Pierre-Yves GENET

Juil

2022

Êtes-vous résident Fiscal Français?

La question peut paraitre saugrenue. Et pourtant…

Notre travail nous amène de plus en plus souvent à réaliser des missions à l’étranger. Et on entend parfois dire « j’ai passé plus de 183j à l’étranger je ne dois donc plus faire de déclaration en France… »

Ce n’est pas si simple. Pour savoir si le Fisc considère que l’on est résident Français pour le paiement des impôts, il faut se référer à l’article 4B du code général des impôts.

La notion de résidence fiscale est utilisée aussi bien pour le paiement de l’impôt sur les revenus, que pour l’impôt sur la fortune immobilière et les droits de donation ou de succession.

Cet article 4B contient plusieurs critères et il suffit qu’un seul de ces critères soit rempli pour que l’on soit considéré comme un résident fiscal français.

Un fois que l’on est considéré comme résident fiscal Français alors nous sommes imposés sur l’ensemble de nos revenus et patrimoine mondiaux. Même les revenus non rapatriés en France sont ainsi imposables.

Note : A ce titre tous les revenus perçus hors de France (salaires, revenus fonciers, plus-values, dividendes, etc..) doivent être déclaré sur le formulaire 2047 de la déclaration d’impôt du contribuable. Les comptes et actifs détenus à l’étranger doivent eux être indiqué sur le Cerfa 3916 ou 3916bis (également joint à la déclaration d’impôts).
La non-réalisation de cette formalité fait encourir une amende de 1 500€ par année et par compte non déclaré (10 000^e si le compte est situé dans un état non coopératif). De plus les sommes figurant sur ces comptes sont présumées êtres issues de revenus occultes (sauf preuve du contraire) et peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu avec une pénalité de 80%.

Un non-résident sera lui imposés uniquement sur ses revenus de source Française

Il existe des exceptions à ce principe prévues à l’art 81 du code des impôts. En effet un salarié, résident Français au sens de l’article 4B, peut sous certaines conditions être exonéré totalement ou partiellement des revenus perçus à l’étranger.

Attention 1: Il ne s’agit que des salariés ayant un lien de subordination avec leur employeur (sont donc exclu les personnes qui exercent des activités indépendantes à caractère agricole, commerciale, artisanale, libéral ainsi que les mandataires sociaux tels que les gérants majoritaires, les PDG, etc…).
Attention 2 : Les sommes exonérées sont prises en compte pour le calcul du taux effectif
- Pour rappel le taux effectif consiste à prendre en compte à la fois les revenus imposables et les revenus non imposables en France pour déterminer un taux d’imposition sur l’ensemble de ces revenus puis à appliquer ce taux uniquement sur les revenus imposables en France.

L’employeur doit être une société Française, ou de l’espace économique Européenne ou d’un pays qui a conclu avec la France une convention de lutte contre la fraude Fiscale
L’activité doit être réalisée hors de France et hors de l’état du siège social de la société (Par exemple un salarié d’une société Espagnole considéré comme résident Français doit être envoyé hors de France et hors d’Espagne)
Pour les exonérations totales, le salarié doit être dans l’un des 3 cas suivants :
- Soit , les rémunérations perçues à l’étranger y ont été soumises à un impôts équivalent à l’impôt français (c’est-à-dire qu’elles ont été soumises à un impôt sur le revenu pour un montant égal au moins au deux tiers de l’impôt qui aurait été exigible en France sur ces mêmes rémunérations)
- Soit le salarié à réalisé une activité à l’étranger pendant au moins 183j au cours d’une période de 12 mois consécutifs.
  - Les 183j sont décomptés de la date de départ à la date de retour en France (les jours de déplacement pour se rendre dans le pays de la mission sont intégrés dans les 183j), y compris les Weekend, les arrêts maladie et les congés même si le salarié revient passer ses congés en France. Les 183j peuvent être réalisés en plusieurs périodes.
  - Le décompte des jours doit être établi de façon probantes (billet d’avion par exemple). Il a été jugé qu’une simple attestation de l’employeur indiquant que le salarié avait passé plus de 50% de son temps à l’étranger n’était pas un justificatif suffisant.
  - L’activité doit se rapporter limitativement à l’un des domaines suivants
    - Chantiers de construction ou de montage, installation d’ensemble industriel ainsi que leur mise en route, leur exploitation et l’ingénierie y afférente
    - La recherche ou l’extraction de ressource naturelles (il s’agit d’extraire du sous-sol. La pèche n’est pas considéré comme une extraction de ressources naturelle)
    - La navigation sur des navires de commerces immatriculés au registre international français
- Soit le salarié effectue des activités de prospection commerciale à l’étranger pendant une durée minimale de 120j en vue d’accroitre la présence de l’entreprise ou d’augmenter ses exportations
Pour les exonérations partielles :
- Le salarié doit percevoir un supplément de rémunération pour ses activités à l’étranger. Seul ce supplément de revenu ouvre droit à exonération
- Ce supplément doit être versé en contrepartie de séjours effectués dans l’intérêt direct et exclusif de l’employeur
- Le supplément de rémunération doit être fixé préalablement à chaque séjour à l’étranger
- Le séjour doit être d’une durée minimal de 24h (exit les aller/retour effectué dans la même journée) et doit pouvoir être justifié (billet de transport, note d’hôtel,…)
- Le supplément de rémunération doit être en rapport avec la durée et l’importance de la mission et ne doit pas dépasser 40% de la rémunération annuelle du salarié). Le versement de rémunérations forfaitaires sans rapport avec la durée de la mission sont donc exclues du dispositifs)

Enfin il existe également une autre exception à cette règle d’imposition des revenus mondiaux pour les salariés qui sont embauchés par une entreprise Française alors qu’ils demeuraient à l’étranger et qui deviennent résident fiscal français. Ce cas est traité dans l’article: http://www.acacias-patrimoine.fr/2021/05/11/impatries-savez-vous-que-vous-avez-droit-a-de-nombreuses-exonerations-dimpots/

Une personne pourrait donc à partir du droit interne des états avec lesquels elle a des attaches se retrouver résidente de plusieurs de ces états et être, par là même, soumise à l’impôt dans chacun d’eux. Il existe heureusement de très nombreuses conventions internationales permettant d’éviter dans la plupart des cas ces doubles impositions. Ce point sera traité un peu plus loin dans cet article

Attention : Dans un couple la notion de résidence fiscale s’applique indépendamment à chacun des conjoints.

Ainsi dans un couple marié sous un régime de communauté, si un seul des deux est résident fiscal français alors :
1. Il y aura une imposition commune en France. L’époux non-résident étant imposé uniquement sur ces revenus de source Française s’il en a.
2. l n’y a pas de prise en compte des revenus de source étrangère du conjoint non-résident pour le calcul du taux effectif (cf définition du taux effectif plus haut dans cet article).
3. Cependant, le conjoint non-résident est pris en compte pour le calcul du nombre de parts
Si dans un couple marié sous un régime séparatiste un seul des deux est résident fiscal français alors
1. Il peut y avoir une imposition séparée à la condition que les deux conjoints ne vivent pas sous le même toit ( en France ou à l’étranger) et que cette situation ne soit pas juste temporaire
2. Important : En raison de la présomption de vie commune des époux, c’est au contribuable de se prévaloir de l’imposition séparée. Ceci n’est pas aisé. Il a par exemple été jugé qu’un époux marié sous le régime de la séparation de bien qui vivait à Ryad pour son travail et revenait en France pour ses congés dans un domicile qu’il possédait avec son épouse en indivision devait être considéré comme vivant sous le même toit que son épouse.

A) Premier critère de l’article 4B du Code général des impôts

Le premier de ces critères indique « qu’il suffit d’avoir son foyer ou son lieu de leur séjour principal en France. »

Ça a l’air simple au premier abord.

Mais qu’elle est la différence entre le « foyer » et le « séjour principal » et qu’est-ce que la « France » au niveau fiscal ?

Étudions tout d’abord la notion de foyer.

La notion de « foyer »

Le foyer au sens fiscal est le lieu où le contribuable habite normalement avec sa famille. La jurisprudence précise que « Le foyer s’entend du lieu où le contribuable habite normalement et a le centre de ses intérêts familiaux. Il n’est pas tenu compte des séjours effectués temporairement ailleurs en raison des nécessités de la profession ou de circonstances exceptionnelles. Le lieu du séjour principal du contribuable ne peut déterminer son domicile fiscal que dans l’hypothèse où celui-ci ne dispose pas de foyer »

Ainsi, aussi étonnant que cela puisse paraitre un célibataire ou une personne divorcée sans enfant n’a donc pas de foyer au sens fiscal.

A l’inverse, un étranger habitant hors de France mais qui aurait en France, une épouse, un partenaire de PACS et même un ou une concubine (arrêt du conseil d’état du 27 Janvier 2010 n°319897) serait considéré comme ayant un foyer en France.

De la même manière, si cet étranger à un enfant mineur qui vit en France,il sera aussi considéré comme ayant son foyer en France (ce n’est cependant pas le cas si l’enfant est majeur).

On peut donc s’apercevoir que quelques soit le nombre de jours passés en mission à l’étranger, dès qu’un membre de son foyer familial vit en France, le contribuable sera considéré comme résident fiscal Français.

Ce n’est que si l’on n’a pas pu déterminer si le contribuable potentiel avait un foyer en France (cas par exemple d’un célibataire ou d’une personne dont la famille vit dans un autre pays) que l’on va s’intéresser à la notion de « séjour principal ».

La notion de « séjour principal »

Comme indiqué précédemment, on ne va s’intéresser à cette notion que si le contribuable n’a pas de foyer au sens fiscal en France.

On considère que la France est le lieu de séjour principal d’une personne si cette dernière passe plus de temps en France que dans n’importe quel autre pays.

Il n’y a pas ici de notion de 183j.

Ainsi si la personne passe 150j en France, 130 jours en Espagne, et 85j en Allemagne, elle sera considérée comme ayant son lieu de séjour principale en France même si elle a passé au global plus de jour à l’étranger.

Mais qu’est-ce que le Fisc considère comme la France ?

La notion de « France » au niveau fiscal

Pour l’application de l’impôt sur le revenu, la France s’entend exclusivement

De la France continentale, des iles du littoral et de la Corse
Des départements d’outre-mer (DOM) (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte et La Réunion)

Ne sont donc pas considérés comme faisant partie de la France au niveau fiscal les collectivités d’outre-mer (COM) qui ont chacune leurs finances propres. Sont donc exclus :

Saint Pierre et Miquelon,
Wallis et Futuna
La Polynésie Française,
La nouvelle Calédonie,
Les terres australes et Antarctiques Française
Saint Barthélémy
La partie française de l’ile de Saint Martin

B) Second critère de l’article 4B

« Les personnes qui exercent en France une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu’elles ne justifient que cette activité y est exercée à titre accessoire. »

On considère que l’activité exercée en France l’est à titre principale si c’est celle à laquelle le contribuable consacre le plus de temps effectif même si ce n’est pas celle qui dégage le plus de revenus.

Ce n’est que si on ne peut pas déterminer précisément le temps passé ou s’il y a égalité de temps entre les activités en France et les activités à l’étranger, que l’on regarde alors celle qui génère le plus de revenu

Cas particulier : pour les dirigeants de grandes entreprises dont le chiffre d’affaire dépasse 250 millions d’Euros (hors président du conseil de surveillance), la loi française considère qu’ils exercent en France leurs activités principale dés que le siège social de l’entreprise est situés en France (C’est une clause qui permet de récupérer les salaires des dirigeants d’entreprises Françaises qui se partagent entre plusieurs pays) . Il ne s’agit toutefois que d’une présomption simple qui peut être combattue en en prouvant que l’activité de dirigeant de la société française ne constitue pas leur activité principale).

C) Troisième critère de l’article 4B

Sont également considéré comme résident fiscal Français les personnes qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques.

On considère que la France est le centre des intérêts économiques si c’est le pays où la personne rempli l’un des critères suivants :

Elle y a constitué ses principaux investissements
Elle y possède le lieu de ses affaires
Elle en tire la majeure partie de ses revenus
1. Si une personne à un patrimoine important dans un pays, et qu’elle tire ses revenus d’un autre pays, le Conseil d’état a décidé que c’est le pays d’où elle tire le plus de revenus qui sera considéré comme le centre de ses intérêts économiques. Il est a noté que cette comparaison doit être effectuée chaque année d’imposition.
2. Pour une personne qui ne tire ses revenus que d’une pension de retraite, alors le centre des intérêt économiques est le pays qui verse sa retraite. Par exemple un retraité français qui part s’installer au Portugal sera considéré par la France comme résident fiscal français et pourra être soumis à l’impôt en France sur le montant de ses retraites.

D) Quatrième critère de l’article 4B

Il s’agit plus d’un cas particulier que d’un critère.

En effet sont également considéré comme ayant leur domicile fiscal en France les agents de l’Etat, des collectivités territoriales et de la fonction publique hospitalière qui exercent leurs fonctions ou sont chargés de mission dans un pays étranger et qui ne sont pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l’ensemble de leurs revenus.

L’évitement des doubles impositions

Si vous répondez à l’un des critères précédents, alors vous êtes fiscalement résidents français.

Il faut maintenant savoir si vous êtes aussi résident fiscal d’un autre pays. Chaque pays possède ces propres critères. Par exemple pour les USA dés que vous avez la nationalité américaine vous êtes considéré comme résident américains et donc êtes imposable aux états unis sur vos revenus mondiaux où que vous viviez dans le monde.

Avant de regarder les conventions internationales, il faut donc déjà vérifier le droit interne de l’autre pays. Il n’est pas ici possible d’exposer l’ensemble des critères car chaque pays à sa propre législation. La détermination n’est pas toujours aisée. Il peut être nécessaire de demander un « certificat de coutume » dans l’autre pays. (Il s’agit d’un avis donné par un juriste de cet autre pays indiquant si dans son droit interne la personne y est ou non imposable.)

Si vous n’êtes pas considéré comme résident fiscal d’un autre pays alors vous être alors simplement résident fiscal français et imposable en France sur l’ensemble de vos revenus mondiaux sauf exceptions mentionnées au premier paragraphe (art 81 et impatriés).

Ce n’est que si le droit interne de l’autre pays vous considère aussi comme une personne imposable que l’on doit vérifier s’il existe des conventions multilatérales ou bilatérale entre la France et cet autre pays.

S’il n’existe pas de convention entre la France et cet autre pays, alors pour l’impôt sur les revenus et l’impôt sur la fortune immobilière vous allez subir une double imposition. (le résultat de la double imposition peu même dépasser le montant de vos revenus si l’autre état est sur la liste noire des états non coopératifs).

Il n’en va pas de même pour les droits de mutation en cas de donation ou de succession. En effet dans ce cas l’article 784 A du Code général des impôts permet de déduire du montant des droits à payer en France, le montant des droits de mutation payés à l’étranger sur les biens situés hors de France.

S’il existe une convention, celle ci va préciser quel pays a le droit d’imposer chaque type de revenus et lorsque les deux pays peuvent imposer, comment sont alors éviter ou réduit les doubles impositions.

Les conventions définissent le plus souvent des critères cette fois hiérarchisés permettant de déterminer le lieu de résidence du contribuable. « Hiérarchisés » signifie que dès que l’un des critères permet de définir l’état de résidence d’une personne on arrête de regarder les critères suivants.

Nous ne rentrerons pas ici dans le détail de ces critères qui peuvent à eux seuls faire l’objet d’un article complet. Nous attirons juste l’attention du lecteur sur l’importance des mots.

En effet la notion de « foyer permanent » des convention modèles OCDE n’est pas identique à la notion de « foyer » au sens de l’article 4B du droit français. Elle recouvre dans la convention toute forme d’habitation permanente (maison , appartement, meublé) que l’intéressé soit propriétaire, locataire ou même qu’il en dispose à titre gratuit. Même une résidence secondaire dans laquelle l’intéressé ne passerait que quelques jours par an sera considéré comme un « foyer permanent » si l’intéressé peut s’y rendre quand il veut.
Le lieu de séjour habituel de la convention ne correspond pas non plus à la notion de résidence habituelle de l’article 4B. En effet le séjour habituel se détermine par rapport à la personne du contribuable, de la fréquence, de la durée et de la régularité du séjour du contribuable sans que la durée soit un facteur déterminant

Attention également, la convention s’applique uniquement s’il y a double imposition (CE du 9 novembre 2015 n° 370054 et n° 371132) ( avant on pouvait aussi l’appliquer pour permettre des doubles exonération). Ceci signifie que si l’autre état ne taxe pas le contribuable (certain état peuvent exonérer certains revenu) , la France considère que la convention ne s’applique pas. Il faut donc pouvoir prouver qu’il y a eu taxation dans l’autre pays (attestation fiscale d’une autorité fiscale compétente)

Il faut également lire attentivement le champ d’application de la convention (certaines ne traitent que des revenus et pas des successions par exemple. Quasiment aucune ne traite des donations) et vérifier leur validité (par exemple la convention Franco-Suisse de 1953 sur les succession a été dénoncée par la France le 01/01/2015 et n’est donc plus applicable)

Autre point d’attention : les personnes concernées par la convention. Par exemple la convention entre la France et Monaco ne s’applique qu’aux personnes de nationalité Française ou Monégasque. Elle ne s’applique pas par exemple à un Italien résident en France et travaillant à Monaco.

Enfin, pour les conventions rédigées selon le modèle OCDE on ne doit pas se limiter à la lecture de la convention elle même. Il existe ce qu’on appel un « outil Multilatéral » qui permet aux états d’appliquer ou non certaines options aux conventions bilatérales qui viennent modifier l’application des conventions sans en modifier le texte.

Il n’est donc pas simple de déterminer soit même les règles d’imposition. Nous vous conseillons de vous faire accompagner d’un professionnel spécialisé en droit international privé.

Cas particulier

Comme la loi française n’est jamais simple. Le code monétaire et financier dans son titre V « Relation financières avec l’étranger » modifie la notion de résident et de non-résident et même de « France » dans les cas suivants :

Investissements directs ou vente par des étrangers en France (détention ou vente de plus de 10% des parts ou droits de vote)
L’acquisition ou la cession d’entreprises non-résidentes par des résidents
L’acquisition ou la cession de biens immobiliers à l’étranger par des résidents et en France par des non-résidents

La « France » est alors définie comme La France métropolitaine y compris la Corse plus les DOM plus les COM (à l’exception de Wallis et Futuna) et étrangement plus la principauté de Monaco.

Sont considérés comme résidents : les personnes physiques ayant leur principal centre d’intérêt en France, les fonctionnaires et autres agents publics français en poste à l’étranger dès leur prise de fonctions, ainsi que les personnes morales françaises ou étrangères pour leurs établissements en France.

Sont considérés comme non-résidents : les personnes physiques ayant leur principal centre d’intérêt à l’étranger, les fonctionnaires et autres agents publics étrangers en poste en France dès leur prise de fonctions, et les personnes morales françaises ou étrangères pour leurs établissements à l’étranger.

Par centre des intérêts il faut entendre le domicile principal, c’est-à-dire le lieu d’habitation occupé le plus fréquemment. Le critère du domicile doit être prépondérant sur celui du lieu de l’activité professionnelle.

Juin

2022

Faut-il être prudent ou faut-il investir maintenant?

Mise à jour Mars 2025

La période est morose : Guerre militaire en Ukraine, en Israël,.. guerre économique avec les USA, perte de valeur de la parole politique,

Il n’est pas évident alors de communiquer sur des opportunités financières au milieu de ces situations complexes.

L’inflation qui était restée stable de 2013 à 2020 à moins de 1% (avec un petit pic en 2018) s’est envolée en 2022 (5.2%) et 2023(4.9%) pour commencer à redescendre en 2024 à 2%. IL était prévu qu’elle continuent à baisser en 2025 mais l’augmentation des droits de douane initiée par D. TRUMP pourraient bien rebattre les cartes

Investir oui, mais comment ?

On pourrait penser investir directement en bourse, mais on est déjà sur des plus hauts historiques des indices comme le CAC40, le NASDAQ , ou le DOW JONES,… il n’est pas sûr que la hausse se poursuive encore en réaction aux sanctions économiques qui seront mises en place par les uns et les rétorsions en retour par les autres. Difficile de trouver le bon point d’entrée.

Faut-il tel Don Salluste se précipiter sur l’Or ?

Pas sûr, car celui-ci est déjà sur ses plus hautes valorisations des 25 dernières années, et en acheter maintenant est un pari risqué (2 800€ l’once au jour de l’écriture de cet article). Les périodes de crise accroissant la demande, cette dernière reste actuellement très élevée, mais risque de baissé une fois les conflits en cours terminé. On donc continuer à acheter mais il faudra le revendre au bon moment, c’est à dire un peu avant la fin des conflits majeurs, ce qui n’est pas évidement pas facile à déterminer.

Alors que faire ?

Utiliser le levier de l’emprunt ?

Pour acheter de l’immobilier, des SCPI, des biens de consommation, pour vous faire plaisir, etc ….?

Pas évident pour un investissement financier. Les taux sont toujours à un niveau élevé alors que l’inflation a bien baissée. Pour soutenir la consommation, la BCE devrait continuer à baisser ses taux directeurs, il faut peut-être attendre quelques mois pour se lancer.

Pour un investissement immobilier en résidence principale, le raisonnement peut être différent. L’immobilier à baissé ces deux dernières années et il peut y avoir des opportunités à saisir. Les emprunts étant généralement long (20 à 25 ans), il pourra être possible de renégocier les taux dans quelques années s’ils ont significativement baissés (on estime qu’il faut qu’un taux ait baissé d’environ 1% au minimum pour que la renégociation vaille le coup en prenant en compte les frais de courtage et les éventuelles indemnités de rupture anticipée)

Note : Il faut faire attention au taux de l’emprunt, mais aussi à celui de l’assurance, bien que la loi 2022-270 du 28 février 2022 permette maintenant le changement à tout moment de l’assurance emprunteur (à partir 1 septembre 2022 pour les anciens contrats de prêt)

Apparté:

Faut-il pour les assurances emprunteur privilégier des échéances constantes ou des échéances basées sur le capital restant dû ?

Si la réponse est bien souvent le capital restant dû lorsque que l’inflation est faible, elle est beaucoup plus ardue en période inflationniste. En effet, dans l’hypothèse d’échéances basées sur le capital restant dû, on paye la majeure partie de l’assurance sur la première moitié de l’emprunt et très peu ensuite. On bénéficie, de ce fait, moins des effets de l’inflation sur la durée et si on souhaite faire un rachat anticipé avant la fin de prêt, on économisera très peu sur les échéances restant de l’assurance emprunteur. Un calcul est nécessaire à chaque cas.

Autre piste : Les fonds structurés

Tout d’abord, je vous conseille la lecture de l’article: http://www.acacias-patrimoine.fr/2021/02/18/comment-choisir-son-fond-structure-sans-se-tromper/ mis à jour en Mars 2025, pour une présentation rapide de ce qu’est un fond structuré.

Ensuite, pourquoi est-ce le moment d’y investir et en quoi ces fonds sont-ils plus intéressants actuellement qu’un investissement direct en bourse ?

Parce qu’il y a actuellement des fonds structuré à capital garanti (sauf défaut de l’émetteur qui est généralement une grande banque) avec des coupons garantis ou conditionnels bien au dessus de l’inflation. Seule la durée de conservation de ces fonds est inconnue et peut aller de 1 à 12 ans. Le risque de ces fonds à capital garanti est que l’inflation s’emballe dans les prochaines années, que l’on reste collé dessus et que même si on récupère au terme son capital plus quelques coupons, ou se retrouve avec un capital dévalorisé du fait de l’inflation (mais ce sera toujours mieux que d’avoir laisser son argent dormir son argent sur un compte qui ne rapporte rien). On trouvent à capital garantis de tels fond en mars 2025 avec des coupons garantis de 5% et des coupons conditionnels de 6 à 7%.

Comme les bourses sont à des valeurs élevées, il y a des risques élevés d’investir sur les marchés actions. D’autres fonds structurés proposent donc des coupons très intéressants compris entre 13 et 18% par an avec des mécanismes de seuil dégressifs et de protection partiel du capital. Le risque étant ici une perte totale ou quasi totale du capital investi si l’indice utilisé dans le fond structuré est, au terme, inférieur au seuil de protection de ce fond

Un seuil dégressif de x% par an, cela signifie que le fond se clôturera automatiquement en délivrant son rendement si on repasse la première année 100% de la valeur initiale de l’indice, puis seulement 100 -x% la seconde, 100 – 2x% la troisième, et ainsi de suite jusqu’au terme du fond. Sur 10 ans, on comparera avec seulement 100 – 10x% de la valeur qu’avait le sous-jacent en 2025. la valeur de x étant généralement comprise entre 3 et 5% actuellement.

Et peu importe si on rentre aujourd’hui et que le sous-jacent continue à baisser pendant plusieurs mois, car seul compte le fait qu’il repasse au moins une fois au-dessus du seuil dégressif à une des dates de constatation (qui peut être quotidienne, mensuelle, trimestrielle, semestrielle…,) selon les fonds.

Troisième piste : Le crowfunding entreprise?

De quoi s’agit-il ?

Il s’agit de financer des jeunes entreprises, qui ne sont pas coté en bourse, a différents stades de leur développement. Le site du service public nous indique plus précisément que : »Le financement participatif ou crowdfunding est une alternative au prêt bancaire classique. Il permet à un porteur de projet de collecter des fonds sur internet, par le biais d’une plateforme en ligne dédiée, auprès de contributeurs pour financer un projet spécifique. »

On peut intervenir à plusieurs phases de ce projet:

pré-seed (ou amorçage) lorsque la société n’existe pas encore et à besoin de fond pour ce lancer. C’est généralement le rôle des créateurs ou de business-angesl d’intervenir à ce stade qui est extrêmement risqué
seed (ou premier tour de table) : a ce stade l’entreprise est crée, a commencé sont activité mais à besoin de fond pour créer un prototype ou une première version du produit à mettre sur la marché. Le risquede tout perdre est maximum mais les perspectives de gains sont, en corolaire, très élevées
série A, B,C… : Le produit existe maintenant, et la société procède à des levées de fondpour financer l’accélération de la croissance de l’entreprise, aussi bien techniquement en industrialisant son produit que commercialement pour se développer en France ou à l’international

On parle de « capital développement » ou « private equity s’il s’agit d’entrer au capital de la société ».

Mais l’opération de crowfunding peut également être réalisée en obligations. L’investisseur n’est alors pas actionnaire et ne profitera ni des dividendes ni d’éventuelles croissances du prix des actions. Il a une dette auprès de la société. Dette qui est rémunérée à un taux connu d’avance. .

L’état souhaitant encourager les startup à mis également en place des incitations fiscales pouvant aller jusqu’à 50% du montant investit pour le financement des Jeunes Entreprise Innovante (JEI) ou des JEI de rupture (JEIR).

Les plateformes de crowfunding permettent de sélectionner un large panel de société allant du salon de coiffure situé juste à coté de chez soit jusqu’à une entre prise de biotech à vocation international.

Les risques de ces investissements sont :

une illiquidité des fonds placés : En actions, tant que la société n’est pas coté, ll faut trouver un acquéreur de grès à grès pour pouvoir céder ces parts et les statuts de la société peuvent prévoir des procédures d’agréments de nouveaux associés rendant encore plus difficile cette cession des parts. En obligation, les sommes prêtées ne peuvent pas être récupérées avant le terme prévu du prêt
Une perte en capital. En cas de difficultés de l’entreprise aussi bien les actions que les sommes prêtées sous forme d’obligations peuvent complètement disparaitre.
Une reprise des gains fiscaux si les conditions de détention et d’activité de la JEI (ou JEIR) ne sont pas respectés

Le choix des sociétés cibles est donc primordiale. Malheureusement la réglementation interdit aux conseillers financiers de mettre en avant telle ou telle société. Tout au plus peuvent-ils donner un avis circonstancié suite à une demande précise de son client sur une société particulière. Encore faut-il qu’il la connaisse suffisamment.

Le rendement attendu est à la hauteur des risques attendus. Il peut être un multiple élevé de l’investissement réalisé mais au regard d’une perte total du capital investit. Le gain fiscal est une cerise sur la gâteau

Quatrième piste : Les SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles pouvant faire appel à l’épargne publique. Il en existe de plusieurs types. Celles distribuant des revenus fonciers issus de bureaux, de commerces, d’Ehpad, de crèches, d’entrepôts, etc…. et d’autres de type fiscale ou de plus-value que nous n’aborderons pas ici.

Les jeunes SCPI, ou les anciennes qui n’ont pas eu recourt massivement à l’emprunt pour doper leurs rendement, tirent actuellement leur épingle du jeu en ayant une collecte positive, et en pouvant acheter des biens à prix décoté ce qui leur fourni un rendement plus élevé.

On trouve en 2025 des SCPI avec des rendements supérieurs à 6% pour un risque similaire à l’acquisition en direct d’un bien immobilier. Les revenus sont taxés fortement en tant que revenus fonciers (TMI souvent à 30% plus CSG/CRDS à 17.2%) il est donc souvent intéressant des les loger dans des structures sociétaires pour diminuer temporairement la fiscalité ce qui permet de faire mieux travailler ses revenus pendant une période de 15 à 17 ans.

Il peut également être intéressant de faire des acquisition en usufruit temporaire pour accroitre fortement les revenus sur une période donnée et être moins sensible à l’évolution du prix de l’immobilier (mais en corolaire, on est plus sensible à la situation économique globale car si les locataires ne sont plus en mesures de payer leurs loyers les pertes de l’investisseur vont êtres aggravées par rapport à une acquisition en pleine propriété)

Bien que basé sur l’immobilier, il ne faut pas oublier que les SCPI présentent des risques d’illiquidité et de perte en capital car les biens qu’elles détiennent peuvent perdre de la valeur. En effet les biens des SCPI sont évalués régulièrement (et même deux fois par an depuis la crise de 2022). La hausse des taux d’intérêts, par exemple, a pour effet mécanique de baisser l’évaluation des immeubles qui deviennent moins attractifs et donc de faire baisser le prix des parts de la SCPI. Il peut s’en suivre une sortie massive d’investisseurs. La SCPI doit alors vendre ses biens immobiliers pour servir les rachats de parts demandés. Comme le marché est moins bon, elle met du temps à les vendre et les vend à prix décoté. Il s’en suit une perte supplémentaire de la valeur des parts de SCPI et du temps mis pour récupérer les sommes correspondant au parts rachetées. Ce qui fait paniquer d’autres investisseurs, qui lancent alors des rachats. On rentre ainsi dans un cercle vicieux pouvant conduire au pire à la liquidation de la SCPI.

Le gestionnaire de SCPI qui n’entretiendrait pas correctement ses immeubles, verrait aussi leurs valeurs décroitre ce qui aurait également pour conséquence une perte en capital pour l’investisseur lié à la diminution de la valeur des parts de la SCPI

Cinquième piste : Le maintien à domicile

Cet intitulé peut paraitre étonnant.

Il s’agit de lier ici intérêt financier et intérêt social en participant au financement d’une Foncière Solidaire d’intérêt collectif à but non lucratif, mandatée par le ministère des Solidarités et de la Santé et soutenue par la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le but est ici d’acquérir des logements occupés par les personnes âgées sous forme de viager par des levées de fonds en appel public à l’épargne. Il s’agit ensuite d’aider les personnes âgées à rester chez elles en adaptant leurs logements à leurs besoins, en luttant contre leur isolement et en leur versant une rente autonomie.

L’investissement peut être réalisé en investissant au capital de la foncière. Il offre alors une réduction d’impôts de 25% du montant investi hors frais l’année de l’investissement avec un remboursement au nominal au bout de 7 ans soit un TRI de 3.25% lié au gain fiscal.

Il peut également être réalisé en « titre participatif » sur une durée de 7 ans avec un coupon minimum garanti de 4% par an pouvant être porté à 5.5% par an. Une prime de remboursement est prévue au terme des 7 ans au cas ou le rendement moyen aurait été inférieur à 5% par an. Mais il n’y a pas dans ce cas de gain fiscal.

Ces titres ne sont pas liquides et l’investisseur pourraient avoir de grande difficultés à les vendres avant l terme des 7 années pleines de détention. Cet investissement présente également un risque de perte total en capital en cas d’insolvabilité de l’émetteur.

Sixième piste : Le crowfunding immobilier ?

C’est une piste que nous avions mis en avant en 2020 mais sur laquelle nous sommes plus dubitatif en 2025.

De quoi s’agit-il ?

Un promoteur a un projet de construction ou de rénovation. Il fait appel aux banques pour financer la majeure partie du projet mais la banque lui demande d’apporter 10 à 20% du montant de l’opération qu’il doit tirer sur ses fonds propres.

Comme le promoteur ne souhaite pas immobiliser tous ses fonds sur une seule opération, il fait alors appel au financement participatif pour apporter une partie des liquidités exigées par sa banque.

Les investisseurs lui prêtent alors de l’argent (le plus souvent sous forme d’obligations) sur des durées assez courtes (12 à 24 mois en général) à des taux pouvant actuellement aller de 7 à 10% par an soit bien au-dessus de l’inflation prévue sur les deux prochaines années.

Les plateformes de financement participatifs, permettent d’investir dans ce type de projet à partir de 100€ pour certaine à 5 000€ pour d’autres.

Toute la difficulté réside dans le choix de promoteurs sérieux avec un expériences et une surface financière suffisante et dans la sélection de projets qui permettront aux investisseurs de récupérer leur mise plus les intérêts au terme de l’opération.

La crise vécue à partir de l’invasion de l’Ukraine à mis en avant des risques supplémentaires sur ce type d’investissement. Beaucoup de promoteurs ont vu les réservations s’annuler et ont dû arrêter les travaux faute de trésorerie suffisante pour les financer.

Il s’en est suivi que les garanties d’achèvement (GFA) sensées protéger les investisseurs (et les acquéreurs de logements) sont tombées, après avoir pourtant été obtenues, faute de passage sous le seuil du taux de réservation minimum exigé par les banques. Il en découle au mieux des retards importants sur les projets et au pire des mises en liquidation des promoteurs avec une perte partielle ou totale en capital pour les investisseurs.

Nous pensons qu’il faut encore attendre un assainissement supplémentaire de la situation financières des promoteurs avant de repartir vers ce type d’investissement.

Conclusion

Pour répondre à la question titre, OUI il y a une fenêtre de quelques mois à un an pour profiter de la conjoncture.

Il est cependant utile de rappeler une fois de plus qu’il n’y a pas de rendements élevés sans risques élevés.

Mar

2022

L’Acquisition d’un bien en viager

Pour ce qui concerne cet article, le viager est un contrat de vente qui a pour objet la cession d’un bien immobilier à une personne (le Débirentier), qui s’engage à verser une rente au profit du vendeur (le Crédirentier) jusqu’à la fin de la vie de celui-ci.

Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet, c’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.

Le viager est encadré par les articles 1968 à 1983 du code civil.

Il doit être aléatoire (art 1108 al2 du code civil : « un contrat est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain ». L’aléa est dans le cas du viager, la durée de vie du vendeur.

L’aléa peut porter sur plusieurs têtes (par exemple Mr et Mme) ou sur la tête d’un tiers qui n’est pas propriétaire du bien (art 1971 du code civil)

1.1 Les différents types de viager

Le viager peut-être soit

Occupé : dans ce cas le vendeur (crédit-rentier) a le droit de rester dans le bien cédé et/ou de le mettre en location (cf ci-dessous)
Libre : dans ce cas c’est l’acheteur (débit-rentier) qui a immédiatement après l’acquisition le droit d’occuper ou de louer le bien.

Dans le cas d’un viager occupé, le crédit rentier peut choisir de bénéficier :

Soit d’un usufruit : Dans ce cas il peut occuper le bien ou le louer. Note : à terme l’acquéreur pourra avoir du mal à habiter personnellement le bien si celui-ci avait été donné en location, mais si c’est un investisseur ce n’est pas un réel problème. L’usufruit peut être sur la tête du vendeur ou d’une autre personne. Il peut être également faire l’objet d’un usufruit successif (sur la tête du conjoint par exemple) : code civil art 1973

Soit d’un simple droit d’usage et d’habitation (DUH). C’est-à-dire qu’il peut habiter le bien mais pas le mettre en location. En cas départ anticipé du vendeur (par exemple en maison de retraite), l’acheteur ne peut pas pour autant automatiquement prendre possession des lieux car le code civil prévoit que le DUH cesse de la même manière qu’un usufruit viager c’est-à-dire par le décès de l’usufruitier. Néanmoins, il est possible dans le contrat de vente de prévoir dans ce cas, une revalorisation de la rente viagère correspondant à une renonciation onéreuse au droit d’usage et d’habitation). Dans ce cas et uniquement dans ce cas, l’acheteur peut récupérer la pleine propriété du bien du vivant du crédirentier. Conseil : Les conditions de renonciation pour libération anticipée doivent impérativement être rédigées dans le contrat de vente en viager afin d’éviter toute ambiguïté.

Enfin, un viager peut être constitué avec ou sans rente :

un viager libre est toujours avec rente car sinon il s’agirait d’une vente en nue-propriété sans aucune contrepartie pour l’usufruit du vendeur. Ce serait donc une vente à vil prix ou une donation déguisée (cf §1.3).
A l’inverse un viager occupé peut-être avec ou sans rente. Le vendeur pourra soit l’occuper lui-même soit le mettre en location (suivant usufruits ou DUH). Le bouquet sera alors plus élevé que dans le cas « sans rente » pour dédommager le vendeur.

1.2 Quelques Généralités

Dans un viager Libre,

Le prix est réparti entre un bouquet et un capital qui sera transformé en rente.
Il n’y a pas de règle sur la proportion qui doit être payée en bouquet et celle payée en rente. Cependant le mode de calcul utilisé doit être décrit et ne pas correspondre à une vente sans aléa (un bouquet et une rente très faibles pour une personne très âgée par exemple)
Il y a obligatoirement une rente (cf ci-dessus et §1.3 alinéa 4).
Le fisc considère que la rente versée sans bouquet ne peut être inférieure au revenu que le débit rentier perçoit du bien s’il était déjà en location

Dans un viager occupé

Le prix est décomposé entre un montant à payer par le débit rentier et un droit d’occupation pour les crédits rentiers
- Le montant à payer par le débit rentier est lui-même décomposé en un bouquet payable immédiatement et une parie de capital transformé en rente
- Le droit d’occupation peut être soit un Usufruit soit un DUH
Il est possible de ne prévoir qu’un bouquet et aucune rente

Les rentes doivent être revalorisées afin de palier en tout ou partie à l’inflation. Elles peuvent être revalorisées par une clause prévue au contrat (en choisissant un index par exemple) ou à défaut par la loi.

L’article 112-2 du code monétaire et financier assimilant les rentes viagères entre particuliers à des dettes d’aliments, tous les indices peuvent être utilisés (par exemple l’indice des prix à la consommation des ménages, évolution du SMIC, indice du cout de la construction, un taux fixe, etc…).

La loi n° 49-420 du 25 mars 1949 fixe cependant des garde-fous en imposant des seuils et plafonds à ces revalorisations et en permettant aux deux parties de saisir le juge si des conditions économiques nouvelles rendaient non pertinent l’indice initialement choisi.

Enfin, si aucune revalorisation n’a été déterminée dans le contrat, c’est le taux de majoration des rentes (désigné au I de l’article 126 de la loi de finances 99-1172 du 30/12/1999) publié chaque année qui s’applique et le crédit rentier peut pendant 3 ans demander le complément de prix si la rente n’avait pas été revalorisée.

1.3 Les points de vigilances

Sans aléa, le contrat est nul. (Personne déjà morte au jour de la signature du contrat( art 1974 du code civil ) ou qui décède dans les 20j d’une maladie dont elle était déjà atteinte (art 1975 du même code))

La jurisprudence va même au-delà des 20j si l’on peut prouver que l’acheteur était au courant d’une maladie grave avec une issue certaine à moyen terme tel un cancer en phase avancée (par exemple 15 mois pour un arrêt de Février 2000) voir également : (75-14556 du 02/03/1977 cass Civ, 93-19-661 du 16/04/1996 Cass Civ, 98-10714 du 2/2/2000Cass 3^e civ , 90-19-032 du 2/12/1992 cass 3 civ ) .

Cependant s’il y a un usufruit réversible pour des vendeurs en couple et que l’un des deux meurt dans les 20j, le contrat n’est pas nul (70-10054)

Attention si la rente ou le bouquet sont trop faibles, la vente peut aussi être requalifiée pour défaut de prix (cass 94-16988, cass 96-12720), par exemple dans un viager libre si la rente est inférieure au revenu que touche le débit rentier (cass 96-12720, cass 12-12780).

L’arrêt de la 1iere chambre Civile de la cours d’appel de Lyon (« RG 17/06834 du 23/02/2021″ ) explique particulièrement bien dans ces attendus dans ses attendus ce que l’on peut considérer comme une absence d’aléa et un prix dérisoire :

Sur l’absence ou non d’aléa
- « Le contrat aléatoire est celui dans lequel l’équivalent est, pour les parties, la chance d’un gain ou le risque d’une perte en raison d’un événement incertain. Le décès du vendeur, cause de variation de la dette de l’acquéreur, confère au contrat de rente viagère un caractère aléatoire.
- En matière de contrat aléatoire, le défaut de risque réel constitue un défaut de cause de la prestation. Ainsi, en matière de contrat de rente viagère, si le débirentier sait que le vendeur décédera à brève échéance, sa prestation est dépourvue de cause réelle.
- L’âge avancé du vendeur et la précocité de son décès ne font pas présumer l’absence d’aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu’en cas de démonstration de la connaissance de l’imminence du décès par l’acquéreur. »et qu’« Il ne saurait être reproché à l’acquéreur et à l’agence immobilière de ne pas s’être enquis de l’état de santé des crédirentiers, s’agissant d’informations couvertes par le secret médical et la loi n’imposant en tout état de cause aucune diligence en ce sens. »

Sur la vileté du prix
- « Selon l’article 1976 du code civil, la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer.
- En application de l’ancien article 1131 du code civil (remplacé depuis par les article 1169 et 1170) pour être valable, un engagement doit avoir une cause. S’agissant de contrats synallagmatiques, la cause de chaque obligation réside dans la prestation due par le co-contractant. Sont nuls pour défaut de cause les contrats dans lesquels la contrepartie n’est que symbolique ce qui est le cas en cas de vente à un prix dérisoire sans correspondance avec la valeur vénale de la chose.
- En matière de rente viagère, la vileté du prix peut résulter du caractère dérisoire de la rente, c’est à dire inférieur au revenu du bien cédé dans l’hypothèse où le bien a été vendu en pleine propriété OU au revenu que pourrait produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé d’un droit d’usage dans l’hypothèse où le crédirentier s’est réservé la jouissance du bien vendu.
- Selon l’article 1134 du code civil, le contrat tient lieu de loi entre les parties.
- « En l’absence de disposition légale imposant le versement d’un bouquet, celui-ci est facultatif et il ne saurait être tiré aucune conséquence du montant du bouquet convenu en l’espèce. »
- Il appartient à ceux qui attaquent l’acte de vente en viager de rapporter la preuve de la vileté du prix. »

L’article 1674 du Code civil prévoit la possibilité pour le vendeur de faire une action en rescision pour lésion (annulation de l’acte) si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble. MAIS il est généralement considéré que l’existence d’un aléa chasse la possibilité de recourt à cet article. Cependant il a été jugé quelques fois qu’il était possible d’y recourir soit en l’absence d’Aléa soit si même en présence d’un aléa le prix ou la rente est manifestement sous-évaluée (par exemple pour un vendeur de 80 ans, le cas ou il faudrait plus de 30 ans pour que la rente compense le capital transformé en rente)

Il est à noter que le cadre juridique du viager ne prévoit que peu de protection du crédirentier en cas de non-paiement de la rente. La rente du viager est considérée comme une « dette d’aliment » et le crédirentier peut faire saisir les biens du débirentier si la rente n’est pas payée ; mais cela peut ne pas être très efficace si le débirentier est insolvable. En général, le contrat du viager prévoit une clause résolutoire en cas de cessation du paiement de la rente (statuant la plupart des cas que la vente est annulée et que le crédirentier conserve les arrérages perçus comme dommages et intérêts ; le bouquet devant souvent être restitué). Le risque est encore plus important en cas de vente à un commerçant, artisan ou professionnel libéral. En effet, dans le cas où l’acquéreur se trouve dans une situation de redressement ou liquidation judiciaire, la clause résolutoire devient inefficace.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut donc inscrire dans l’acte de vente les éléments suivants :

Clause résolutoire : Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties (exemple : non-paiement du loyer) qui l’autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
Clause pénale : Clause qui engage le débiteur, en cas de manquement à une obligation contractuelle, à verser au créancier une somme d’argent dont le montant est fixé à l’avance lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s’il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

Il est également possible d’insérer dans l’acte de vente une clause d’indexation c’est à dire une disposition destiné à compenser la dépréciation monétaire (ou à tenir compte de l’inflation) entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l’Insee.

Dans un couple, la rente peut être réversible (intégralement versé au survivant) ou réductible (être diminuée pour le survivant)

1.3.1 Attention à la donation déguisée si vente en viager à des successibles en ligne directe

Il faut savoir que la loi se montre d’emblée soupçonneuse, considérant le viager entre des parents et un seul de leurs enfants comme une donation déguisée rapportable à la succession sur la quotité disponible (art. 918 du Code civil). Peu importe que soit rapportée la preuve contraire, en justifiant par exemple du paiement régulier d’une rente équitable. La présomption ne peut tomber qu’en faisant intervenir tous les autres frères et sœurs à l’acte: ils devront alors déclarer que la vente leur paraît sincère et que le montant de la rente correspond réellement à la valeur du bien.

Pour contourner ce risque dans le cas d’un viager familiale, il faut passer par une SCI. Les parents choisissent de vendre en viager à un enfant qui constitue une SCI, éventuellement avec son conjoint et fait acheter le bien via la SCI. En d’autres termes, cet héritier réservataire devient associé. C’est la société qui chaque mois verse la rente et devient propriétaire au jour du décès des parents. En effet l’opération ne pourra être frappée par la présomption de donation car a vente a eu lieu auprès d’une SCI qui, dotée d’une personnalité juridique distincte, n’est pas héritière. Cette solution a été entérinée par la Cour de cassation (Cass. civ. 1re, 30.9.09, n°08-17411).

1.4 Fiscalité

Pour les droits de mutation (ce que l’on appel improprement les frais de notaires) : Ceux-ci s’appliquent sur le bouquet + capital de la rente exprimé dans l’acte (cf cerfa 2075 Not D)
Pour la taxe sur la Plus-value au moment de la revente :
- prix de cession = prix de vente – capitalisation des arrérages restant à courir.
- Prix d’acquisition =
  - si vente alors que crédit rentier vivant : bouquet + annuités déjà versées + capitalisation de la rente au jour de la vente,
  - si revente après décès des crédits rentiers : bouquet + annuités versées ou d’une manière générale Bouquet + valeur en capital de la rente
- Puis application des abattements pour durée de détention des particuliers et taxation à l’impots à 19% et aux prélèvements sociaux à 17.2%
Fiscalité de la rente:
- Impôt sur le revenu : pour l’acheteur il n’y a rien a déduire car même la rente est un achat. Pour le vendeur c’est une rente à titre onéreuse donc une partie de la rente taxable selon son âge au moment de la vente (6 de l’art 158 du CGI)
  - Dans le cadre d’une rente sur un couple, avec une réversibilité sur le survivant, l’âge à prendre en compte est celui du conjoint le plus âgé, et lors du décès l’âge du survivant si cette solution est plus favorable.
  - Les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l’application de l’impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant. Cette fraction, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente, est fixée à :
    - 70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans ;
    - 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
    - 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
    - 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.
- La rente est également soumise aux prélèvement sociaux au taux de 17.2%
Pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) :
- Si viager libre : l’acheteur doit déclarer la totalité de la valeur de l’immeuble
- SI viager occupé : répartition de la valeur de l’immeuble selon l’article 669 du code général des impôts entre crédit et débit rentier
Taxe foncière :
- Si viager libre : c’est à l’acheteur de la payer
- Si viager occupé
  - Avec usufruit : c’est à l’usufruitier de payer la TF (art 1400 II du CGI)
  - Avec DUH : c’est l’acheteur qui est le redevable légal de la taxe (point 90 du BOI-IF-TFB-10-20-20)

1.5 Les travaux

Si viager libre : il semble naturel que l’acheteur soit responsable des grosses réparations et des travaux d’entretiens

Si Usufruit : normalement les grosses réparations sont à la charge de l’acheteur et les travaux d’entretien à charge du vendeur mais cela peut être modifié par convention entre les parties

Si DUH : les gros travaux sont à charge de l’acheteur, et les travaux d’entretien à charge du vendeur

1.6 Détermination des prix

Après avoir estimé la valeur vénale de l’immeuble il reste à déterminer :

Le bouquet : la partie payée comptant au moment de la vente
Le DUH ou l’usufruit dans le cas d’un viager occupé
Le capital à convertir en rente
Le montant de la rente

On a : Valeur Vénale du bien = (Bouquet Capital à convertir en rente ) + (DUH ou usufruit).

Si le montant du bouquet est libre et relève de la liberté contractuelle des parties, en pratique, il s’élève couramment entre 10 et30 % de la valeur en pleine propriété de l’immeuble. Compte tenu du risque pris par les crédirentiers les plus âgés, le bouquet doit être plus élevé à leur égard.

La notice 2725 Not D permet de convertir 1€ de rente en équivalent de capital selon durée de vie du crédit rentier et taux de réversion de l’usufruit et donc réciproquement connaissant le capital à convertir en rente a calculer la rente annuelle puis mensuelle

1.6.1 Calcul de la rente

1.6.1.1 Application d’une formule à partir du taux de rendement annuel de l’immeuble

R = rente annuelle
C = capital de la rente
I = taux de revenus du capital
N = espérance de vie du tiers sur lequel repose l’aléa

1.6.1.2 Utilisation des tables

On peut aussi ,connaissant le capital de la rente, diviser par le coefficient obtenu à partir des tables de la 2725 Not D en fonction de l’âge du ou des crédit rentiers.

1.6.2 Calcul du bouquet

Il n’est pas obligatoire.

Il est fixé d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur.

Seule contrainte pour que l’acheteur ne soit pas lésé il doit être inférieure à la Valeur Vénale du bien moins le DUH ce qui correspondrait à une valeur sans rente.

1.6.3 Le calcul du DUH et de l’usufruit

En théorie le montant de l’Usufruit devrait avoir une valeur supérieure au DUH car il donne des droits supplémentaires au vendeur et génère des inconvénients pour l’acheteur qui peut ne pas pouvoir récupérer pour lui le bien s’il y a un locataire au moment du décès du crédit rentier.

Mais cela est compensé par le fait que sauf convention contraire s’il il y a un DUH c’est l’acheteur qui est redevable de la TF et des gros travaux c’est donc un inconvénient quasi certain pour lui et un avantage pour les vendeurs par rapport à l’usufruit ce qui devrait tendre à augmenter la valeur du DUH r/r à l’usufruit.

Donc dans la pratique cela dépendra de la convention sur le TF et les travaux indiquée dans le compromis de vente.

Il existe plusieurs façons d’estimer le DUH ou l’usufruit

1.6.3.1 Le mode fiscal

C’est le moins utilisé car le plus éloigné des conditions économiques réelles.

Le DUH est considéré comme valant 60% de l’usufruit (762bis CGI) et on applique le 669 du CGI pour connaitre la valeur de cet usufruit.

Exemple:

le Crédit rentier a 74 ans,
Valeur vénale de l’immeuble 250 000€
l’article 669 du CGI donne un US à 30% soit 75 000€
l’article 762 bis du même code donne 60% pour le DUH => soit un DHU de 45 000€

1.6.3.2 Le Valeur économique mode 1

on utilise la formule : NP = PP / (1+i) ⁿ avec:

NP = Nu propriété
PP = Pleine propriété
i = taux annuel de rendement du bien
n = durée du démembrement théorique

Par défaut, si le revenu locatif (ou taux annuel de rendement du bien) n’est pas connu, on peut prendre la valeur de 3% correspondant à la valeur utilisée par le FISC pour estimer la rentabilité du patrimoine sans autre justificatifs (par exemple pour estimer les droits à pension de réversion du conjoint survivant)

Là aussi il peut y avoir des aménagements:

On peut estimer que i représente un rendement brut ou à l’inverse un rendement net. Et là encore on peut choisir un rendement net avant ou après impôts
La valeur de l’usufruit est égale à la valeur en pleine propriété moins la Nue propriété que l’on vient de déterminé par la formule. Mais comment convertit-on l’usufruit en Droit d’usage et d’habitation (par l’application du 762 bis : 60% ou plus librement?)
Pour un couple ayant choisi un usufruit avec réversion sur le conjoint survivant, comment détermine-ton la valeur de « n ». En prenant celle du plus jeune ou en appliquant un taux tel que celui de la 2725 Not D ?

L’exemple suivant donne un exemple d’application de ce mode de calcul et la variation des résultats selon la façon dont on détermine les différents coefficient de la formule.

Hypothèses:

Valeur vénale de l’immeuble 250 000€
Loyer brut : 880€/mois
Taxe foncière : 900€/an
Travaux 600€/an
TMI crédit rentier : 30%, PS : 17.2% csg déductible 6.2%
Bénéfice foncier = 880*12-900-600 = 9060
IR = 9060*(30%+17.2%-30%*6.8%) = 4091
Bénéfice net IR = 4969

Calculs:

Rendement brut = 12*880/250000 = 4.2%
Rendement net avant IR = 9060/250000 = 3.6%
Rendement net après IIR = 4969/250000 = 1.98%
En prenant pour valeur de « n » l’espérance de vie du plus jeune on aboutit à
- Table Insee femme 74 ans niveau de vie cadre sup = 16.9 ans
- Valeur de la NP en utilisant le rendement brut : 124 246€ =>soit un usufruit de : 125 753
- Valeur de la NP en utilisant de rendement net avant IR = 136 980 =>soit un usufruit de : 113020
- Valeur de la NP en utilisant le rendement net après IR = 179 263 =>soit un usufruit de : 70 737
En prenant cette foit pour valeur de « n » l’espérance de vie du couple tiré de la fiche 2725 not D on aboutit à
- Durée de vie moyenne pour le couple = 15.107 ans
- Valeur de la NP en utilisant le rendement brut : 124 246€ =>soit un usufruit de : 116 186
- Valeur de la NP en utilisant de rendement net avant IR = 136 980 =>soit un usufruit de : 113990
- Valeur de la NP en utilisant le rendement net après IR = 179 263 =>soit un usufruit de : 64 299

On arrive donc dans cet exemple selon les éléments pris en compte à un écart sur la valeur de l’US allant de 64 229 à 125 753 soit quasiment du simple au double ce qui prouve que l’on a une certaine souplesse sur la détermination de cette valeur.

1.6.3.3 Valeur économique mode 2

On assimile cette fois le DUH aux loyers perçus sur l’espérance de vie du crédit rentier sans prendre en compte l’inflation. Là encore cela va dépendre grandement des éléments pris en compte.

Avec l’exemple précédent:

Loyer brut : 880^e/mois
Loyer net avant IR = 775€/mois
Loyer net après IR = 414€/mois
En prenant pour valeur de l’espérance de vie celle du plus jeune : 16.9 ans on arrive à:
- DUH basé sur le loyer brut = 880*12*16.9 = 178 464 => NP = 71 536€
- DUH basé sur le loyer net avant IR = 775*12*16.9 = 157170 => NP =92 830€
- DUH basé sur le loyer net après IR = 414*12*16.9 = 83 959 => NP = 166 040€
En prenant cette fois l’espérance de vie du couple : 15.107 ans on arrive à:
- DUH loyer brut = 880*12*15.107 = 159 530=> NP = 90 470€
- DUH loyer net avant IR = 775*12*15.107 = 140 495€ => NP =109 505€
- DUH loyer net après IR = 414*12*15.107 = 75 052=> NP = 174 948€

Selon cette méthode on s’aperçoit que dans notre exemple le DUH varie de 75 052€ à 178 464€ soit cette fois plus du simple au double

1.6.3.4 Valeur économique par Barèmes

Les sociétés spécialisées dans le viager publient des barèmes censés tenir compte des ventes passées et de certains des paramètres utilisés ci-dessus mais toutes restent opaques sur les méthodes de calcul utilisées.

Le barème le plus connu est celui de JA Daubry mais il n’a pas été réactualisé depuis 2018.

1.6.3.5 Conclusions SUR la détermination de l’Usufruit ou du DUH

On voit donc qu’il existe une grande diversité de méthodes conduisant à des résultats très disparates, ce qui peut conduire à une grande insécurité juridique.

Toutefois , l’analyse de la jurisprudence semble indiqué que si la méthode de détermination est explicitée et qu’elle ne conduit pas a une disparition complète de l’aléa (il faudrait par exemple que le crédit rentier vive 1.5 fois plus longtemps que la moyenne des français pour récupérer la valeur de son bien, ou que rente versées soit inférieure au revenus obtenus par le débit renter, etc…), les juges ne remettent pas en causes les éléments sur lesquels sont tombés d’accord conventionnellement les parties.

1.7 Que faire si le débit rentier n’est plus en mesure de verser les rentes

Les aléas de la vie peuvent faire qu’un jour l’acheteur (ou ses héritiers s’il est décédé) ne soit plus en mesure de verser la rente promise.

Plusieurs cas peuvent alors se présenter.

Premier cas :

Il peut arrêter purement et simplement le versement de la rente. Le crédit-rentier va alors activer la clause résolutoire et récupérer son bien, qu’il pourra alors décider de remettre en viager ou revendre. Le débit rentier à alors perdu tout ou partie des sommes qu’il a déjà versées selon la rédaction de la clause résolutoire.

Second cas :

La nue-propriété étant un droit réel, le nu-propriétaire peut décider de vendre la nue-propriété sans le consentement de l’usufruitier (à moins qu’il y ait une charge de non-aliénation dans le contrat de vente en viager). Dans cette situation deux sous cas peuvent se présenter.
Soit le débit-rentier décide de garder à sa charge l’obligation de verser la rente et il utilise alors les fruits de la vente pour assumer son obligation. Le nouvel acheteur doit être informé de la clause résolutoire qui pèsera alors sur lui. Ce cas a donc très peu de chance de se présenter dans la pratique car le nouvel acheteur pourrait tout perdre du fait du non-respect de son obligation par l’ancien débit-rentier (qui est déjà dans cette hypothèse dans une situation difficile).
Soit le débit-rentier transfert en même temps au nouvel acheteur, l’obligation de verser la rente viagère. Le crédit rentier peut alors soit refuser le transfert de cette charge (la vente ne pourra alors pas avoir lieu) , soit demander que l’ancien et le nouvel acquéreur soient tenus solidairement à cette obligation, soit simplement accepter la substitution d’un nouveau d’un nouveau débit rentier et la libération de l’ancien. Cette dernière solution nous semple la plus sure pour le respect des obligations de chacun.

1.8 Un exemple pratique

Les hypothèses :

Une maison est vendue en viager
Sa valeur vénale est estimée à 210 000€
Les propriétaires sont mariés. Mr à 80 ans et Mme à 77 ans. Ils souhaitent vendre en viager occupé avec conservation de l’usufruit réversible sur la tête du survivant.
L’agent immobilier indique dans son annonce que la nue-propriété du bien est estimée à 107 531€ (il ne précise pas le mode de calcul) et que se prix sera réparti en un bouquet de 20 000^e et une rente viagère de 613€/mois.
Il y a 6 800€ de frais d’agence à la charge de l’acheteur et une estimation de 8 602^e de frais de notaire.

Les questions qui se posent sont de savoir :

Est-ce une bonne opération pour l’acheteur ?
N’est-ce pas une trop bonne opération qui pourrait être attaqué pour manque d’aléa ou vil prix ?

Commençons par la seconde question.

Les vendeurs sont âgés de 77 et 80 ans et nous n’avons aucune information sur leur état de santé. La cours de cassation nous rappelle que l’âge avancé du vendeur ne permet pas présumer l’absence d’aléa et la vente en viager ne peut être annulée qu’en cas de démonstration de la connaissance de l’imminence du décès par l’acquéreur. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
L’acquisition avec un bouquet de 20 000€ pourrait sembler contestable du point de vue d’éventuels héritiers si le couple venait à décéder seulement quelques années après la vente. Toutefois, le bouquet n’étant pas obligatoire la jurisprudence a statué que son montant ne peut pas à lui seul permettre du juger si la vente a été faite à vil prix.
Il faut pour cela comparer les revenus qu’aurait pu recevoir le couple durant son espérance de vie avec la valeur en nue-propriété de la maison (on prend la valeur en nue-propriété car il faut bien qu’ils aient un domicile) et ce que le couple aurait pu en tirer comme revenu.
Faut-il retenir la valeur en nue-propriété mentionnée dans l’annonce (107 531€ provenant de l’application d’un barème choisi par l’agence immobilière) ou la valeur légale ou une autre valeur que nous aurons nous même calculé ?
L’explication du calcul de la nue-propriété par l’agence ne nous étant pas fournie, il nous semble évident qu’il est préférable d’estimer nous même la valeur de la nue-propriété pour pouvoir en fournir les éléments de calculs en cas de constatation et estimer en notre âmes et conscience si nous risquons de spolier les vendeurs.
Note : Nous prenons l’usufruit et non le DUH dans la suite de ce calcul car l’annonce indique que le couple a décidé de conserver l’usufruit.
Premier calcul :
- Les deux membres du couple étant âgé de moins de 81 ans , l’usufruit légal est de 30% soit 63 000€. Soit une valeur de la nue-propriété de 147 000€
Second calcul:
- Les tables de mortalité donnent une espérance de vie de 14 ans au couple.
- Si l’on considère un revenu locatif de 3% par an de la valeur de la maison en pleine propriété cela conduit à un loyer de 525€/ mois. On arrive à un usufruit de 525*12*14 = 88 200€ soit une valeur en nue-propriété de 121 800€
Troisième calcul:
- Si enfin on applique le calcul économique par la formule NP = PP / (1+i) ⁿ. On aboutit à une valeur en nue-propriété de 138 834€
Toujours dans le but de protéger au mieux les intérêts du vendeur, nous proposons de choisir la valeur la plus élevée obtenue pour la nue-propriété soit 147 000€ diminuée du bouquet soit 127 000€.
Les vendeurs étant âgés, on fait l’hypothèses qu’ils auraient placé leur argent sur des supports prudents à sécurisés rapportant du 3.5% par an (ce qui est déjà une estimation haute pour ce type de placements)
La somme placée leur aurait alors rapportée 117 000 * 3.5%/12 = 370.41^e/mois.
On est bien en dessous des 613^e/mois proposés dans l’annonce donc pas de soucis sur le montant de la rente.
De plus, si on estime la valeur que peut espérer recevoir le couple durant son espérance de vie, on arrive à 20 000 + 613*14*12 = 122 984€. Ce qui est certes inférieur à la valeur retenue pour la nue-propriété dans le calcul précédent mais qui rentre dans la fourchette d’estimation basée sur un revenu de 525^e/mois (3% du prix de la maison en pleine propriété qui est une estimation basse donc sous estimant la valeur de l’usufruit et corolairement surestimant la valeur de la nue-propriété).
Nous concluons donc que dans cet exemple la vente en viager n’est pas proposée à vil prix et que si des héritiers venaient à contester la vente, ils auraient peu de chance de voir leur requête aboutir.

Il reste maintenant à savoir si cela est une bonne opération pour l’acquéreur.

Premier calcul : On regarde pendant combien de temps l’acquéreur devrait verser la rente pour dépasser la valeur actuelle de la maison soit : (Valeur Vénale – Bouquet) / (12x rente mensuelle) = 25.83 ans.
On est donc bien au-dessus de l’espérance moyenne de vie du couple. Ce qui est une première bonne indication pour l’investisseur.
Reste à estimer le taux de rendement interne de l’opération en fonction de la durée de versement de la rente viagère
Prenons comme hypothèse une réévaluation de l’immobilier ancien à 1.55% en moyenne par an sur 20 ans (c’est la moyenne depuis 2006) et une rente réévaluée à 1.32% (c’est la moyenne du taux légal sur 20 ans)
On recherche cette fois le taux de rendement interne auquel il faudrait placer le bouquet et la rente mensuelle revalorisée de l’évolution du taux des rentes viagères pour atteindre sur une durée donnée le prix de la maison revalorisée du taux de réévaluation de l’immobilier.
On passe pour cela par une macro Excel qui nous donne le tableau suivant :

On peut noter que même à l’espérance de vie moyenne c’est-à-dire de 14 ans, l’acquisition du viager revendrait à placer les 20 000€ du bouquet et 613^€de rente par mois (revalorisé de 1.32% par an) à un taux de 6.17% net de frais et fiscalité.
Ce qui aux taux actuels se révèlerait être une très bonne opération pour l’investisseur.
Les vendeurs ayant conservé leur usufruit, c’est donc a eux que revient, sauf convention contraire, le paiement des taxes foncières et l’entretien de la maison
A moins que les vendeurs ne deviennent centenaires, cette opération semble donc être intéressante pour l’acheteur.

1.9 CONCLUSION

L’acquisition d’un bien en viager peut se révéler être une bonne opération.

Il ne faut toutefois pas se lancer à la légère et il faut toujours vérifier que l’acheteur ne risque pas au terme d’être attaqué par les héritiers car il aurait justement fait une trop bonne affaire en achetant le bien sans réel aléa (que ce soit sur l’espérance de vie du vendeur ou à cause d’un bouquet et d’une rente dérisoires).

Il ne faut pas non plus perdre de vue qu’en faisant l’acquisition d’un bien en viager l’acheteur (débit rentier) engage également ses héritiers.

En effet s’il vient à décéder avant le vendeur (crédit-rentier), l’obligation de versement de la rente viagère est transférée à ses héritiers. Si ces derniers sont dans l’incapacité d’honorer cette obligation, le crédit-rentier peut faire valoir la clause résolutoire du contrat et récupérer la propriété du bien immobilier. Tous les versements auront alors été fait en pur perte.

Déc

2021

FONCTIONNAIRES : FAUT-IL RESTER A LA PREFON ?

C’est quoi la PREFON ?

La Caisse Nationale de Prévoyance de la Fonction publique plus généralement appelée PREFON permet aux fonctionnaires de cotiser afin de se constituer une retraite complémentaire tout en bénéficiant s’ils le souhaitent d’un avantage fiscal.

La PREFON est réservée :

Aux agents titulaires ou non titulaires de l’Etat, des collectivités territoriales, de la fonction publique hospitalière ou des établissements publics à caractère administratif (EPCA) (Pole emploi, caisse nationale de la sécurité sociale, Musée du Louvre,…), des établissements publics industriels ou commerciaux (EPIC) tels que SNCF, RFF, ADEME, CNES, CEA, Tisséo,.. ;
Aux anciens agents ;
Aux conjoints ou partenaires pacsés des affiliés,
Ainsi qu’aux veufs et veuves de fonctionnaires.

Il s’agit d’un système de retraite à points.

Depuis le 1 décembre 2019, le régime a été reformé pour tendre vers le fonctionnement du Plan d’Epargne Retraite (PER) des salariés mais avec encore de nombreuses différences.

Le PER PREFON est divisé en 5 compartiments :

Le compartiment C0 : Il contient toutes les primes versées avant le 01/12/2019.
Le compartiment C1 : il contient les versements volontaires de l’adhérent effectué après le 01/12/2019 pour lesquels l’adhérent à souhaiter profiter d’un avantage fiscal. Il peut aussi contenir des sommes issues d’un transfert d’un autre PER de l’adhérent ou que l’adhérent à choisi de transférer du compartiment C0 (on verra plus loin dans cet article le pourquoi d’un tel transfert et ces conséquences). Il est à noter que les transferts de C0 à C1 ne sont possibles que s’ils sont réalisés AVANT le 31/12/2022
Le compartiment C1 bis : Il contient les versements volontaires de l’adhérent effectué après le 01/12/2019 pour lesquels l’adhérent n’a pas souhaité bénéficier de l’avantage fiscal.
Le compartiment C2 : il reçoit les sommes versées au titre de la participation ou de l’intéressement, des abondements des entreprises ; ainsi que des droits que l’adhérent souhaite transférer depuis son compte épargne temps (et possiblement en l’absence de CET dans l’entreprise, des sommes correspondantes à des jours de repos non pris). C’est l’équivalent de l’ancien PERCO.
Le compartiment C3 : il reçoit les versements obligatoires du salarié ou de l’employeur (ce que l’on appelait les « articles 83 »)

Pourquoi une telle usine à gaz ? Tout simplement car comme nous le détaillerons plus loin, la fiscalité en entrée et en sortie ainsi que les conditions de sortie sont spécifiques à chacun de ses compartiments.

Un rapide état des lieux

En 10 ans, la valeur de service du point PREFON a augmenté de 2.28%. A titre de comparaison l’indice des prix à la consommation a évolué sur la même période de 8.38% (7.1% hors tabac) soit une perte de pouvoir d’achat de 6.1% sur 10 ans.

De même en se basant sur les rapports annuels disponibles sur le Site de la PREFON on constate entre 2017 et 2020 une chute des cotisations et une envolée des prestations servies ce qui pose à terme des questions sur la pérennité du système comme l’indique la diminution du taux de couverture.

	2017	2018	2019	2020
Montant collecté (M€)	343	276	294	291
Prestations servies (M€)	457	486	496	533
Ecarts (en M€)	-114	-210	-202	-242
Taux de couverture du régime (Valeur des actifs/ montant des engagements présents et à venir)	126.7%	125.4%	122.5%	119.6%

Le taux de couverture correspond aux avoirs de la PREFON rapporté à l’ensemble de ses engagements en terme de versement de pension.

Une fois que ce taux de couverture sera passé en dessous de 110%, le taux de revalorisation annuel utilisé pour calculer la valeur de transfert du contrat sera diminué selon une formule prenant en compte les engagements à venir de la PREFON sans que cela ne puisse diminuer de plus de 15% la valeur de transfert.

Nous reviendrons un peu plus loin dans cet article sur cette valeur de transfert.

Mais on peut se dire qu’il ne faut pas trop tarder à effectuer des transferts avant l’atteinte de ce seuil de 110%.

Comment sont acquis les points PREFON ?

Chaque année, la valeur d’acquisition d’u point PREFON est déterminée par l’association PREFON et l’assureur (CNP Assurance) dans des limites fixées par la loi en fonction des performances de l’année précédente (art R441-19 à R441-23 du code des assurances) .

La valeur d’achat en 2021 est de 1,8154€.

L’adhérent choisi ensuite une classe de cotisation qui détermine le montant qu’il va devoir verser chaque année (il peut choisir de changer de classe ou de ne pas verser certaines année)

La classe 0 correspond à la cotisation minimale de 228€/an (19€/mois). Toutes les autres classes correspondent à un multiple de cette classe de base jusqu’à la classe 100 qui correspond à un versement de 22 800€/an.

Plusieurs étapes sont ensuite nécessaires pour connaitre le nombre de points obtenus à partir du montant versé.

Etape 1 : Sur ces versements des frais de 3.9% sont tout d’abord prélevés. Par exemple sur 228€ versé, il reste 219.108€

Etape 2 : On divise ce qui reste après les frais par le prix d’acquisition du point. Soit en 2021 : 219.108/1.8154 = 120.694 points

Etape 3 : Le nombre de point obtenu est ensuite corrigé d’un coefficient dépendant de l’âge de l’adhérent au moment du versement des points. (Ces coefficients peuvent être retrouvé dans l’annexe 1 de la Notice Prefon) Ce coefficient est inférieur à 1 et décroit avec l’âge. Il est à titre d’exemple de 1 à 18 ans, de 0.8 à 34 ans, de et de 0.705 à 55 ans. Donc pour poursuive notre exemple pour 228€ cotisé è 55 ans vous obtiendriez seulement 120.694 x 0.705 = 85.09 points à 55 ans.

Plus on avance en âge, plus il devient extrêmement couteux d’acquérir des points PREFON

Avantage fiscal lors de l’acquisition des points

Conformément au I.1.c de l’article 163 quatervicies du code général des impôts, l’investisseur peux faire des versements volontaires et peut sur option les déduire de son revenu imposable (compartiment C1).

Cette déduction limitée à

10% de ses revenus nets imposables issus d’activités professionnelles, revenus eux même plafonnés à 8 fois le plafond annuel de la sécurité social (soit un revenu de 329 088€ en 2021)
ou 10% du plafond de la sécurité social (41 136€ en 2021) si ses revenus sont inférieurs à ce plafond.

Il faut également déduire de ce plafond les sommes qui auraient été versées sur d’autre PER, ou par l’employeur dans le cadre des abondements sur les plans d’épargne retraite collective ou dans le cadre des régimes retraites obligatoires (anciens articles 83).

Exemple :

Vous avez un revenu en 2021 de 38 000€ et vous avez décidez de verser votre participation qui s’élève à 1800€ sur le compartiment C2 de votre PREFON (l’ancien PERCO).

Le plafond applicable à des versements sur votre PREFON (compartiment C1) est de 2 313€ constitué de 4 113^e (10% du PASS car le salaire est inférieur au PASS) moins les 1 800€ de participation.

Pour les couples mariés ou liés par un PACS, l’un des deux peut demander à bénéficier de tout ou partie du plafond correspondant à la somme des plafonds calculés individuellement pour chaque membre du foyer fiscal.

Note : Si, au cours d’une année, la limite de déduction disponible n’est pas intégralement utilisée, le solde peut être reporté et utilisé au cours de l’une des trois années suivantes (ce sont les chiffres qui apparaissent sur deux colonnes sur la dernière page de votre avis d’imposition)

Dans l’exemple précédent les 228€ placés par un investisseur imposé dans la tranche à 11% lui apporteront un gain fiscal de 25,08€ alors qu’ils rapporteront 68.4€ dans une tranche à 30% et 93.48€ à un investisseur dans la tranche à 41%.

Ainsi plus vous avez des revenus importants, plus vous êtes imposés dans des tranches élevées et plus le gain fiscal obtenu est important.

L’investisseur peut aussi décider de ne pas bénéficier de cet avantage fiscal afin d’être moins fiscalisé lors de la sortie en rente ou en capital au moment de sa retraite (compartiment C1 Bis)

Enfin pour les compartiments C2 et C3 (cf premier paragraphe) les sommes versées au titre de la participation, de l’intéressement et de l’abondement employeur ne sont pas imposables. Les versements obligatoires du salarié dans le compartiment C3 (ancien art 83) sont également déductibles des revenus.

Comment est déterminer la rente perçue au moment de la retraite ?

Tout d’abord rappelons que le PER PREFON ne peut être débloqué qu’à partir du moment où l’adhérent à fait valoir ses droits à la retraite ou dans les cas exceptionnels prévus par la loi pour les PER à savoir :

Achat de sa résidence principale (hors compartiment C3)
Décès du conjoint ou du partenaire de PACS de l’affilié
Invalidité de 2^e ou 3^e catégorie de l’affilié, de son conjoint de son partenaire de PACS ou d’un de ses enfants,
Surendettement,
Fin de droits au chômage
Mise en liquidation judiciaire

Dans ces cas exceptionnels, le paiement est effectué par le biais d’un versement unique égal à la valeur de transfert.

Dans le cas d‘un départ à la retraite et si l’investisseur a opté pour un versement en rente, plusieurs étapes sont nécessaires pour déterminer cette rente.

Etape 1 : Le nombre de points acquis est tout d’abord corrigé par un coefficient qui est fonction de l’âge auquel l’investisseur demande la liquidation de sa PREFON.

Coefficient qui va de 0.6 à 50 ans jusqu’à 0.95 à 59 ans. (il y a donc diminution du nombre de point avant 60 ans)
A partir de 60 ans, le coefficient dépend à la fois de l’âge et de l’année de liquidation de son PER PREFON .
- Par exemple :
  - à 62 ans, ce coefficient est de 1.07 en 2021 et diminuera jusqu’à 1.02 en 2026.
  - Pour une retraite prise à 65 ans il passera de 1.20 en 2021 à 1.05 en 2026.
  - A 67 ans on passera de 1.34 en 2021 à 1.08 en 2026.
  - En 2026 il faudra attendre 70 ans pour que le gain soit de 1.2 (5 ans de plus qu’en 2021).
  - Enfin, le coefficient est de 1.8 pour une liquidation à 75 ans et plus en 2021 et de 1.55 en 2026 .
- NOTE : on pourrait envisager de ne jamais liquider son PER PREFON pour bénéficier d’une transmission revalorisée grâce à ce coefficient et au fait qu’en cas de décès avant liquidation les sommes sont transmisses presque comme une assurance vie hors droit de succession.
- Malheureusement trois écueils bloquent cette possibilité.
  - 1) D’une part on ne sait pas si des avenants à la convention du PER PREFON ne vont pas continuer à faire diminuer le coefficient de revalorisation des points selon les années et l’âge de liquidation
  - 2) il existe un âge limite à partir duquel le PER PREFON doit obligatoirement être liquidé (âge égal à votre espérance de vie selon les tables INSEE au moment de votre adhésion moins 15 ans.
    - Par exemple un homme de 40 ans qui adhérerait en 2021 a une espérance de vie jusqu’à 91 ans, il devra donc obligatoirement liquider son PER PREFON au plus tard à 76 ans (cet âge limite est indiqué sur les bulletins de situation de compte)
  - 3) La fiscalité en cas de succession pour le PER est un peu différente de celle de l’assurance vie. En cas de décès après 70 ans (et non pas en cas de versement de primes après 70 ans dans le cas de l’assurance vie), les sommes sur le PER dépassant 30 500€ retombent dans la succession de l’adhérent.

Pour reprendre l’exemple précédent, à 55 ans les 228€ versés vous avait permis d’obtenir 85.69 points.

SI vous partez à 63 ans en 2025, ils se transformeront en 85.69*1.03 = 88.26 points.

Etape 2 : Une fois ce nombre de point obtenu, il faut le multiplier par la valeur de service de l’année en cours. Valeur qui est déterminée chaque année par l’assureur.

Pour 2021, cette valeur a été fixée à 0.0941€. Soit une rente annuel brute avant fiscalité de 88.26€*0.0941 = 8.31€/an pour 228€ versé initialement.

Etape 3 : Il faut ensuite déterminer la fiscalité imputable à la rente brute ainsi calculée.

C’est là que les différents compartiments mentionnés plus haute jouent leur rôle.

Pour le compartiment C0 (les sommes versées avant le 01/12/2019) :
- les rentes sont imposable à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10% plus CSG sur la totalité au taux de 9.1%
Pour le compartiment C1 (sommes versées volontairement après le 01/12/2019 et pour lesquelles l’affilié a demandé à bénéficier de l’avantage fiscal) :
- les rentes sont également imposable à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10% plus CSG/CRDS au taux de 17.2% mais sur une partie seulement de la rente en fonction de l’âge de liquidation (sur 70% si liquidation avant 50 ans, sur 50% avant 60 ans, 40% avant 70 ans, sur 30% au-delà de 70 ans)
Pour le compartiment C1 bis (sommes versées volontairement après le 01/12/2019 et pour lesquelles l’affilié N’A PAS demandé à bénéficier de l’avantage fiscal)
- Les rentes sont imposables à l’impôts sur les revenus et la CSG/CRDS à 17.2% sur une partie seulement de la rente en fonction de l’âge de liquidation (sur 70% si liquidation avant 50 ans, sur 50% avant 60 ans, 40% avant 70 ans, sur 30% au-delà de 70 ans)
Pour le compartiment C2 (sommes issues de la participation, de l’intéressement ou de l’abondement employeur :
- Les rentes sont imposables à l’impôts sur les revenus sur une partie seulement de la rente en fonction de l’âge de liquidation (sur 70% si liquidation avant 50 ans, sur 50% avant 60 ans, 40% avant 70 ans, sur 30% au-delà de 70 ans) et à la CSG/CRDS à 17.2% sur la totalité
Pour le compartiment C3 (retraites obligatoires)
- Les rentes sont imposables à l’impôt sur le revenu après un abattement de 10% et à la CSG/CRDS sur la totalité au taux de 9.1%

Supposons que notre investisseur soit dans la tranche d’imposition à 30% pendant sa vie active et lors de sa retraite (c’est souvent le cas , car il avait des revenus supérieurs en activité par rapport à la retraite mais il avait aussi des enfants à charges qui baissaient sa tranche d’imposition).

Supposons également qu’il prenne sa retraite en 2022 à l’âge 63 ans.

Le tableau suivant résume les étapes de calcul de la rente en fonction de l’âge où les points ont été acquis

	Si Acquisition des points à 25 ans	Si acquisition des points à 55 ans
Montant cotisé	228€	228€
Application des frais de 3.9%	228*(1-3.9%) = 219.08	219.108
Nb de points bruts obtenus en 2021	219.08/1.8154 = 120.694 points	120.694 points
Nb de points obtenus après application de la correction en fonction de l’âge à l’acquisition	120.694*0.89 = 107.418 points	120.694*0.705 =85.089 points
Gain fiscal pour une TMI à 30%	228*30%=68.4€	68.4€
Effort de trésorerie pour l’acquisition (prise en compte du gain fiscal)	228 – 68.4 = 159.6€	159.6€
Correction du nombre de point en fonction de l’année et de l’âge de départ en retraite (l’annexe 2 de la notice PREFON donne un coefficient de 1.08 pour un départ à 63 ans en 2022)	107.418*1.08 = 116.001 points	85.089*1.08= 91.896 points
Valeur de la rente annuelle (valeur de service 2021 : 0.0941€)	116.001*0.0941 = 10.9157€/an	91.896*0.0941 = 8.6474€/an
Rente nette après application de la fiscalité (abattement de 10% pour frais, TMI de 30% et CSG de 9.1%) sur le compartiment C0 (versements avant le 01/12/2019)	(10.9157 – 10%10.9157)(1-30%)-10.9157*9.1% = 5.8836^e/an	(8.6474– 10%8.6474)(1-30%)-8.6474*9.1% = 4.6609€/an
Rente nette après application de la fiscalité (abattement de 10% pour frais, TMI de 30% et CSG de 17.2% sur 40% de la rente) sur le compartiment C1 (versement après le 01/12/2019	(10.9157 – 10%10.9157)(1-30%)-10.915717.2%40% = 6.1259^e/an	(8.6474– 10%8.6474)(1-30%)-8.647417.2%40% = 4.8529€/an
Durée après le départ en retraite pour récupérer son effort de trésorerie initial sur compartiment C0	159.6/5.8836 = 27 ans (soit à l’âge de 90 ans)	159.6/4.6609 = 34.25 ans (soit à l’âge de 97 ans et 3 mois
Durée après le départ en retraite pour récupérer son effort de trésorerie initial sur compartiment C1	159.6/6.1259 = 26 ans (soit à l’âge de 89 ans)	159.6/4.8529 = 32.88 ans (soit à l’âge de 95 ans et 10 mois)

Il semble donc sage de ne plus cotiser à la PREFON passé un certain âge car le cout des points devient prohibitif et l’espoir de récupérer ce que l’on a investi très aléatoire.

Petite particularité : l’arrêté du 7 Juin 2021 du ministre des Finances a modifié l’article A160-2 du code des assurance. Cet article indique que si une rente est inférieure à 100€/mois (c’était 40€/ mois avant le 07/06/2021) , alors l’assureur peut décider un paiement en capital en une seule fois (attention cet article ne s’applique qu’aux contrats avec sortie en rente obligatoire c’est-à-dire les anciens PERP, les ancien Madelin, ou le compartiment C0 des PREFON)

Peut-être est-il alors plus intéressant de sortir en capital ?

C’est ici qu’intervient la notion de valeur de transfert que nous avons mentionné précédemment dans cet article.

Cette valeur de transfert est utilisée dans les trois cas suivants :

Transfert de sa PREFON vers un autre contrat un PER assurance par exemple
Calcul des valeurs de rachat en capital au moment de sa retraite
Calcul de la valeur récupérée en cas de rachat pour motifs exceptionnels (achat résidence principale, décès d’un proche, invalidité, etc…).

Cette valeur de transfert est calculée en faisant la sommes des primes versées, moins les droits d’entrée, moins les frais de gestion et est revalorisé chaque année d’un taux de rendement déterminé par l’assureur tant que le taux de couverture (cf chapitre « état des lieu ») est supérieur à 110%.

Dans le cas d’un transfert PREFON vers un autre contrat, une pénalité de 1% est également appliqué sur la valeur de transfert si le contrat PREFON a moins de 5 ans.

Le tableau suivant donne les taux actuariels tels que nous avons pu les reconstituer à partir d’un graphique paru dans le dernier rapport de gestion de la PREFON (les informations chiffrées précédent l’année 2017 sont très difficilement récupérables)

Ainsi 100€ placé en 2011, conduirait à une valeur de rachat de 109.49€ début 2021 après application des 3.9% de frais d’entrée, des 0.49% de frais de gestion et des taux actuariels chaque année.

On s’aperçoit donc que alors que la valeur de service à augmenté de 2.28% sur 10 ans, la valeur de transfert à elle augmentée de plus de 9%.

Il n’y pas de fiscalité applicable lors du transfert de la PREFON vers un autre PER mais il y en a une lors de la récupération du capital.

Fiscalité en cas de sortie en capital :

Pour les cas de rachats anticipés pour motifs exceptionnels (cf paragraphe « Comment est déterminer la rente perçue au moment de la retraite ? » à l’exception de l’acquisition de sa résidence principale), seuls les prélèvements sociaux (17.2%) sont appliqués sur les seuls plus-value du contrat (Plus-value = Valeur de transfert – somme des primes versées x (1 – 3.9%))
Pour les rachats en capital lors de la retraite ou en cas de rachat anticipé pour l’acquisition de sa résidence principale, la part rachetée correspondant à du capital est taxé à l’impôt sur le revenu, mais cette fois SANS application de l’abattement de 10% et la part correspondant aux intérêts est taxé au prélèvement forfaitaire unique de 30%.
1. Si l’on reprend l’exemple précédent. Versement de 100€ en 2011 soit après les frais d’entrée de 3.9%, 96.1€. Si retrait de 109.49€ en 2021 alors 96.1€ seraient taxé à l’impôt sur les revenus et 13.39€ seraient taxé au PFU à 30%
Pour les 20% récupérable en capital sur le compartiment C0, ils sont soumis sur option soit à l’impôt sur les revenus après abattement de 10% soit au prélèvement forfaire libératoire de 7.5% et subissent également les prélèvements sociaux (9.1%)
Les capitaux issus du compartiment C2 (ancien PERCO) sont soumis uniquement aux prélèvements sociaux de 17.2% sur la part correspondant aux intérêts
Pas de sortie en capital possible pour le compartiment C3.

Qu’est-ce qui différencie la PREFON et le PER ?

Dans les PER classiques, on peut choisir les fonds sur lesquels investir en fonction des risques que l’on est prêt à prendre et des performances que l’on espère. Dans le PREFON c’est l’assureur et l’association qui décide des placements et décident de la valeur d’acquisition et de la valeur de service du point.

Dans la PREFON, plus on avance en âge moins on acquière de point et donc moins on cotise pour sa propre retraite. Passer un certain âge, il vaut mieux arrêter de cotiser sur sa PREFON et passer à un autre système pour préparer sa retraite.

Dans le PER classique, l’investisseur peut choisir de sortir selon la répartition qu’il souhaite entre rente et capital et d’étaler les rachats en capital comme il le souhaite dans le temps tant qu’il n’a pas déclencher le versement d’une rente viagère. De plus les sommes non encore rachetées continuent à travailler et à produire des intérêts.

Dans le PER PREFON , les conditions de sorties sont beaucoup moins souples. L’investisseur doit choisir de manière définitive et irréversible au moment de la liquidation de sa PREFON de sortir selon des ratios déterminés par tranche de 25% entre Capital et rente (100% capital / 0% rente ou 75/25, 50/50, 25/75, 0/100). Pour la part versée en capital, l’adhérent doit choisir également de manière définitive et irréversible de la recevoir en 1 fois, 5 fois ou 10 fois ; et ce, à date anniversaire de la liquidation du PER. Pour rendre la pilule encore plus difficile à avaler, le capital qui reste sur la PREFON entre deux versements ne travaille pas et n’est pas revalorisé. Il n’y a donc pas d’intérêts à opter pour ce fractionnement sur 5 ou 10 ans. A noter également que seuls sont concernés par ces sorties en capital les compartiment C1, C1bis et C2. Le compartiments C0 permet uniquement une sortie de 20% en capital et le compartiment C3 uniquement une sortie en rente.

La réévaluation de la valeur de service de la PREFON ne suit pas du tout l’évolution du cout de la vie (comme mentionné précédemment la valeur de service a augmenté de 2.28% sur 10 ans et 1.95% sur les 5 dernières années alors que l’inflation a été respectivement de 8.38% et de 4.68% sur ces mêmes périodes). La sélection des fonds sur votre PER peut à l’inverse vous permettre d’espérer un rendement supérieur à l’inflation.

Conseil : Il est possible de transférer votre Plan d’épargne PREFON vers un PER classique afin de limiter la perte de votre pouvoir d’achat

Alors Que faire ?

Les décotes appliquées lors de l’acquisition des points (3.9% de frais et coefficient fonction de l’âge d’acquisition), la très faible revalorisation de la valeur de service (inférieure à l’inflation) et la dégradation des coefficients de revalorisation en fonction de l’âge et de l’année de départ en retraite font qu’il s’avérera le plus souvent pertinent de cotiser sur un PER assurance plutôt que sur une PREFON car le PER vous offre plus de liberté de tant sur la gestion que sur les options de sortie.

Le PER n’est cependant pas la seule solution pour préparer sa retraite. Voir à ce sujet notre précédent article « Retraite : Rachat de trimestres ou préparation individuelle » http://www.acacias-patrimoine.fr/2021/10/30/retraite-rachat-de-trimestres-ou-preparation-individuelle/

Si vous souhaitez effectuer un transfert vers une autre PER, vous devez en faire la demande auprès de la PREFON par courrier en recommandé avec avis de réception mentionnant les coordonnées de l’organisme assureur du contrat d’accueil.

À réception de la demande de transfert, la PRÉFON dispose d’un délai de 3 mois pour vous communiquer ainsi qu’à l’assureur d’accueil la valeur de transfert de votre contrat. Vous disposez alors d’un délai de 15 jours pour annuler ce transfert. Dans ce cas, il n’y a pas de transfert et l’affiliation au régime PREFON se poursuit. Sans annulation de votre part dans ce délai, CNP Assurances procède au versement direct de la valeur de transfert à l’organisme assureur du contrat d’accueil dans un délai de 15 jours. Note : Ce délai de 15 jours ne court pas, tant que l’organisme assureur du contrat d’accueil n’a pas notifié à la PRÉFON son acceptation du transfert.

Attention, comme mentionné précédemment un contrat PREFON récent peut avoir en plus des frais de transfert à prendre en compte (1% de frais pour les contrats de moins de 5 ans)

Oct

2021

Retraite : Rachat de trimestres ou préparation individuelle ?

Mise à jour Mars 2025

Dans un précédent article nous avions expliqué comment se calculaient les rachats de trimestres de retraite et de point AGIRC/ARRCO pour les salariés (http://www.acacias-patrimoine.fr/2021/09/30/faut-il-racheter-des-trimestres-de-retraite-et-des-points-agirc-arrco/)

Dans cet article nous allons comparer ces rachats avec d’autres dispositifs d’épargne comme le PER, l’assurance vie et des SCPI.

Résumé de l’article précédent

Pour rappel nous avions étudié trois personnes différentes. Toutes ayant effectuées des études supérieures et prenant leur retraite dans les mêmes conditions.

Dans nos exemples nous avons pris comme hypothèses :

Que tous les trois avaient acquis 12 000 points AGIRC/ARRCO au moment de leur départ à la retraite.
Qu’il leur manquerait à chacun 12 trimestres pour partir à la retraite à 62 ans.
Qu’ils feraient un rachat de 12 trimestres au barèmes « taux + durée » de la sécurité sociale (voir l’article ci dessus mentionné pour l’explication de ce barème)
Qu’ils décidaient de racheter les points correspondant à ces mêmes périodes à l’AGIRC/ARRCO soit 3 x 140 = 420 points
Qu’ils avaient un Salaire Annuel Moyen (SAM) estimé sur les 25 meilleures années de leur carrière au moment du départ à 37 200€. (Pour rappel le salaire de chaque année est plafonné au PASS de l’année où il a été acquis. Il est revalorisé par des coefficients fournis par la CNAV qui ne permettent pas de dépasser en 2021 un SAM de 37 200€)

Premier cas : Le rachat est effectué à l’âge de 28 ans. Par hypothèse le Salaire annuel moyen brut revalorisé (SAM) sur les 3 dernières années avant le rachat est de 28 000€ brut. Mr est dans la tranche marginale d’imposition (TMI) de 11% pour une fraction de son salaire estimée à 3 000€. Au vu de sa date de naissance (1973), il lui faut 172 Trimestres pour obtenir le taux plein.

Second cas : Rachat à l’âge de 40 ans . SAM sur les 3 dernières années 41 000€ brut. TMI 30% pour 4 500€. Il lui faut 172 Trimestre pour obtenir le taux plein.

Troisième cas : Rachat à l’âge de 55 ans, SAM sur les 3 dernières années : 55 000€ brut. TMI 30% pour 16 000€. Il lui faut 169 Trimestre pour obtenir le taux plein.

Nous avions obtenu les résultats suivants :

	Cas1	Cas 2	Cas 3
Cout de rachat des trimestres	20 492€	54 218€	70 656€
Cout de rachat des points AGIRC/ARCCO	12 228€	12 815€	13 723€
Cout Global	32 720€	67 033€	84 379€
Gain Fiscal	1 980€	12 505€	25 312€
Cout net de fiscalité	30 740€	54 528€	59 067€
Gain annuel à la retraite grâce au rachat de trimestres seul	6 489€ brut	6 489€ brut	6 489€ brut
Gain annuel à la retraite grâce au rachat de points seul	305€ brut pendant 3 ans puis 1 831€ brut	305€ brut pendant 3 ans puis 1 831€ brut	305€ brut pendant 3 ans puis 1 831€ brut
Gain annuel global brut à la retraite	6 794€ brut pendant 3 ans puis 8 320€ brut par an	6 794€ brut pendant 3 ans puis 8 320€ brut par an	6 794€ brut pendant 3 ans puis 8 320€ brut par an
Gain global net de fiscalité à la retraite	4 395.72€ net fiscal pendant 3 ans Puis 5 863.08€ net ensuite	4 395.72€ net fiscal pendant 3 ans Puis 5 863.08€ net ensuite	4 395.72€ net fiscal pendant 3 ans Puis 5 863.08€ net ensuite
Temps mis à la retraite pour amortir en net le rachat de trimestres	6 ans	10 ans	10 ans et 10 mois

Nous en avions conclu :

que même si ce n’était souvent pas très intéressant d’un point de vue purement fiscal de racheter des trimestres en début de carrière (car généralement dans des tranches basses à ce moment de la vie professionnelle), cela était néanmoins très profitable au niveau de la pension de retraite et s’amortissait en autant moins de temps que le rachat était effectué tôt.
Qu’à contrario, on pouvait racheter très tard ses points AGIRC/ARRCO car le prix d’acquisition évoluait faiblement en fonction de l’âge de rachat et qu’il fallait une dizaine d’année après la retraite pour amortir le prix du rachat.

Et enfin que 2 risques planaient sur ces rachats:

Le risque d’avoir payé pour rien en cas de décès avant la retraite ou avant la période d’amortissement après le départ à la retraite (hormis dans certains cas le bénéfice éventuel à une réversion pour le conjoint survivant s’il ne s’est pas remarié).
Le risque de réformes et de changement de mode de calcul des pensions retraites entre le moment du rachat et le moment du départ à la retraite.

Dans les paragraphes suivant nous allons supposer que ces mêmes personnes font le même effort net de fiscalité à 28, 40 et 55 ans que dans l’exemple précédent en investissant soit sur une assurance vie, soit dans un Plan Epargne retraite (PER), soit en investissant dans des Société Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) (communément appelées la pierre papier). Puis nous étudierons les conséquences au moment de leur retraite.

Première simulation : versement sur une assurance vie

Dans cette partie nous considérons donc que la première personne place à l’âge de 28 ans 30 740€ sur une assurance vie. Elle laisse ensuite travailler cette somme pendant 34 ans soit jusqu’à l’âge de ses 62 ans. Puis qu’elle effectue des retraits mensuels pour avoir un complément de revenus de 366.31^e/mois net de tous frais et fiscalité pendant 3 ans puis de 488.59€/mois net ensuite (montant correspondant aux gain obtenus en net en cas de rachat de trimestres et de points du tableau ci dessus afin que l’on puisse comparer les dispositifs entre eux) .

Dans le second cas, ce sont 54 528€ qui sont placés à 40 ans pendant 22 ans

Et enfin dans le troisième cas ce sont 59 067€ qui sont placés à 55 ans et pendant 7 ans.

Pour ces 3 cas, on suppose que les frais d’entrée pour l’assurance vie sont de 2% et que le rendement net de frais est de 3% par an.

Dans notre exemple, nous supposons que les versements sont réalisés en 2021 (donc après le 27/09/2017 qui est une date particulière pour la fiscalité des assurances vie) et les primes versées sont inférieures à 150 000€

La fiscalité des rachats est donc dans nos exemples de 30% sur la part de plus-value pour les contrats de moins de 8 ans (la première année de retraite pour l’investissement réalisé à 55 ans) et de 7.5% sur la part de plus-value après un abattement de 4 600€ plus 17.2% de CSG/CRDS sur la totalité de la plus-value pour les contrats ouverts depuis plus de 8 ans.

Les simulations indiquent que les rachats peuvent être effectués:

Dans le cas 1 : pendant 16.4 ans après la retraite
Dans le cas 2 : Pendant 22.3 ans après la retraite
Dans le cas 3 : Pendant 15 ans après la retraite

Passée cette date, les sommes sur le contrat d’assurance vie sont complètement consommées et le contrat est clôturé

CONCLUSION 1 :

On s’aperçoit donc que le contrat d’assurance vie permet d’assurer un complément de revenu équivalent aux rachats de trimestres et de points pendant une durée assez longue après le départ en retraite, mais pas de manière viagère comme le permettent les rachats de trimestres et de points.

Faut-il pour autant privilégier systématiquement le rachat de trimestre et de points par rapport à l’assurance vie ?

Non bien sûr.

L’assurance vie présente en effet plusieurs avantages par rapport aux rachats de trimestres.

En cas de décès avant l’âge de la retraite (voir même l’âge de la retraite plus les durées indiquées ci-dessus), les bénéficiaires que vous aurez désignés toucheront les sommes figurant sur votre assurance vie au moment de votre décès et ce en plus en grande partie hors succession (abattement de 152 500€ par bénéficiaire avant taxation aux droits de succession) alors que les sommes consacrées aux rachats de trimestres et de points seront perdues
En cas de besoins de trésorerie au cours de votre vie, vous pouvez faire des rachats (ou même des avances) à partir de votre contrat d’assurance vie et ce à tout moment.
Avec l’assurance vie vous pouvez moduler comme vous le souhaitez les compléments de revenus afin par exemple soit de profiter davantage de votre retraite pour faire des voyages dans les premières années, soit au contraire de ne rien ou peu toucher au début et privilégier la transmission ou l’utilisation en fin de vie pour payer éventuellement une maison de retraite. Ce qui n’est pas possible avec les rachats qui distribuent linéairement les pensions après la retraite

En résumé :
Si vous souhaitez plutôt la sécurité et un complément de revenu constant jusqu’à potentiellement un âge très avancé (au-delà de l’espérance de vie moyenne des Français en général) privilégiez le rachat de trimestres et de points, si vous optez plutôt pour la liberté et la transmission aux personnes de votre choix privilégiez alors l’assurance vie.

Seconde Simulation : versement sur un Plan d’épargne Retraite (PER)

Le PER est un outil créé par le législateur en Octobre 2019 pour inciter les Français à préparer leur retraite en remplacement de l’ancien PERP. Il permet d’avoir un gain fiscal lié à une déduction sur revenu imposable des primes qui y sont versées.

Le gain est donc d’autant plus important que l’on est dans une tranche marginale élevée.

Les sommes sont bloquées jusqu’à la retraite sauf en cas d’acquisition de sa résidence principale et quelques autres cas pas très sympathiques (Décès du conjoint ou d’un de ses enfants, Invalidité de catégorie 2 ou 3, Surendettement, liquidation judiciaire, fin de droits au chômage)

ll est possible de sortir à partir de sa retraite soit en capital (selon l’échelonnement de son choix), soit en rachats programmés soit en rente viagère soit encore en panachant ses solutions.

Toujours dans un but de comparaison avec le rachat de trimestres et de points, nous étudierons dans cet exemple un prélèvement mensuel programmé net de tous frais et fiscalité de 366.31€/mois pendant 3 ans puis de 488.59€.

Les sorties en rachat programmés sont taxées d’une part à l’impôt sur le revenu sur la part correspondant au capital et d’autre part au prélèvement forfaitaire unique à 30% sur la part correspondant aux plus-values. Comme nous avons supposé dans notre exemple que le taux d’impôt sur les revenus était de 30%, cela revient à taxer la totalité des prélèvements à 30%

Les simulations indiquent que les rachats peuvent être effectués:

Dans le cas 1 : pendant 10.8 ans après la retraite
Dans le cas 2 : Pendant 16.75 ans après la retraite
Dans le cas 3 : Pendant 17.5 ans après la retraite

CONCLUSION 2:

Dans les cas 1 et 2 le PER est moins performant que l’assurance vie. Il est légèrement plus performant dans le 3^e cas grâce au gain fiscal important (16 000€ dans notre exemple dans la tranche à 30%)

Le PER semble plus intéressant que l’assurance vie lorsque l’on a une part importante de ses revenus qui sont taxés dans les tranches à 30% ou supérieur. Il sera encore meilleur si on passe à la retraite dans une tranche inférieure à celle où l’on était au moment des versements (par exemple tranche à 41% en activité et tranche à 30% à la retraite)

Comme pour l’assurance vie, en cas de décès les sommes restantes sur le PER sont transmissibles aux bénéficiaires désignés dans votre contrat mais avec une particularité en défaveur du PER.

En effet, si vous décédez après 70, les sommes restant sur le PER rentrent dans la succession après un abattement unique de 30 500€ tous bénéficiaire confondu alors que pour l’assurance vie, l’abattement est de 152 500€ par bénéficiaire (toutes les primes ayant été dans nos exemples versées avant les 70 ans de l’assuré).

De plus contrairement à l’assurance vie il n’est pas possible (sauf pour les quelques cas cités plus haut) de pouvoir faire des rachats avant d’avoir fait valoir ses droits à la retraite.

Enfin par rapport au rachat de trimestres et de points, le PER permet de mieux optimiser les versements en optimisant leur étalement dans la durée pour profiter au maximum de la tranche la plus haute dans laquelle vous êtes imposée. Et comme l’assurance vie ; il donne plus de liberté dans le choix dans l’utilisation de fonds au moment de la retrait. Mais est moins performant que cette dernière en termes de transmission.

En résumé:
Si vous privilégiez une rente jusqu’à la fin de vos jours allant au-delà de l’espérance moyenne de vie des Français, le rachat de trimestres et de points est à privilégier.
Pour les personnes dans des tranches très élevées (partie importante des revenus dans la tranche à 30% ou tranche à 41% et 45%) voulant plus de liberté, le PER est une solution plus intéressante que l’assurance vie, pour les autres cas l’assurance vie est souvent plus intéressante en termes de durée et de transmission que le PER.

Troisième simulation : versement sur des SCPI

Dans ce dernier cas, nous supposons que l’investisseur place son argent dans des SCPI rapportant en moyenne 4.9% brut par an. Afin de limiter la fiscalité liée au revenus fonciers, il achète des parts en passant par une SCI à l’impôt sur les sociétés.

Les SCPI sont des sociétés civiles pouvant faire appel à l’épargne publique. Dans notre exemple nous passons par des SCPI distribuant des revenus fonciers issus de bureaux, de commerces, d’Ehpad, de crèches, d’entrepôts, etc…. Il existe d’autres types de SCPI (fiscale, de plus-value, …. ) que nous n’aborderons pas ici.

La SCI subit elle l’impôts sur les sociétés et des frais bancaires de 10€/mois dans notre exemple.

Note : Il est également possible de préparer sa succession en donnant assez tôt, la nue-propriété des parts de la SCI.

Pendant les premières années de sa retraite, l’investisseur peut prélever des sommes sans fiscalité grâce au remboursement de son compte courant d’associé créé au moment de l’apport des fonds puis il est soumis au prélèvement forfaire à 30% sur les dividendes qu’il se verse.

Les simulations indiquent que les rachats peuvent alors être effectués:

Dans le cas 1 : pendant 18 ans après la retraite
Dans le cas 2 : Pendant 21.5 ans après la retraite
Dans le cas 3 : Pendant 11.9 ans après la retraite

Conclusion 3 :

Les SCPI sont donc plus performantes que l’assurance vie et le PER dans le cas 1, entre l’assurance vie et le PER dans le cas 2 et moins bien que les deux dans le cas 3.

La solution SCI + SCPI présente également l’avantage par rapport au PER et au rachat de trimestres d’être plus souple en cas de besoin d’argent ponctuel avant la retraite.

Le passage par une SCI permet également d’envisager l’acquisition et la transmission d’autres bien immobiliers

Il ne faut pas oublier que les SCPI présentent des risques d’illiquidité et de perte en capital car les biens qu’elles détiennent peuvent perdre de la valeur. En effet les biens des SCPI sont évalués régulièrement (et même deux fois par an depuis la crise de 2022). La hausse des taux d’intérêts a pour effet mécanique de baisser l’évaluation des immeubles qui deviennent moins attractifs et donc de faire baisser le prix des parts de la SCPI. Il peut s’en suivre une sortie massive d’investisseurs. La SCPI doit alors vendre ses biens immobiliers pour servir les rachats de parts demandés. Comme le marché est moins bon, elle met du temps à les vendre et les vend à prix décoté. Il s’en suit une perte supplémentaire de la valeur des parts de SCPI et du temps mis pour récupérer les sommes correspondant au parts rachetées. Ce qui fait paniquer d’autres investisseurs, qui lancent alors des rachats. On rentre ainsi dans un cercle vicieux pouvant conduire au pire à la liquidation de la SCPI.

A l’inverse les jeunes SCPI, ou les anciennes qui n’ont pas eu recourt massivement à l’emprunt pour doper leurs rendement, tirent leur épingle du jeu en ayant une collecte positive, et en pouvant acheter des biens à prix décoté ce qui leur fourni un rendement plus élevé.

Les simulations si dessus ont été faites avec un rendement moyen de 4.9%. On trouve en 2025 des SCPI avec des rendements supérieurs à 6%

Conclusion générale

Comme on a pu le voir dans les simulations précédentes il n’y a pas une solution unique qui soit meilleure que toutes les autres.

Chaque solution présente des avantages et des inconvénients ainsi que des performances dépendant de la situation de chacun.

Le rachat de trimestres et de points semble toutefois être à privilégier pour les personnes qui souhaitent s’assurer un revenu pérenne quelques soit leur durée de vie et qui n’ont pas un objectif principal de transmission à leurs proches ou qui ont d’autres moyens d’y parvenir.

Les autres solutions sont à privilégier pour ceux qui veulent également préparer leur succession et souhaitent plus de liberté quant à l’utilisation de leur argent ; à tout moment pour l’assurance vie et les SCPI, après leur départ en retraite uniquement pour le PER.

A) Premier critère de l’article 4B du Code général des impôts

La notion de « foyer »

La notion de « séjour principal »

La notion de « France » au niveau fiscal

B) Second critère de l’article 4B

C) Troisième critère de l’article 4B

D) Quatrième critère de l’article 4B

L’évitement des doubles impositions

Cas particulier

Quatrième piste : Les SCPI

1.1 Les différents types de viager

1.2 Quelques Généralités

1.3.1 Attention à la donation déguisée si vente en viager à des successibles en ligne directe

1.4 Fiscalité

1.5 Les travaux

1.6 Détermination des prix

1.6.1 Calcul de la rente

1.6.1.1 Application d’une formule à partir du taux de rendement annuel de l’immeuble

1.6.1.2 Utilisation des tables

1.6.2 Calcul du bouquet

1.6.3 Le calcul du DUH et de l’usufruit

1.6.3.1 Le mode fiscal

1.6.3.2 Le Valeur économique mode 1

1.6.3.3 Valeur économique mode 2

1.6.3.4 Valeur économique par Barèmes

1.6.3.5 Conclusions SUR la détermination de l’Usufruit ou du DUH

1.7 Que faire si le débit rentier n’est plus en mesure de verser les rentes

1.8 Un exemple pratique

1.9 CONCLUSION

C’est quoi la PREFON ?

Un rapide état des lieux

Comment sont acquis les points PREFON ?

Avantage fiscal lors de l’acquisition des points

Comment est déterminer la rente perçue au moment de la retraite ?

Peut-être est-il alors plus intéressant de sortir en capital ?

Qu’est-ce qui différencie la PREFON et le PER ?

Alors Que faire ?

Résumé de l’article précédent

Première simulation : versement sur une assurance vie

Seconde Simulation : versement sur un Plan d’épargne Retraite (PER)

Troisième simulation : versement sur des SCPI

Conclusion générale

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