La loi anti-squat vise à protéger les propriétaires de logements contre les occupations illicites.

Elle crée de nouveaux délits et donne une nouvelle définition du domicile d’une personne tout précisant que cette définition ne s’applique qu’à cette loi.

Elle prévoit également une amende supplémentaire contre les locataires mauvais payeurs qui se maintiendraient dans les lieux malgré une décision d’expulsion.

Elle intéresse donc au premier chef tous les particuliers ayant des biens en location.

Elle est entrée en vigueur le 29 juillet 2023 après qu’un de ces articles ait été censuré par le conseil constitutionnel. (décision n02023-853 du 26/07/2023) Il s’agissait de l’article 7 qui libérerait les propriétaires, d’un bien immobilier, occupé illicitement, de leurs obligations d’entretien et de les exonéreraient de leur responsabilité en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien. Il en découle qu’un propriétaire est bien tenu de maintenir son appartement dans des conditions décentes de logement et de sécurité même si le locataire (titulaire d’un bail ou squatter) s’y maintient frauduleusement.

Elle est attaquée par une partie des parlementaires et, selon le gouvernement qui sera mis en place à la fin de l’été 2024, elle risque d’être sérieusement amendée. En effet le programme du Nouveau Front Populaire prévoit purement et simplement son abrogation.

Nous allons présenter dans cet article les nouveaux délits et en profiter pour faire un point sur la notion de domicile et de sa protection.

Nous aborderons aussi sommairement les procédures permettant à un bailleur de retrouver la libre disposition de son bien placé en location.

Si vous n’êtes pas intéressé par la notion de domicile et de sa violation, vous pouvez aller directement au chapitre 2 pour découvrir les nouvelles protections offertes aux propriétaires par la loi « anti-squat » ou aux chapitres 3 et 4 pour les procédures d’expulsions.

1 La notion de domicile et sa protection

La notion de domicile est définie depuis 1804 par l’article 102 du code civil. Ce dernier indique que « Le domicile de tout Français, quant à l’exercice de ses droits civils, est au lieu où il a son principal établissement »

Cet article a été amendé à plusieurs reprises afin préciser d’une part le domicile des personnes vivant à bord d’un bateau de navigation intérieure immatriculé en France, puis d’autre part le « domicile » des personnes sans domicile fixe. Il indique depuis 2014 que ces dernières doivent élire domicile soit auprès d’un centre communal ou intercommunal d’action sociale, soit auprès d’un organisme agréé à cet effet.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi « anti-squat » a complété l’article 226-4 du code pénal par un alinéa qui précise désormais que :« constitue notamment le domicile d’une personne, au sens cet article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non ».

Cet alinéa étend donc la notion de domicile aux résidences secondaires

Les locaux non meublés et ceux à autre destination que l’habitation, semblent donc ne pas être considérés comme pouvant être le domicile d’une personne.

Cependant le second alinéa utilise l’adverbe « notamment ».

Il en résulte que l’alinéa ajouté à l’article 226-4 ne constitue pas une définition exhaustive et limitative de la notion de domicile.

De plus un autre article ajouté par cette loi « Anti Squat », (le 315-1 du code pénal, que nous détaillerons au §2), permet également de protéger d’autres immeubles qui sortent du cadre de la notion de domicile.

Pour s’assurer qu’un local non meublé puisse constituer un domicile, il convient donc, de se référer également à la jurisprudence de la Cour de cassation, qui considère que « constitue un domicile le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux. Sans toutefois que ce texte n’ait pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation ». De cette seconde partie, viennent des décisions qui peuvent paraitre contradictoires :

• Exemple 1 : ° (Cass chambre criminelle du 22/01/1997 n°95-81.186). Dans cet arrêt, la cour de cassation indique qu’ « un local est réputé occupé, au sens de l’article 226-4 du Code pénal, dès lors qu’au moment où le prévenu y pénètre contre le gré de son possesseur, ce local est utilisé ou à vocation à l’être, par une personne privée, à quelque destination que ce soit ; que, par suite, même en l’absence de locataire effectif dans les lieux au moment de l’effraction, le[propriétaire] était en droit de s’y considérer comme chez elle, et d’y pénétrer à quelque moment, ne serait-ce que pour qu’il soit procédé à des visites, à des travaux ou activités diverses, de sorte que ce local constituait bien, au moment des faits, un domicile »
• Exemple 2  (Cass chambre criminelle  du 8 février 2024 n° 92-83.151.) où la cour a jugé que le fait de venir sur une terrasse constituant une dépendance du domicile était également considéré comme une violation de domicile.
• Exemple 3 : A l’inverse, elle indique qu’un terrain (Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 30 octobre 2006, 06-80.680) ne peut pas constituer un domicile
• Exemple 4 : De même dans son jugement du 28 février2001 (Cour de Cassation, Chambre criminelle, du 28 février 2001, 00-83.686), elle ne reconnait pas le caractère de domicile à un bien immobilier au prétexte que les nouveaux acquéreurs de ce bien n’avaient jamais occupé eux même les lieux, qui restaient occupés par les anciens locataires qui s’y étaient réinstallés le lendemain de leur expulsion.

L’article 226-4 du code pénal incrimine le fait, or les cas où la loi le permet, de s’introduire dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, d’une part, ou de s’y maintenir à la suite d’une telle introduction, d’autre part. (Note : nous verrons plus loin, dans cet article, ces cas autorisés par la loi)

La présence de meuble pourrait être considéré comme un indice supplémentaire du domicile. Il faut ici, à notre avis, entendre la notion de meuble,  au sens de l’art 534 du code civil, c’est-à-dire des meubles meublant comme les « les meubles destinés à l’usage et à l’ornement des appartements » . Ainsi un vélo, des livres,… ne constituent pas, selon nous, des meubles pouvant permettre de caractériser un domicile.

Note importante : dans le cas d’une séparation, si l’ordonnance de non-conciliation a été prononcée ou si un jugement de séparation a été prononcé ou encore, en cas de violence conjugale, si une ordonnance de de protection a été obtenue et que ces ordonnances ou jugements attribuent le domicile à l’un des conjoints, (ou partenaires ou concubins également en cas d’ordonnances de protection), alors le fait, pour l’autre, de se rendre dans l’ancien domicile commun sans l’accord de l’attributaire, constitue une violation de domicile.

1.1 La violation de domicile

Le préambule à la constitution Française du 4/10/1958 réaffirme solennellement, par un renvoi au préambule à la constitution du 27/10/1946, les droits et libertés de l’homme et du citoyen consacrés par la Déclaration des droits de 1789 et les principes fondamentaux reconnus par les lois de la République.

Concernant le domicile, cette déclaration rappelle dans son article 17 que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité »

Concomitamment, La charte des droits fondamentaux de l’union Européenne protège également le domicile notamment dans ses articles 7 « Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de ses communications. ») et 17 : « Toute personne a le droit de jouir de la propriété des biens qu’elle a acquis légalement, de les utiliser, d’en disposer et de les léguer. Nul ne peut être privé de sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, dans des cas et conditions prévus par une loi et moyennant en temps utile une juste indemnité pour sa perte »

Cependant, en droit interne français, si la protection du droit de propriété est clairement affirmé dans la constitution de 58, le respect et l’inviolabilité du domicile ne l’est pas aussi clairement. Enfin, ce n’est pas aussi explicitement exprimé que dans les constitutions antérieures. Notamment celle du 22 frimaire an VIII : qui indiquait dans son article 76 que « La maison de toute personne habitant le territoire français, est un asile inviolable. – Pendant la nuit, nul n’a le droit d’y entrer que dans le cas d’incendie, d’inondation, ou de réclamation faite de l’intérieur de la maison. -Pendant le jour, on peut y entrer pour un objet spécial déterminé ou par une loi, ou par un ordre émané d’une autorité publique »

Néanmoins, le Conseil constitutionnel a reconnu expressément la valeur constitutionnelle de l’inviolabilité du domicile dans ses décisions du 29 décembre 1983 (n° 83-164 DC). et du 16 juillet 1996 (n° 96-377 DC)

Pour caractériser un violation de domicile, il faut, comme mentionné au paragraphe précédent, que le local soit, tout d’abord,  considéré comme un « domicile ».

Il faut ensuite que les personnes s’y soient introduit à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

La circulaire du Garde des sceaux de novembre 2023 indique à ce titre que

• Les manœuvres recouvrent tout procédé astucieux ou ruse mis en œuvre pour favoriser l’entrée dans le domicile (exemple : se faire passer pour un agent EDF devant contrôler un compteur, un démarcheur, un livreur, prétexter la recherche de son animal de compagnie qui se serait introduit dans la propriété,..)
• Les menaces peuvent être caractérisées par des comportements inquiétants ou des paroles d’une personne prête à accomplir des actes de violence.
• La voie de fait recouvre tout acte de violence à l’encontre des biens ou des personnes. Constituent également une voie de fait le fait d’enlever une partie de la toiture, de défoncer au moyen d’une masse la porte d’entrée, ou de passer par une fenêtre laissée ouverte.
• La violence contre les choses peut consister dans l’escalade d’un mur, d’une terrasse, d’un portail bas et en mauvais état, le forçage d’une serrure, le bris d’un carreau ou d’une vitre ou le descellement des barreaux d’une fenêtre.

Ainsi, l’existence d’une introduction illicite n’a pu être retenue lorsque la porte d’un local violé n’était pas fermée à clés. En effet il n’y avait eu ni ruse, ni menace, ni voie de fait contre les personnes ou les biens, ni violence…

Il faut également rappeler l’art 1301 du code civil, qui tempère cette notion de violation dans des cas bien particuliers. Cet article traite de la « Gestion d’affaire » et permet entre autres, à chacun de pénétrer dans le domicile d’autrui dans le but de préserver ce dernier d’un péril imminent en l’absence de son propriétaire ou si ce dernier est inconscient. On peut citer par exemple l’introduction dans le domicile d’autrui pour venir en aide à une personne inconsciente, pour éteindre un incendie, pour faire des travaux urgent afin d’arrêter une fuite d’eau, etc….

1.2  Prescription

Le délai de prescription pour violation de domicile est en générale de 6 ans. Cependant si la violation de domicile est suivie de viol, d’un meurtre ou d’autres circonstances aggravantes, elle devient un crime et la période pour déposer plainte est alors portée à 20 ans. Les circonstances aggravantes sont précisées aux article 311-4 à 311-11 du code pénal. On peut citer

• Le fait de commettre un vol à plusieurs,
• Lorsque l’infraction est commise par une personne qui est détentrice de l’autorité publique ou prend indûment avoir la qualité d’une personne dépositaire de l’autorité publique
• Lorsque qu’un vol est accompagné ou suivi de violences ou porte sur du matériel destiné à prodiguer des soins de premiers secours,
• Lorsque le vol est facilité par l’état d’une personne dont la particulière vulnérabilité, due à son âge, à une maladie, à une infirmité, à une déficience physique ou psychique ou à un état de grossesse, est apparente ou connue de son auteur
• Lorsque l’infraction est commise avec usage ou menace d’une arme.

1.3 L’absence de violation de domicile

Comme mentionné au dernier alinéa du paragraphe 1.1, la gestion d’affaire est l’un des cas, où l’on peut intervenir dans le domicile d’autrui sans que cela puisse être qualifié de violation de domicile.

Un officier de police judiciaire peut également, dans le cadre d’une procédure de flagrant délit (prévue à l’art 53 du code de procédure pénale), se rendre au domicile des personnes qui paraissent avoir participé au crime pour y procéder à une perquisition (art 56 du Code de procédure pénale). Cette perquisition ne peut se faire qu’en présence de la personne incriminée ou à défaut en présence d’un représentant désignée par elle ou à défaut de 2 témoins ne dépendant pas de l’autorité judiciaire.

De plus, l’article 59 du même code précise que « Sauf réclamation faite de l’intérieur de la maison ou exceptions prévues par la loi, les perquisitions et les visites domiciliaires ne peuvent être commencées avant 6 heures et après 21 heures. »

Mais quelles sont les autres cas prévus par la loi que mentionnent les article 226-4 du code pénal.

Il peut s’agir

• Des cas déjà mentionnés :
  • Gestion d’affaire
  • Procédure de flagrant délit
• Des procédures d’exécution forcées, faites suites à des titres exécutoires.
  • Les titres exécutoires sont (art L111-3 du code des procédures civiles d’exécution)
    • Les décisions judiciaires ou administratives lorsqu’elles ont acquis leur caractère exécutoire (délais, enregistrement,)
    • Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution,
    • Des extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties,
    • Des actes notariés revêtus de la formule exécutoire,
    • Des accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire
    • Des titres délivrés par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur.
  • Seuls peuvent procéder à l’exécution forcée et aux saisies conservatoires les huissiers de justice
  • Comme pour les cas de flagrant délits, l’intervention ne peut intervenir qu’à certaines heures. En effet l’art L141-1 du code de procédure civile d’exécution précise que « Aucune mesure d’exécution ne peut être effectuée un dimanche ou un jour férié, si ce n’est en vertu d’une autorisation du juge en cas de nécessité. Aucune mesure d’exécution ne peut être commencée avant six heures et après vingt et une heures si ce n’est en vertu d’une autorisation du juge en cas de nécessité et seulement dans les lieux qui ne servent pas à l’habitation »*
  • De plus l’huissier ne peut pénétrer dans les locaux qu’avec l’accord de la personne ou sinon, uniquement (art L141-2 du même code) « en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution »
• Des intervention d’ouvriers mandatés pour des travaux décidés en Assemblée générale de copropriété (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
  • Pour cela l’habitant ou le propriétaire doit avoir été informé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), au moins 8 jours à l’avance, de la date de réalisation des travaux, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens
• Des interventions des agents de la force publique chargés de l’exécution d’un mandat d’amener, d’arrêt et de recherche ou d’une demande d’extradition ou d’un mandat d’arrêt européen (art L134 du code de procédure pénale).
  • Comme précédemment, l’agent ne peut pas s’introduire dans le domicile d’un citoyen avant 6 heures ni après 21 heures.
• Des interventions des agents de la force publique sans mandat mais dans ce cas uniquement avec l’assentiment express et écrit de la personne chez laquelle l’opération a lieu,
• Des interventions des agents de la force publique avec autorisation, écrite et motivée, du juge des libertés et de la détention, et ce uniquement si l’enquête est relative à un crime ou à un délit qui est puni d’une peine d’emprisonnement d’une durée supérieure ou égale à trois ans ou si la recherche de biens dont la confiscation est prévue à l’article 131-21 du code pénal le justifie. (art 76 du code de procédure pénale).
  • Il s’agit des biens ayant servi à commettre l’infraction ou qui étaient destinés à la commettre ou de ceux qui sont l’objet ou le produit direct ou indirect de l’infraction. Il peut aussi s’agir, lorsque la loi le prévoit de tout ou partie des biens appartenant au condamné, quelle qu’en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis.
• Des visites domiciliaires des agents de l’administration fiscale, ayant au moins le grade d’inspecteur et habilités à cet effet par le directeur général des finances publiques, dans le cadre de la recherche la preuve d’une fraude fiscale (art 16B du Livre des procédures fiscales)
  • Chaque visite doit être autorisée par une ordonnance motivée du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux à visiter,
  • Le juge désigne le chef du service qui nomme l’officier de police judiciaire chargé d’assister à ces opérations et de le tenir informé de leur déroulement
  • La visite, ne peut être commencée avant six heures ni après vingt et une heures.
  • Elle est effectuée en présence de l’occupant des lieux ou de son représentant ; en cas d’impossibilité, l’officier de police judiciaire requiert deux témoins choisis en dehors des personnes relevant de son autorité ou de celle de l’administration des impôts
• Des agents assermentés de l’Agence régionale de santé (ARS) dans le cadre d’opérations de contrôles prévues aux articles  1421-1 et 1435-7 du code de santé publique
  • Entre 6h et 21h
  • Soit avec l’autorisation de l’occupant du local d’habitation soit sinon avec une ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les lieux à visiter.
• Des visites du maire ou du représentant de l’état dans le département (dans ce dernier cas uniquement pour l’insalubrité mentionné au 4e du l’art 511-2 du code de la construction et de l’habitation) ,en vue de protéger la sécurité et la santé des personnes relativement aux situation suivantes :
  • Risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers
  • Le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation
  • L’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers
  • L’insalubrité, telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du code de la santé publique. C’est dire des locaux présentant un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Sont déclarés insalubres :
    • Les locaux avec présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2
    • les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante,
    • les pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë,
    • les locaux par nature impropres à l’habitation,
    • locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation
  • Art (511-7) du CCH : « Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures. L’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne peut pas être atteinte »

1.3.1      Protection des abus

Or les cas mentionnés au paragraphe précédent, l’art 432-8 du code pénal protège l’inviolabilité du domicile en punissant de 2 ans de prison et de 30 000^e d’amende toute personne « dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public agissant dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice de ses fonctions ou de sa mission, qui s’introduire ou tente de s’introduire dans le domicile d’autrui contre le gré de celui-ci ».

2 Les Nouveauté de la loi « Anti Squat »

Cette loi étend la notion de squat par un nouvel article 315-1 qui est ajouté au code pénal.

Le squat concerne dorénavant également les locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Il étend également la notion d’habitation prévu à l’article 226-4 du même code, car il n’exige pas que le local d’habitation contienne des meubles.

Si, comme nous l’avons mentionné au §1, les locaux non meublés et ceux à autre destination que l’habitation, semblaient ne pas pouvoir être considérés comme pouvant être le domicile d’une personne, cet article 315-1 permet donc de réprimer une atteinte aux biens qui ne sont ni des domiciles principaux ni des résidences secondaire. Ainsi un propriétaire non occupant,(un bailleur par exemple), s’il ne peut se prétendre victime d’une violation de domicile, peut en maintenant se déclarer victime de l’occupation frauduleuse des locaux qui lui appartiennent. Il en va de même pour le propriétaire d’un local commercial, d’un entrepôt ou d’un bureau,…

Il est même possible d’envisager qu’un locataire élisant son domicile dans le local loué et son propriétaire puissent, pour l’un au titre du 226-4, et pour le second au titre du 315-1, se porter ensemble partie civile en cas d’occupation illicite par une tierce personne du local loué.

La loi « anti Squat » augmente les peines encourues :

• L’article 226-4 du code pénal prévoit maintenant une peine de 3 ans d’emprisonnement et 45 000^e d’amende au lieu d’un an et 15 000^e précédemment en cas de squat.
• Elle triple également les peines prévues à l’article 316-6-1 du code pénal qui réprime la mise à disposition illégale d’un bien appartenant à autrui en les passant également à 3 ans d’emprisonnement et 45 000€ d’amendes. Il peut par exemple s’agir du cas d’une agence immobilière ayant en charge la location d’un appartement et qui le loue sans en prévenir le propriétaire en s’accaparant ainsi la totalité des loyers ou du cas d’une sous location illicite.

Comme mentionné précédemment, la loi étend également la notion de domicile à « tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non » faisant ainsi rentrer les résidences secondaires, occupées ou non, dans le cadre du délit de squat.

Elle crée à l’article 226-4-2-1 du code pénal un nouveau délit visant à réprimer la propagande ou la publicité de méthode visant à faciliter ou inciter à commettre des actions de squat. Sont ici visées, bien que le gouvernement s’en défende, les associations qui encourageaient l’occupation des locaux non occupées dans les grandes villes. Sont également viser les sites ou autres médias indiquant comment forcer une serrure ou fournissant des conseils en vue de pérenniser l’installation dans un squat.

Elle crée également un nouveau délit, qui nous parait plus anecdotique, tellement il y a de conditions d’application, faisant encourir une amende de 7 500€ à un locataire qui se maintiendrait plus de 2 mois dans un local

• en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux
• sauf en période de trêve hivernale (du 1 Novembre au 31 Mars)
• sauf si le logement appartient à un bailleur social ou à un établissement publique
• sauf si le locataire s’est vu octroyer des délais supplémentaires par le juge pour se reloger

Plus prosaïquement la loi modifie les articles 412-6 du code des procédures civiles relatives à la période hivernale et 412-3 du même code relatives aux délais accordé par le juges pour permettre au locataire de se reloger, en excluant de leur domaine d’application les introductions sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En d’autres termes les squatters ne bénéficieront plus de la trêve hivernale ni du bénéfice de délais supplémentaires pour trouver un autre logement.

Elle modifie également l’article 38 de la loi 2007-290 du 5 Mars 2007, instituant un droit opposable au logement ; en permettant les mesures d’expulsion par le préfet aux squat dans tous les locaux d’habitation après que le propriétaire ou son ayant droit ait déposé plainte, et fait la preuve que le logement constitue son domicile ou simplement sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le préfet conserve cependant toujours le droit de ne pas engager la mise en demeure de quitter les lieux en motivant sa décision par un motif « impérieux d’intérêt général ». Pourront notamment être mis en avant à ce titre, des motifs liés à l’ordre public, à la sécurité publique et la santé publique, au maintien des objectifs de politique sociale.

La loi ajoute également l’obligation d’ajouter une clause résolutoire dans tous les contrats de location signés après le 29/07/2023 prévoyant « la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». Elle réduit le délai de remboursement de la dette à 6 semaines au lieu de 2 mois. Elle précise que les dettes supérieures à 2 mois de loyer doivent être signaler, à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, par l’huissier chargé de la mise en demeure de payer,

3 Que faire en cas d’abandon du domicile par le locataire

C’est dans ce cas, à l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qu’il faut se référer. Il indique qu’:« en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

• au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;
• au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
• au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
• au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

• au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;[c’est-à-dire s’il n’est pas déjà co-titulaire du bail]
• aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
• au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
• aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

Le propriétaire ne peut pas s’opposer à la poursuite du bail, si les personnes mentionnées ci-dessus font valoir leurs droits et continuent à honorer leurs obligations.

Mais que se passe-t-il si tous les éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants ?

C’est cette fois l’article 14-1 de la même loi, dans sa version du 27/07/2023 qui précise la procédure à suivre pour ne pas risquer d’être attaqué pour violation de domicile. Elle renvoie au décret 2011-945 du 10/08/2011 pour le détail de la procédure.

Le propriétaire doit effectuer une mise en demeure, au locataire, par commissaire de justice, de justifier de son occupation du logement.

Si après 1 mois, il n’y a eu aucune réponse, le commissaire de justice peut dans le cadre des procédures d’exécution forcées mentionnées au §1.3 constaté l’abandon du logement.

Une requête doit alors être faite auprès du greffe du tribunal judiciaire dont dépend le logement, accompagnée du procès-verbal de l’huissier constatant l’abandon.

Le juge des contentieux de la protection peut alors constater la résiliation du bail et ordonner la reprise des lieux.

Son ordonnance doit être signifiée par huissier au dernier domicile connu du locataire dans les 2 mois à compter de son prononcé. Cette signification doit obligatoirement informer le locataire de la manière dont il peut contester l’ordonnance du juge. Le défaut de signification rend l’ordonnance caduque.

Lorsque l’inventaire contenu dans le procès-verbal de l’huissier de justice fait état de biens laissés sur place, le juge statue sur leur sort.

Le locataire peut contester la résiliation du bail dans le délai d’1 mois à compter de la signification par l’huissier.

Lorsque le délai d’opposition d’1 mois est expiré, l’Ordonnance devient définitive. L’huissier dresse alors un procès-verbal de reprise des lieux. C’est uniquement à partir de ce moment que le propriétaire-bailleur peut retrouver son logement et le relouer.

Si, à l’inverse, le juge rejette la requête, sa décision est sans recours pour le bailleur sauf, pour celui-ci, à procéder selon les voies de droit commun mentionnées au chapitre suivant.

Comme on peut le constater, même si le locataire à effectivement quitté définitivement le local sans donner congés, le propriétaire va mette à minima 4 mois (sans compter le délai de production de l’ordonnance de résiliation du bail par le juge) pour récupérer officiellement son bien.

4 La procédure classique de récupération du logement

Cette procédure est régie par l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et permet au bailleur de donner congés à son locataire soit pour reprendre ou vendre l’appartement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant comme le paiement des loyers.

Cet article 15 peut être invoqué par

• les bailleurs personnes physique,
• les bailleurs *, société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus,
• Par tout membre d’une indivision qui a donné le bien en location

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Mais comme nous le verrons ci-dessous, la procédure n’est pas un long fleuve tranquille et dépend du motif du congé.

4.1 La reprise

La reprise ne peut être faite que pour le bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Si le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, la reprise peut également être faite au profit de l’un des associés.

Si le locataire était déjà présent au moment de l’acquisition du bien et que le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur ne peut intervenir qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

4.2 La vente

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et le locataire peut donc ainsi préempter le logement.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Le locataire peut de nouveau décider d’acquérir le biens à ces nouvelles conditions.

De manière générale, le congé pour vente ne peut intervenir qu’au terme du contrat de location en cours.

Si le locataire était déjà présent au moment de l’acquisition du logement, et que le terme du contrat de location intervient moins de 3 ans après l’acquisition, le congé pour vente ne peut être donné qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

4.3 Le NON-PAIEMENT des loyers

La procédure en cas de non-paiement s‘apparente pour le propriétaire à un parcourt du combattant et va s’étaler sur plusieurs mois.

Elle est explicitée en détail sur le site du service publique à l’adresse : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31272.

Comme nous le verrons ci-dessous, même avec une décision de justice en faveur du propriétaire, il est possible que le locataire reste dans les lieux, si le préfet refuse de prêter son concours à l’expulsion. Certes, la loi anti squat, prévoit dans ce cas une amende de 7 500€ mais c’est l’état qui, éventuellement, la percevra et non le propriétaire.

Pour la suite de ce paragraphe, la date de l’impayé est le lendemain de la date d’exigibilité du loyer indiqué dans le bail.

En résumé, en cas de loyers impayés, vous devez :

• 1) Faire un courrier simple demandant la régularisation du loyer dans le mois de la date de l’impayé (un SMS ou un mail peut aussi convenir)
• 2) Sans retour du locataire, le mettre en demeure, dans le mois suivant la date d’exigibilité, par LRAR, de payer les loyers impayés sous 8 jours
• 3) En cas de non-paiement, activer la caution du locataire ou l’assurance loyer impayé dans les 60j de l’impayé (ces délais sont importants si vous êtes passé pas la garantie Visale d’Action Logement) et il est important qu’à minima, deux relances au locataire aient été effectuées (cf fiche « déclaration de l’impayé » sur le site de la garantie Visale.
• 4) Lorsque le locataire bénéficie d’une aide au logement (APL, ALF, ALS), vous devez en plus signaler l’impayé à la Caf (ou la MSA),
• 5.1) Pour les baux sans clause résolutoire
  • Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement, pour demander le paiement de la dette et des frais de justice, la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la fixation du montant d’une indemnité d’occupation.
  • Vous devez ensuite charger un commissaire de justice d’assigner le locataire au tribunal
  • Le juge détermine ensuite s’il y a lieu de résilier le bail et procéder à l’expulsion du locataire ou s’il est possible de mettre en place un échéancier de remboursement
  • Si le juge a ordonné la résiliation du bail, ou si le locataire ne respecte pas l’échéancier de remboursement déterminé par le juge, vous devez alors demander à un commissaire de justice de signifier au locataire la décision du juge au locataire et de lui délivrer un commandement à quitter les lieux
  • le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement (mais le juge peut avoir réduit ou supprimé ce délai au locataire de mauvaise volonté). Durant le délai qui lui est accordé pour quitte le logement, le locataire peut saisir le juge de l’exécution pour lui demander un délai supplémentaire (ou délai de grâce). Ce délai supplémentaire peut aller d’un mois à 1 an maximum. Le juge prend sa décision en tenant compte de la situation du locataire (âge, état de santé…) et de sa bonne volonté.
    • Note 1 : Dès que le bail est résilié, le locataire devient occupant sans droit ni titre, à qui vous facturez une indemnité d’occupation et non plus un loyer. Son montant est fixé par le juge qui décide de résilier le bail.
    • Note 2 : Si le locataire a déposé un dossier de surendettement, la commission de surendettement peut, dès que le dossier de surendettement est déclaré recevable, saisir le tribunal judiciaire pour que le juge suspende provisoirement les mesures d’expulsion.
  • À l’issue du délai laissé au locataire pour quitter le logement, vous devez charger un commissaire de justice de procéder à l’expulsion du locataire (
    • Attention   Seul un commissaire de justice peut se charger de l’expulsion du locataire :
    • Vous ne devez pas entrer dans le logement avant l’intervention du commissaire de justice, ni faire changer la serrure, ni toucher aux meubles. Dans le cas contraire, vous risquez d’être poursuivi pour violation de domicile.
    • Si vous faites l’expulsion par vous-même, vous risquez jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.
• 5.2) Pour les baux avec clause résolutoire
  • Vous devez charger un commissaire de justice de faire parvenir au locataire puis à sa caution un commandement à payer
  • Le locataire a alors 6 semaine pour payer sa dette. S’il ne le fait pas vous devez saisir le juge des contentieux et de la protection en lui demandant de condamner le locataire à payer sa dette et les frais de justice, de constater que le bail est résilié, d’ordonner l’expulsion du locataire et de fixer le montant d’une indemnité d’occupation.
  • L’audience a lieu au moins 6 semaines après que le locataire a reçu l’assignation
  • La suite de la procédure est alors la même qu’au point 5.1.

Si le locataire refuse de quitter le logement, l’huissier doit alors avoir recourt au représentant de l’état dans le département (généralement le préfet). Si ce dernier accepte de prêter son concours, l’huissier peut alors procéder de force à l’expulsion accompagné d’un serrurier et de la police ou la gendarmerie.

Mais il est également possible que le représentant de l’état refuse de procéder à l’expulsion. Dans ce cas un indemnisation devrait être dû au propriétaire conformément à l’article 153-1 du code des procédures civiles d’exécution. Mais à notre connaissance, en date du mois d’Aout 2024, le décret précisant le montant ou le mode de calcul de cette indemnisation n’a toujours pas été promulgué.

Enfin Lorsque le locataire a une solution de relogement, l’expulsion peut avoir lieu tout au long de l’année, dès que le délai pour quitter le logement est dépassé. Mais s’il n’a pas de solution de relogement, l’expulsion n’est pas possible durant la trêve hivernale (du 1ier novembre au 31 mars (inclus) de l’année suivante). Si le terme du délai pour quitter le logement intervient durant cette période, l’expulsion est reportée

4.4      Le cas des personnes âgées

Si le locataire a plus de 65 ans, ou s’il héberge une personne de plus de 65 ans et si ses ressources (ou les ressources cumulées du locataire et de la personne âgée hébergée) sont inférieures en 2024, pour une personne seule, à 26 044 € à Paris ile de France et 22 642 € en province ou pour un couple à 38 925^e à Paris et région parisienne et 30 238^e en province, alors il doit lui être proposé un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du 01/09/1948 c’est-à-dire selon la localisation dans l’arrondissement, le canton ou la communes ou les arrondissements, cantons ou communes limitrophes de son lieu actuel d’habitation (rayon de 5 km)

Cependant si le bailleur est lui-même une personne répondant à une des condition du précédant alinéa (âge ou ressources) alors il n’est pas tenu de reloger le locataire.

De plus, la Cour de cassation (3e chambre civile, 15 octobre 2014 décision 13-16.990) a jugé que la règle de protection du locataire âgé ne s’applique pas en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations, quelle que soit la faute commise (impayés de loyers, défaut d’assurance, sous-location…). Le propriétaire pourra donc mettre en œuvre la procédure de non-paiement des loyers mentionnées au §4.3 mais il risquera probablement de faire face à un refus du préfet de prêter son concours à l’expulsion par le commissaire de justice, en cas du refus du locataire âgé de quitter les lieux. En effet les préfets sont tenus de reloger les demandeurs reconnus prioritaires.