB-10-20-20)

1.5 Les travaux

Si viager libre : il semble naturel que l’acheteur soit responsable des grosses réparations et des travaux d’entretiens

Si Usufruit : normalement les grosses réparations sont à la charge de l’acheteur et les travaux d’entretien à charge du vendeur mais cela peut être modifié par convention entre les parties

Si DUH : les gros travaux sont à charge de l’acheteur, et les travaux d’entretien à charge du vendeur

1.6 Détermination des prix

Après avoir estimé la valeur vénale de l’immeuble il reste à déterminer :

Le bouquet : la partie payée comptant au moment de la vente
Le DUH ou l’usufruit dans le cas d’un viager occupé
Le capital à convertir en rente
Le montant de la rente

On a : Valeur Vénale du bien = (Bouquet Capital à convertir en rente ) + (DUH ou usufruit).

Si le montant du bouquet est libre et relève de la liberté contractuelle des parties, en pratique, il s’élève couramment entre 10 et30 % de la valeur en pleine propriété de l’immeuble. Compte tenu du risque pris par les crédirentiers les plus âgés, le bouquet doit être plus élevé à leur égard.

La notice 2725 Not D permet de convertir 1€ de rente en équivalent de capital selon durée de vie du crédit rentier et taux de réversion de l’usufruit et donc réciproquement connaissant le capital à convertir en rente a calculer la rente annuelle puis mensuelle

1.6.1 Calcul de la rente

1.6.1.1 Application d’une formule à partir du taux de rendement annuel de l’immeuble

R = rente annuelle
C = capital de la rente
I = taux de revenus du capital
N = espérance de vie du tiers sur lequel repose l’aléa

1.6.1.2 Utilisation des tables

On peut aussi ,connaissant le capital de la rente, diviser par le coefficient obtenu à partir des tables de la 2725 Not D en fonction de l’âge du ou des crédit rentiers.

1.6.2 Calcul du bouquet

Il n’est pas obligatoire.

Il est fixé d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur.

Seule contrainte pour que l’acheteur ne soit pas lésé il doit être inférieure à la Valeur Vénale du bien moins le DUH ce qui correspondrait à une valeur sans rente.

1.6.3 Le calcul du DUH et de l’usufruit

En théorie le montant de l’Usufruit devrait avoir une valeur supérieure au DUH car il donne des droits supplémentaires au vendeur et génère des inconvénients pour l’acheteur qui peut ne pas pouvoir récupérer pour lui le bien s’il y a un locataire au moment du décès du crédit rentier.

Mais cela est compensé par le fait que sauf convention contraire s’il il y a un DUH c’est l’acheteur qui est redevable de la TF et des gros travaux c’est donc un inconvénient quasi certain pour lui et un avantage pour les vendeurs par rapport à l’usufruit ce qui devrait tendre à augmenter la valeur du DUH r/r à l’usufruit.

Donc dans la pratique cela dépendra de la convention sur le TF et les travaux indiquée dans le compromis de vente.

Il existe plusieurs façons d’estimer le DUH ou l’usufruit

1.6.3.1 Le mode fiscal

C’est le moins utilisé car le plus éloigné des conditions économiques réelles.

Le DUH est considéré comme valant 60% de l’usufruit (762bis CGI) et on applique le 669 du CGI pour connaitre la valeur de cet usufruit.

Exemple:

le Crédit rentier a 74 ans,
Valeur vénale de l’immeuble 250 000€
l’article 669 du CGI donne un US à 30% soit 75 000€
l’article 762 bis du même code donne 60% pour le DUH => soit un DHU de 45 000€

1.6.3.2 Le Valeur économique mode 1

on utilise la formule : NP = PP / (1+i) ⁿ avec:

NP = Nu propriété
PP = Pleine propriété
i = taux annuel de rendement du bien
n = durée du démembrement théorique

Par défaut, si le revenu locatif (ou taux annuel de rendement du bien) n’est pas connu, on peut prendre la valeur de 3% correspondant à la valeur utilisée par le FISC pour estimer la rentabilité du patrimoine sans autre justificatifs (par exemple pour estimer les droits à pension de réversion du conjoint survivant)

Là aussi il peut y avoir des aménagements:

On peut estimer que i représente un rendement brut ou à l’inverse un rendement net. Et là encore on peut choisir un rendement net avant ou après impôts
La valeur de l’usufruit est égale à la valeur en pleine propriété moins la Nue propriété que l’on vient de déterminé par la formule. Mais comment convertit-on l’usufruit en Droit d’usage et d’habitation (par l’application du 762 bis : 60% ou plus librement?)
Pour un couple ayant choisi un usufruit avec réversion sur le conjoint survivant, comment détermine-ton la valeur de « n ». En prenant celle du plus jeune ou en appliquant un taux tel que celui de la 2725 Not D ?

L’exemple suivant donne un exemple d’application de ce mode de calcul et la variation des résultats selon la façon dont on détermine les différents coefficient de la formule.

Hypothèses:

Valeur vénale de l’immeuble 250 000€
Loyer brut : 880€/mois
Taxe foncière : 900€/an
Travaux 600€/an
TMI crédit rentier : 30%, PS : 17.2% csg déductible 6.2%
Bénéfice foncier = 880*12-900-600 = 9060
IR = 9060*(30%+17.2%-30%*6.8%) = 4091
Bénéfice net IR = 4969

Calculs:

Rendement brut = 12*880/250000 = 4.2%
Rendement net avant IR = 9060/250000 = 3.6%
Rendement net après IIR = 4969/250000 = 1.98%
En prenant pour valeur de « n » l’espérance de vie du plus jeune on aboutit à
- Table Insee femme 74 ans niveau de vie cadre sup = 16.9 ans
- Valeur de la NP en utilisant le rendement brut : 124 246€ =>soit un usufruit de : 125 753
- Valeur de la NP en utilisant de rendement net avant IR = 136 980 =>soit un usufruit de : 113020
- Valeur de la NP en utilisant le rendement net après IR = 179 263 =>soit un usufruit de : 70 737
En prenant cette foit pour valeur de « n » l’espérance de vie du couple tiré de la fiche 2725 not D on aboutit à
- Durée de vie moyenne pour le couple = 15.107 ans
- Valeur de la NP en utilisant le rendement brut : 124 246€ =>soit un usufruit de : 116 186
- Valeur de la NP en utilisant de rendement net avant IR = 136 980 =>soit un usufruit de : 113990
- Valeur de la NP en utilisant le rendement net après IR = 179 263 =>soit un usufruit de : 64 299

On arrive donc dans cet exemple selon les éléments pris en compte à un écart sur la valeur de l’US allant de 64 229 à 125 753 soit quasiment du simple au double ce qui prouve que l’on a une certaine souplesse sur la détermination de cette valeur.

1.6.3.3 Valeur économique mode 2

On assimile cette fois le DUH aux loyers perçus sur l’espérance de vie du crédit rentier sans prendre en compte l’inflation. Là encore cela va dépendre grandement des éléments pris en compte.

Avec l’exemple précédent:

Loyer brut : 880^e/mois
Loyer net avant IR = 775€/mois
Loyer net après IR = 414€/mois
En prenant pour valeur de l’espérance de vie celle du plus jeune : 16.9 ans on arrive à:
- DUH basé sur le loyer brut = 880*12*16.9 = 178 464 => NP = 71 536€
- DUH basé sur le loyer net avant IR = 775*12*16.9 = 157170 => NP =92 830€
- DUH basé sur le loyer net après IR = 414*12*16.9 = 83 959 => NP = 166 040€
En prenant cette fois l’espérance de vie du couple : 15.107 ans on arrive à:
- DUH loyer brut = 880*12*15.107 = 159 530=> NP = 90 470€
- DUH loyer net avant IR = 775*12*15.107 = 140 495€ => NP =109 505€
- DUH loyer net après IR = 414*12*15.107 = 75 052=> NP = 174 948€

Selon cette méthode on s’aperçoit que dans notre exemple le DUH varie de 75 052€ à 178 464€ soit cette fois plus du simple au double

1.6.3.4 Valeur économique par Barèmes

Les sociétés spécialisées dans le viager publient des barèmes censés tenir compte des ventes passées et de certains des paramètres utilisés ci-dessus mais toutes restent opaques sur les méthodes de calcul utilisées.

Le barème le plus connu est celui de JA Daubry mais il n’a pas été réactualisé depuis 2018.

1.6.3.5 Conclusions SUR la détermination de l’Usufruit ou du DUH

On voit donc qu’il existe une grande diversité de méthodes conduisant à des résultats très disparates, ce qui peut conduire à une grande insécurité juridique.

Toutefois , l’analyse de la jurisprudence semble indiqué que si la méthode de détermination est explicitée et qu’elle ne conduit pas a une disparition complète de l’aléa (il faudrait par exemple que le crédit rentier vive 1.5 fois plus longtemps que la moyenne des français pour récupérer la valeur de son bien, ou que rente versées soit inférieure au revenus obtenus par le débit renter, etc…), les juges ne remettent pas en causes les éléments sur lesquels sont tombés d’accord conventionnellement les parties.

1.7 Que faire si le débit rentier n’est plus en mesure de verser les rentes

Les aléas de la vie peuvent faire qu’un jour l’acheteur (ou ses héritiers s’il est décédé) ne soit plus en mesure de verser la rente promise.

Plusieurs cas peuvent alors se présenter.

Premier cas :

Il peut arrêter purement et simplement le versement de la rente. Le crédit-rentier va alors activer la clause résolutoire et récupérer son bien, qu’il pourra alors décider de remettre en viager ou revendre. Le débit rentier à alors perdu tout ou partie des sommes qu’il a déjà versées selon la rédaction de la clause résolutoire.

Second cas :

La nue-propriété étant un droit réel, le nu-propriétaire peut décider de vendre la nue-propriété sans le consentement de l’usufruitier (à moins qu’il y ait une charge de non-aliénation dans le contrat de vente en viager). Dans cette situation deux sous cas peuvent se présenter.
Soit le débit-rentier décide de garder à sa charge l’obligation de verser la rente et il utilise alors les fruits de la vente pour assumer son obligation. Le nouvel acheteur doit être informé de la clause résolutoire qui pèsera alors sur lui. Ce cas a donc très peu de chance de se présenter dans la pratique car le nouvel acheteur pourrait tout perdre du fait du non-respect de son obligation par l’ancien débit-rentier (qui est déjà dans cette hypothèse dans une situation difficile).
Soit le débit-rentier transfert en même temps au nouvel acheteur, l’obligation de verser la rente viagère. Le crédit rentier peut alors soit refuser le transfert de cette charge (la vente ne pourra alors pas avoir lieu) , soit demander que l’ancien et le nouvel acquéreur soient tenus solidairement à cette obligation, soit simplement accepter la substitution d’un nouveau d’un nouveau débit rentier et la libération de l’ancien. Cette dernière solution nous semple la plus sure pour le respect des obligations de chacun.

1.8 Un exemple pratique

Les hypothèses :

Une maison est vendue en viager
Sa valeur vénale est estimée à 210 000€
Les propriétaires sont mariés. Mr à 80 ans et Mme à 77 ans. Ils souhaitent vendre en viager occupé avec conservation de l’usufruit réversible sur la tête du survivant.
L’agent immobilier indique dans son annonce que la nue-propriété du bien est estimée à 107 531€ (il ne précise pas le mode de calcul) et que se prix sera réparti en un bouquet de 20 000^e et une rente viagère de 613€/mois.
Il y a 6 800€ de frais d’agence à la charge de l’acheteur et une estimation de 8 602^e de frais de notaire.

Les questions qui se posent sont de savoir :

Est-ce une bonne opération pour l’acheteur ?
N’est-ce pas une trop bonne opération qui pourrait être attaqué pour manque d’aléa ou vil prix ?

Commençons par la seconde question.

Les vendeurs sont âgés de 77 et 80 ans et nous n’avons aucune information sur leur état de santé. La cours de cassation nous rappelle que l’âge avancé du vendeur ne permet pas présumer l’absence d’aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu’en cas de démonstration de la connaissance de l’imminence du décès par l’acquéreur. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
L’acquisition avec un bouquet de 20 000€ pourrait sembler contestable du point de vue d’éventuels héritiers si le couple venait à décéder seulement quelques années après la vente. Toutefois, le bouquet n’étant pas obligatoire la jurisprudence a statué que son montant ne peut pas à lui seul permettre du juger si la vente a été faite à vil prix.
Il faut pour cela comparer les revenus qu’aurait pu recevoir le couple durant son espérance de vie avec la valeur en nue-propriété de la maison (on prend la valeur en nue-propriété car il faut bien qu’ils aient un domicile) et ce que le couple aurait pu en tirer comme revenu.
Faut-il retenir la valeur en nue-propriété mentionnée dans l’annonce (107 531€ provenant de l’application d’un barème choisi par l’agence immobilière) ou la valeur légale ou une autre valeur que nous aurons nous même calculé ?
L’explication du calcul de la nue-propriété par l’agence ne nous étant pas fournie, il nous semble évident qu’il est préférable d’estimer nous même la valeur de la nue-propriété pour pouvoir en fournir les éléments de calculs en cas de constatation et estimer en notre âmes et conscience si nous risquons de spolier les vendeurs.
Note : Nous prenons l’usufruit et non le DUH dans la suite de ce calcul car l’annonce indique que le couple a décidé de conserver l’usufruit.
Premier calcul :
- Les deux membres du couple étant âgé de moins de 81 ans , l’usufruit légal est de 30% soit 63 000€. Soit une valeur de la nue-propriété de 147 000€
Second calcul:
- Les tables de mortalité donnent une espérance de vie de 14 ans au couple.
- Si l’on considère un revenu locatif de 3% par an de la valeur de la maison en pleine propriété cela conduit à un loyer de 525€/ mois. On arrive à un usufruit de 525*12*14 = 88 200€ soit une valeur en nue-propriété de 121 800€
Troisième calcul:
- Si enfin on applique le calcul économique par la formule NP = PP / (1+i) ⁿ. On aboutit à une valeur en nue-propriété de 138 834€
Toujours dans le but de protéger au mieux les intérêts du vendeur, nous proposons de choisir la valeur la plus élevée obtenue pour la nue-propriété soit 147 000€ diminuée du bouquet soit 127 000€.
Les vendeurs étant âgés, on fait l’hypothèses qu’ils auraient placé leur argent sur des supports prudents à sécurisés rapportant du 3.5% par an (ce qui est déjà une estimation haute pour ce type de placements)
La somme placée leur aurait alors rapportée 117 000 * 3.5%/12 = 370.41^e/mois.
On est bien en dessous des 613^e/mois proposés dans l’annonce donc pas de soucis sur le montant de la rente.
De plus, si on estime la valeur que peut espérer recevoir le couple durant son espérance de vie, on arrive à 20 000 + 613*14*12 = 122 984€. Ce qui est certes inférieur à la valeur retenue pour la nue-propriété dans le calcul précédent mais qui rentre dans la fourchette d’estimation basée sur un revenu de 525^e/mois (3% du prix de la maison en pleine propriété qui est une estimation basse donc sous estimant la valeur de l’usufruit et corolairement surestimant la valeur de la nue-propriété).
Nous concluons donc que dans cet exemple la vente en viager n’est pas proposée à vil prix et que si des héritiers venaient à contester la vente, ils auraient peu de chance de voir leur requête aboutir.

Il reste maintenant à savoir si cela est une bonne opération pour l’acquéreur.

Premier calcul : On regarde pendant combien de temps l’acquéreur devrait verser la rente pour dépasser la valeur actuelle de la maison soit : (Valeur Vénale – Bouquet) / (12x rente mensuelle) = 25.83 ans.
On est donc bien au-dessus de l’espérance moyenne de vie du couple. Ce qui est une première bonne indication pour l’investisseur.
Reste à estimer le taux de rendement interne de l’opération en fonction de la durée de versement de la rente viagère
Prenons comme hypothèse une réévaluation de l’immobilier ancien à 1.55% en moyenne par an sur 20 ans (c’est la moyenne depuis 2006) et une rente réévaluée à 1.32% (c’est la moyenne du taux légal sur 20 ans)
On recherche cette fois le taux de rendement interne auquel il faudrait placer le bouquet et la rente mensuelle revalorisée de l’évolution du taux des rentes viagères pour atteindre sur une durée donnée le prix de la maison revalorisée du taux de réévaluation de l’immobilier.
On passe pour cela par une macro Excel qui nous donne le tableau suivant :

On peut noter que même à l’espérance de vie moyenne c’est-à-dire de 14 ans, l’acquisition du viager revendrait à placer les 20 000€ du bouquet et 613^€de rente par mois (revalorisé de 1.32% par an) à un taux de 6.17% net de frais et fiscalité.
Ce qui aux taux actuels se révèlerait être une très bonne opération pour l’investisseur.
Les vendeurs ayant conservé leur usufruit, c’est donc a eux que revient, sauf convention contraire, le paiement des taxes foncières et l’entretien de la maison
A moins que les vendeurs ne deviennent centenaires, cette opération semble donc être intéressante pour l’acheteur.

1.9 CONCLUSION

L’acquisition d’un bien en viager peut se révéler être une bonne opération.

Il ne faut toutefois pas se lancer à la légère et il faut toujours vérifier que l’acheteur ne risque pas au terme d’être attaqué par les héritiers car il aurait justement fait une trop bonne affaire en achetant le bien sans réel aléa (que ce soit sur l’espérance de vie du vendeur ou à cause d’un bouquet et d’une rente dérisoires).

Il ne faut pas non plus perdre de vue qu’en faisant l’acquisition d’un bien en viager l’acheteur (débit rentier) engage également ses héritiers.

En effet s’il vient à décéder avant le vendeur (crédit-rentier), l’obligation de versement de la rente viagère est transférée à ses héritiers. Si ces derniers sont dans l’incapacité d’honorer cette obligation, le crédit-rentier peut faire valoir la clause résolutoire du contrat et récupérer la propriété du bien immobilier. Tous les versements auront alors été fait en pur perte.

Fév

2021

Une SCI ? Oui mais pour quoi faire ?

Une SCI, c’est tout d’abord une société civile qui est plus particulièrement destinée à la gestion de son patrimoine immobilier.

C’est quoi une société civile ?

C’est une société qui n’est pas commerciale c’est-à-dire qui n’a pas pour objet principal l’achat, la transformation et la revente de biens à des tiers.

Elle permet :

De gérer un patrimoine (Société civile de portefeuille ou Société civile immobilière (SCI) ou société civile de Placement Immobilier (SCPI)). Ce patrimoine peut être existant ou à venir (acquisition à l’aide d’emprunt).
D’exercer une activité libérale (Société civile professionnelle (SCP) de notaire, de médecin ou d’avocat par exemple),
De mettre en commun des moyens (matériel ou personnels) entre plusieurs associés ayant une activité libérale (on parle alors de Société Civile de Moyen (SCM)) ,
De mettre en commun des moyens pour la construction de plusieurs logements en vue ensuite de se les partager (Société Civile d’Attribution (SCA))

Note : Bien sûr comme le droit français n’aime pas la simplicité, il existe une exception à la règle, la Société Civile de Construction Vente (SCCV) dont l’objet spécifique est l’achat d’un terrain, la construction et la revente de la totalité des lots construit. Elle est spécifique aux opérations de promotion immobilière.

Dans la suite de cet article, nous nous concentrerons sur la Société civile Immobilière (SCI) qui est donc une forme particulière de Société Civile

Ça sert à quoi une SCI ?

La SCI est une formidable boite à outil que l’on va pouvoir mettre en œuvre dès que l’on veut gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers.

Elle permet de réaliser tous les objectifs ci dessous , ce qui explique l’engouement qu’elle provoque. C’est à dire:

De séparer l’avoir et le pouvoir sur un bien. Vous pouvez par exemple transmettre la propriété d’un bien à vos enfants tout en continuant à le gérer et à en percevoir les revenus voir même décider de le vendre et d’en racheter un autre sans avoir à demander l’avis à qui que ce soit,
D’acheter pour des concubins, un bien immobilier ensemble, tout en se protégeant mutuellement sans le cout lié à une donation ou un leg (ce qui évite 60% de droits à payer),
D’éviter les problèmes liés à l’indivision (décisions bloquées en indivision à cause à de la règle de l’unanimité ou des deux tiers)
D’acheter ou de gérer un bien même avec des mineurs ou des personnes protégées (tutelle, curatelle)
De séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel pour un chef d’entreprise,
De se créer de la trésorerie par le principe d’une vente à soit même sans passer par un crédit hypothécaire
De choisir la fiscalité applicable aux biens immobiliers (Impôt sur le revenu plus CSG/CRDS ou impôts sur les sociétés) et ainsi d’optimiser sa trésorerie,
De permettre un partage efficace dans une donation lorsqu’il n’y a qu’un seul lot ou des lots inégaux
D’optimiser les montants transmis lors d’une donation en jouant sur le nombre de parts objets de la donation,
D’optimiser la plus-value en choisissant de vendre directement le bien détenu par la SCI ou les parts de la SCI,
De mieux choisir la loi applicable à une succession pour des expatriés,
D’éviter les droits de préemption de la mairie ou du conservatoire du littoral sur des terrains ou des immeubles.

C’est compliquer de créer sa SCI ?

En théorie non.

Il suffit de rédiger les statuts en fonction de ses objectifs et de les enregistrer.

Vous en trouverez de nombreux modèles sur internet.

Cependant en fonction de vos objectifs, de votre situation personnelle et de celles de vos associés, de également ce qui est apporté et de la façon dont cela est apporté, de nombreuses clauses doivent être adaptées ou ajoutées.

Nous vous conseillons donc de vous faire aider par un professionnel de la gestion de patrimoine, un avocat, un expert-comptable ou par un notaire.

Une fois les statuts établis et signés, il ne reste qu’à les déposer au greffe du tribunal de commerce du siège social de la SCI (ou directement en ligne sur le site www.infogreffe.fr rubrique « Immatriculer une entreprise en ligne avec :

un imprimé M0 (récupérable sur internet),
Un justificatif de domicile et une autorisation de l’occupant des lieux permettant d’y domicilier le siège social de la SCI,
Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation pour le ou les gérants,
Une déclaration des bénéficiaires effectifs (liste des personnes détenant plus de 25% des parts ou des droits de votes, formulaire également récupérable sur internet),
Une attestation de publication dans un journal d’annonce légales,
Une copie des pièces d’identité en cours de validité des associés et des gérants,
Un chèque pour le greffe (ou un paiement en ligne)

Le cout global est de l’ordre de 300€ (env 75€ pour le dépôt des statuts, 25€ pour la déclaration des bénéficiaires effectifs et 200€ pour la publication dans un journal d’annonces légales). Certains professionnels peuvent également demander des honoraires pour la rédaction des statuts.

Quelques jours plus tard la SCI est créée et vous pouvez avec le KBis ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI.

Quels sont les inconvénients ?

a) Il faut tenir une comptabilité (qui peut être très simple, un fichier Excel peut suffire pour les SCI soumises à l’impôt sur les revenus) et donner une vie sociale à la SCI (tenir des assemblées générales entre les associés). Ceci pour d’une part ne pas être accusé d’avoir créé une société fictive, et d’autre part pour calculer au mieux la plus-value au moment de la vente des biens immobiliers.

b) Contrairement à ce que l’on peut lire ici ou là sur internet, la donation de parts d’une SCI doit obligatoirement se faire devant notaire.

c) Si vous choisissez de placer la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), vous aller bénéficiez de la possibilité d’amortir le bien et ainsi de diminuer pendant de longues année la fiscalité applicable. Cependant au moment de la vente du bien, toute la part qui aura été amortie sera imposable à l’impôt sur les sociétés en plus de la plus-value réalisée et ce sans aucun abattement pour durée de détention. La somme qui restera devra de plus être soumise au prélèvement forfaitaire à 30% avant d’être enfin récupérée par les associés.

d) Contrairement à des sociétés de type SA, SAS ou SARL où la responsabilité des associés est limitée au capital social apporté, dans une SCI leur responsabilité est illimitée et est répartie entre eux au prorata des parts de chacun (sauf cas particuliers des SCPI où la responsabilité est de base limitée à deux fois le capital investit (article L214-89 du code de commerce) et peut même être limitée par les statuts au simple capital investit).

e) Tous les ans vous devrez déposer une déclaration spécifique à la SCI début Mai sur le site des impôts ainsi qu’une déclaration des comptes courants.

En résumé, il faut choisir entre être imposé régulièrement tout au long de la détention du bien immobilier et peu lors de sa vente (IR) ou être imposé faiblement pendant la location et fortement au moment de la vente (IS) et accepter de faire un peu d’administratif.
Somme toute, rien d’insurmontable….

N’hésitez pas à nous poser vos questions nous nous ferons un plaisir d’y répondre.