1 Introduction

Lorsque son enfant fait ses études ou démarre dans la vie professionnelle. Il est tentant pour les parents de vouloir l’aider à s’installer en participant à l’acquisition de sa première résidence principale.

Les premières solutions qui viennent à l’esprit (si les parents en ont les moyens) sont soit d’acheter un appartement que les parents mettront à sa disposions (gratuitement ou contre un loyer modique) soit de lui donner une somme d’argent pour lui permettre de réaliser son acquisition, soit de lui transmettre par donation un bien détenu par les parents

Ces trois solutions sont présentées ci-dessous avec leur avantages et inconvénients (au titre des inconvénients on peut citer par exemple la rupture d’égalité entre les enfants, les couts d’une donation en pleine propriété, …).

Il existe cependant d’autre solutions qui peuvent selon les cas être plus avantageuses.

2 Présentation de différentes solutions

2.1 SOLUTION 1 : Donation de somme d’argent

2.1.1 Principe

Les parents donnent une somme d’argent en profitant des abattements encore disponibles (100 000€ par parent 779 CGI) et des dons manuels dans le cadre du 790G (31 865€ par parent de moins de 80 ans et enfant de plus de 18 ans).

Rappelons également l’abattement supplémentaire pour achat immobilier neuf u en VEFA, instauré par la loi de finance pour 2025 prévoyant une nouvelle rédaction de l’article 790 A bis du CGI.

Ce nouvel abattement s’applique aux donations de sommes d’argent affectées :

à l’acquisition d’un immeuble neuf ou à une Vente En Etat Futur d’Achèvement qui sera occupé ou mis en location par le donataire à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 5 années. Attention, en cas de location, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire
A des travaux de rénovation énergétique éligibles à la prime de transition énergétique dans la résidence principale du donataire dont il doit être propriétaire et qu’il doit conserver comme résidence principale pendant les 5 ans qui suivent l’achèvement des travaux. I
- Attention : L’abattement est remis en cause si les travaux ont bénéficié des réduction d’impôts pour aide à domicile (199 sexdecies) ou à bénéficié de la prime de transition énergétique prévu au II de l’art 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019.

Cet abattement est valable pour les donation enregistrée du 15/02/2025 jusqu’au 31/12/2026.

La donation doit être faite en pleine propriété

L’acquisition doit avoir lieu dans les 6 mois de la donation

La donation peut être faite à un enfant, petit enfant et même arrière petit-enfant ou en l’absence d’une telle descendance à un neveu ou nièce

Le montant de cet abattement supplémentaire est soumis à la double limite de 100 000€ par donateur ET de 300 000€ par donataire (Il peut donc par exemple être transmis 100 000^e par deux grands parents et 100 000^e en commun par les parents à un même enfant)

En cumulant ces trois abattements, chaque parent pourrait transmettre 100 000^e (779 CGI) + 100 000€ (790 A bis) + 31 865^e (790 G du CGI) soit 231 865€ par parent ce qui correspond à 463 730^e pour un couple et il resterait encore 100 000€ qui pourraient être transmis par les grands parents ou arrière grands parents

L’enfant utilise ensuite cette somme d’argent pour faire l’acquisition de l’appartement .

Plusieurs sous cas peuvent être envisagés

Cas 1 :

Donation de la totalité du cout d’acquisition de l’appartement à l’enfant

Cas 2 :

Les parents font une donation à leur enfant pour l’acquisition de la nue-propriété

Puis ils font eux même l’acquisition de l’usufruit de l’appartement.

Attention 1 : Rien dans la rédaction de l’art 790 A Bis ne semble s’opposer à ce que la somme d’argent reçue en pleine propriété soit utilisée pour l’acquisition dans le neuf de la seule nue-propriété de la future résidence principale du donataire. La doctrine fiscale ne s’est pas encore prononcée sur ce point. Une demande de rescrit fiscal ou l’attente de la publication de la doctrine fiscale sur ce point, nous semble cependant souhaitable avant de ce lancer dans la combinaison donation 790 A Bis et acquisition en nue-propriété.

Attention 2 : Là aussi, la preuve doit être apporté que la donation a été antérieure à l’acquisition et que l’argent est bien passé par le compte bancaire de l’enfant qui a lui acheté la nue-propriété (la preuve du paiement effectif peut être apportée notamment à partir des extraits de comptes bancaires de l’enfant et de la comptabilité du notaire, afin de montrer que l’opération de démembrement est dépourvue de tout caractère gratuit)

Cas 3 :

Les parents font une donation d’une partie du coût d’acquisition de l’appartement

Puis ils font un prêt familial pour permettre à l’enfant d’acquérir le reste de la Pleine propriété de l’appartement

2.1.1.1 Avantages

Avec le recourt, en complément de la donation, prêt familiale, l’enfant n’a pas à solliciter un emprunt auprès des banques auquel il ne pourrait peut-être pas avoir droit (minorité, insuffisance de ressources, etc…)
Dans les cas 1 et 3, l’appartement appartient à l’enfant, il ne rentre pas dans le patrimoine des parents et n’est donc pas pris en compte pour leur IFI
La donation de somme d’argent peut se faire par un simple cerfa enregistré par le donataire au centre des impôts de son domicile, on évite donc une partie des émoluments du notaire en cas de donation classique. Mais comme mentionné plus haut il faudra être en mesure de prouver que la donation a bien été réelle (transfert des fonds du parent à l’enfant) et que c’est l’enfant qui a payé la nu propriété (comptabilité du notaire)
L’enfant n’a dans la pratique aucun frais (le coût de la donation, s’il y a des frais en cas de dépassement des abattements, peut être supporté par le ou les donateurs)
En cas de prêt familial, dans les cas 1 et 2, Il n’y a pas d’emprunt bancaire à rembourser, les capacités d’endettement futures de l’enfant ne sont donc pas impactées
Il n’y a pas rupture à proprement parler de l’égalité entre les héritiers (sauf si la donation est stipulée faite sur la quotité disponible) car la donation devra être rapportée au jour de la succession des parents. Attention cependant s’il n’y a pas une donation-partage (même inégalitaire) qui doit, elle être passée devant notaire, l’enfant donataire devra rapporter à la succession de ses parents la valeur de l’appartement au jour du décès de ses parents (dans l’état où il était au jour de son acquisition car réemploi de la somme d’argent, donc sans la plus-value éventuelle apportée par des travaux qu’il aurait effectués). Ainsi si le secteur prend beaucoup de plus-value pendant la vie des parents, l’enfant devra rapporter une somme plus importante que celle qu’il aura reçue (c’est là qu’il peut y avoir une rupture d’égalité)
Le cas 2 permet de diminuer la consommation des abattements pour donation si les parents sont âgés tout en leur permettant d’avoir un loyer en complément de revenus (soit s’ils font payer un loyer à leur enfant soit s’ils relouent l’appartement au départ de l’enfant (apres 5 ans dans le cadre du790 A bis)). S’ils envisagent d’héberger leur enfant à titre gratuit sur une longue période, cette solution n’a d’intérêt que s’ils souhaitent avantager cet enfant vis-à-vis des autres (avec les risques de requalification qui vont avec comme mentionnés dans les chapitres précédents)
Le cas 3 parait être le plus intéressant. En effet
- il permet de minimiser le montant des mensualités qu’aura à payer l’enfant ;
- tout en lui permettant de se constituer un capital,
- en ne rompant pas l’égalité entre les héritiers,
- en diminuant l’impact sur l’utilisation des abattements,
- en ne se dessaisissant définitivement que d’une partie des sommes nécessaires à l’acquisition de l’appartement,
- en ne mettant pas le bien dans l’IFI des parents,
- et en permettant de plus aux parents d’avoir un revenu complémentaire non imposable (sauf la part des intérêts) grâce au mensualités de remboursement du prêt familial.

2.1.1.2 Inconvénients

Si le prêt est assorti d’intérêts, le débiteur doit indiquer le montant des intérêts versés sous forme d’un IFU (formulaire 2561) chaque année avant le 15 février et le créancier doit de son côté les déclarer sur sa feuille d’impôts car il sera taxé dessus.
Les abattements sur les successions sont entamés même si c’est dans une moindre mesure dans les cas 2 et 3
Dans le cas 2, l’appartement rentre dans l’IFI des parents (mais le nue-propriétaire étant considéré comme le « propriétaire du bien » on rentre bien dans le cadre du 790 A Bis à notre avis)
Il n’est pas possible pour les parents de recourir à l’emprunt dans ce cas. Il faut donc que les parents possèdent suffisamment de liquidités pour payer l’acquisition (ou compléter l’acquisition si l’enfant et en mesure de la financer en partie).
Les parents se dessaisissent irrévocablement d’une partie de leur patrimoine qui pourra leur faire défaut pour leurs vieux jours,
Dans le cas 3, même inconvénients que dans le chapitre « Solution 1 : Prêt Familial » en cas de décès d’une des partes avant le remboursement complet du prêt familial.
Dans le cas 3, les capacités d’emprunt futures de l’enfant sont impactées mais dans une moindre mesure que dans la solution avec un prêt familial sur la totalité du cout d’acquisition.

.2.2 Solution 2 : Prêt Familial

2.2.1 Principe

Les parents prêtent de l’argent à leur enfant qui rembourse le prêt sur une durée déterminée fixée par les parties.

Le prêt peut porter sur la totalité du cout d’acquisition, ou être un complément du financement (au comptant ou à crédit) réalisé par l’enfant. Il est à noter que les banques considèrent le prêt familial comme un apport personnel mais prennent en compte les mensualités dans le calcul du taux d’endettement.

Le prêt doit être déclaré au centre des impôts : CERFA 2062 (l’absence de déclaration initiale ou périodique est soumise à une pénalité de 150€ (1729b du CGI) et des peines pénales prévues au 1741 du code des impôts (5 ans d’emprisonnement et amende de 500 000€ et privation des droits civiques).

Pour donner au prêt une date certaine il peut soit être rédigé devant notaire (qui se charge alors de la déclaration 2062 . cout : 75€+ émolument proportionnel au montant du prêt (276.365€ +(montant du prêt -60000)*0.271% + TVA soit pour un prêt de 200 000€ => 861€ cf Article A444-143 code du commerce) soit être enregistré au centre des impôts( cout : 125€).

Un modèle de contrat de prêt (ou reconnaissance de dette) entre particulier est donné sur le site du service public à https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R38209

Il est important de conserver la preuve des remboursements pour éviter tout litige avec l’administration fiscale au moment du décès des parents. Cela permet aussi de calculer précisément le capital restant dû au moment de l’éventuel décès du préteur avant le remboursement complet, car ce capital sera inclus dans sa masse successorale.

2.2.1.1 Avantages

L’enfant n’a pas à recourir à un emprunt auprès des banques auxquels il ne pourrait peut-être pas avoir droit (minorité, insuffisance de ressources, etc…)
L’appartement ne rentre pas dans le patrimoine des parents et n’est donc pas pris en compte pour l’IFI
Les abattements sur les successions ne sont pas entamés
Il n’y a pas de rupture d’équilibre entre les enfants
Il est possible de prévoir un prêt sans intérêt (il suffit de cocher la case « Prêt à titre gratuit » dans le modèle donné sur le site des impôts (cf. plus haut). Attention : une durée longue très au-delà de l’espérance de vie du préteur et de surcroit sans intérêt amènera le fisc à y voir une donation déguisée.
Les mensualités de remboursement peuvent constituer un complément de revenu pour les parents (et éventuellement protéger plus particulièrement l’un des conjoints avec peu de ressource en cas de prédécès du conjoint qui en a la plus)
Pour protéger les parents, le contrat de prêt peut prévoir des clauses de remboursement anticipé du prêt en cas de revente du bien immobilier par l’enfant ou de remploi dans l’acquisition d’un autre bien. Dans le cas d’un prêt sans intérêt, il peut y avoir une clause d’indexation des mensualités (surtout intéressant pour protéger un conjoint survivant ayant peu de revenus)
Si l’espérance de vie des parents le permet, il peut être envisager un prêt In fine (le remboursement se fera par exemple au moment de la vente de l’appartement) ou un prêt avec un différé de remboursement à frais zéro permettant
- Soit à l’enfant de finir ses études, soit de retrouver un niveau de ressources suffisant pour rembourser les mensualités
- Soit si l’enfant a fait un prêt pour le financement d’une partie de l’acquisition, d’attendre la fin du remboursement des prêts bancaires pour le remboursement du prêt familial, ce qui a pour effet d’augmenter la capacité d’emprunt auprès des banques (lissage du taux d’endettement sur une très longue durée)
- Attention toutefois, en cas de décès prématuré des créanciers (les parents) on se retrouve dans les cas mentionnés plus bas dans la rubrique « inconvénient » notamment sur le cas d’un prêt infine remboursé au moment de la succession si le décès intervient pendant la période de différé.
Si l’enfant vient à quitter l’appartement, il peut le mettre en location pour percevoir un loyer qui l’aidera à rembourser le reste de l’emprunt consenti par ses parents.

2.2.1.2 Inconvénients

Si le prêt est assorti d’intérêts, le débiteur(l’enfant) doit indiquer le montant des intérêts versés sous forme d’un IFU (formulaire 2561) chaque année avant le 15 février et le créancier (les parents) doit, de son côté, les déclarer sur sa feuille d’impôts car il sera taxé dessus.
Il n’est pas possible pour les parents de recourir à l’emprunt dans ce cas. Il faut donc que les parents possèdent suffisamment de liquidités pour payer l’acquisition (ou compléter l’acquisition si l’enfant et en mesure de la financer en partie).
Si l’enfant n’a pas ou a peu de ressources, le remboursement du prêt peut être impossible dans la pratique. Le prêt sera requalifié en donation déguisée (il en va de même si l’enfant ne respecte pas les obligations de remboursement du contrat, par exemple paiement pendant quelques années puis arrêts des remboursements), ou il faut prévoir un différé suffisamment long (donc une espérance de vie importante des parents) pour que l’enfant puisse commencer à gagner sa vie.
SI décès de l’enfant débiteur
- Ce sont ses héritiers qui sont débiteurs de la dette.
- Si le seul héritier est un enfant mineur ou un enfant majeur sans ressource cela peut poser des problèmes.
  - Il faudrait idéalement que le débiteur prenne une assurance décès couvrant le montant du prêt ce qui engendre des frais supplémentaires, ou que le prêt prévoit une hypothèque (là aussi des frais supplémentaires et obligation de passer devant notaire). L’avantage de l’assurance décès par rapport à l’hypothèque, est que l’enfant débiteur peut décider d’arrêter de la payer cette assurance une fois que ses propres enfants seront en mesure de faire face au paiement des mensualités s’il venait à être lui-même incapable de rembourser (Décès, invalidité,).
  - S’il n’y a pas d’autre patrimoine, et qu’une faible partie du capital a été remboursé avant le décès du débiteur, ses enfants pourraient aussi (avec approbation du juge des tutelles s’ils sont mineurs) renoncer à la succession. Ainsi les parents préteurs se retrouveraient de fait, remboursés car ils deviendraient héritiers de leur enfant débiteur ; ce qui conduirait à un effacement de la dette en ayant la double qualité d’héritiers et de débiteurs.
- S’il a un conjoint et ou des enfants majeurs avec des ressources
  - Pas de problème majeur. Les héritiers s’ils en ont les moyens pourront décider de continuer à payer les mensualités ou sinon de vendre l’appartement.

SI décès de l’un des créanciers
- Le capital non remboursé est un actif de succession (et rentre donc dans le calcul de la masse successorale=> il est taxé et rentre dans le montant des sommes et biens à partager)
- L’art 864 du code civil prévoit que l’enfant débiteur est alloti de la créance qui s’éteint de fait si sa part dans la masse successorale est supérieure au capital restant dû. En revanche si sa part dans la masse successorale n’est pas suffisante il doit le solde dans les conditions du prêt initial. En résumé, si le parent préteur décède rapidement avant qu’une partie significative du capital ait été remboursée, on se retrouve à peu près dans les conditions d’une donation de somme d’argent. Si le décès intervient lorsqu’une partie significative du prêt a été remboursé, le dispositif rempli son office, entre les deux….
- On peut envisager un prêt In Fine, qui ne soit remboursable qu’au moment de la succession mais cela revient à faire une donation de la somme d’argent à son enfant et on perd l’avantage potentiel de la reconstitution des abattements après 15 ans, des donations du 790G ou des possibilités offertes par le démembrent, donc pas intéressant

Montant des mensualités
- Selon l’espérance de vie des prêteurs, les mensualités seront calculées pour que le prêt soit théoriquement remboursé avant l’âge théorique du dernier préteur. Cela peut conduire à des mensualités très élevées.
- Mettre une durée trop longue pour le prêt par rapport à l’espérance de vie théorique des préteurs peut encourager l’administration à requalifier le prêt en donation ;

Le non-respect des conditions du prêt (paiement des intérêts, des mensualités, etc…) permet aussi à l’administration de requalifier le prêt en donation (d’où l’intérêt de conserver à la fois le contrat de prêt et les preuves des versements des mensualités).

2.3 Solution 3 : Achat de l’appartement par les parents et mise à disposition de l’appartement à l’enfant avec ou sans donation de la nue propriété.

2.3.1 Principe

Les parents acquièrent ou possèdent déjà un bien et le mette à disposition soit gratuitement soit en contrepartie d’un loyer à leur enfant.

L’acquisition peut se faire

Au comptant si les parents ont suffisamment de liquidité
A crédit (dans ce cas si l’hébergement se fait en contrepartie d’un loyer, les intérêts d’emprunts sont déductibles du montant des loyers perçus)
En VEFA ou à rénover pour bénéficier d’une réduction d’Impôt si et seulement si hébergement se fait en contrepartie d’un loyer (solution limitée depuis la fin du Pinel mais il reste encore le dispositif De Normandie et Malraux pour l’ancien et le crédit d’impôts Outre mer (CIOP) pour le neuf dans les DOM/COM)

Une variante de ce cas peut aussi être qu’après l’achat de l’appartement, les parents en fassent la donation en nue-propriété à leur enfant. Cette variante permet de diminuer les frais de succession

d’une part par le fait que l’article 669 du CGI diminue la valeur ainsi transmise par rapport à la pleine propriété en fonction de l’âge du donateur
et d’autre part par le fait que le donateur peut payer lui-même les frais de donation (qui de fait ne seront pas taxé au moment de sa succession).

Note : dans cette variante l’achat en VEFA n’est pas possible sauf à faire la donation de la nue-propriété après la fin des avantages fiscaux.

Une variante de cette variante consiste à interposer une SCI à l’IR. Ainsi au lieu de donner la nue-propriété de l’appartement directement, les parents donnent la nue-propriété des parts de la SCI à leur enfant. Les parents restent maitres à bord. Ils peuvent décider (en aménageant bien les statuts) de vendre cet appartement pour que la SCI en achète un autre sans avoir besoin du consentement de l’enfant. (ce qui peut être intéressant par exemple après la fin des études de leur enfant). Le cout de l’appartement peut même être légèrement sous-estimé (15 à 20%) pour diminuer encore un peu plus les droits de donation et la consommation des abattements pour mutation entre vifs.

2.3.2 Cas 1 : hébergement en contrepartie d’un loyer

2.3.2.1 Avantages

L’enfant n’a pas à recourir à un emprunt auprès des banques. Emprunt auquel il ne pourrait peut-être pas avoir droit (minorité, insuffisance de ressources, etc…)
Les parents gardent le bien dans leur patrimoine et donc le pouvoir dessus
Il n’y a pas de rupture d’égalité entre les héritiers si l’on n’est pas dans la variante avec donation de la nue-propriété.
Si les parents n’ont pas de liquidités pour financer l’acquisition de l’appartement, ils peuvent peut-être eux bénéficier d’un prêt auquel leur enfant n’a pas droit et les loyers perçus peuvent leur permettre d’équilibrer leur budge
Dans le cadre de la loi Pinel, si l’enfant n’est plus dans le foyer fiscal des parents, ceux-ci peuvent en plus bénéficier d’une réduction d’impôt en lui louant l’appartement.
- A mon sens, comme d’une part les loyers sont imposés et que d’autre part si les loyers ne sont pas en corrélation avec le marché local, le fisc pourra également attaquer l’opération pour abus de droit, cela n’a d’intérêt que
  - soit si les parents sont soit obligés à recourir à l’emprunt pour faire l’acquisition de l’appartement
  - ou soit si les réductions d’impôts permettent dans le cas d’une acquisition au comptant d’effacer tout ou partie de l’imposition (IR + CSG) des revenus fonciers.

2.3.2.2 Inconvénients

L’appartement rentre dans le calcul de l’IFI
Il se retrouvera intégralement dans la succession des parents (donc droits à payer par les enfants)
L’enfant aura un loyer à payer, ce qui peut permettre d’enrichir les parents dans le cas d’une acquisition à crédit, mais pas l’enfant qui cherchait lui à ne pas avoir de loyer à payer. Certes les parents pourraient convenir d’un loyer dérisoire mais les autres héritiers se trouveraient alors en mesure d’attaquer pour donation déguisée (voir plus en détail le cas 2 sur ce point)
La solution n’est pas applicable à un enfant sans ressources
Les parents auront de l’impôt et de la CSG à payer sur les loyers perçus
L’enfant n’accroit pas son patrimoine (au contraire il s’appauvrit en versant des loyers)
Si l’on est dans la variante avec donation de la nue-propriété, il y a rupture de l’égalité entre les héritiers, pas tant sur la part donnée en nue-propriété (à moins qu’elle soit stipulée être faite sur la quotité disponible) que sur la part en usufruit. En effet la donation de la nue-propriété sera rapportée à la succession des parents. L’usufruit sera lui récupéré « gratuitement » par l’enfant, quoique que l’on pourrait considérer qu’en payant son loyer l’enfant rembourse en quelques sorte son usufruit (la rupture d’égalité sera d’autant plus flagrante que la durée de paiement des loyers par l’enfant sera faible soit à cause d’un décès prématurés des parents soit parce qu’il quitte le logement)

2.3.3 Cas 2 : Hébergement à titre gratuit

2.3.3.1 Avantages

L’enfant n’a pas à recourir à un emprunt auprès des banques auxquels il ne pourrait peut-être pas avoir droit (minorité, insuffisance de ressources, etc…)
Les parents gardent le bien dans leur patrimoine et donc le pouvoir dessus
Si les parents n’ont pas de liquidités pour financer l’acquisition de l’appartement, ils peuvent peut-être eux bénéficier d’un prêt auquel leur enfant n’a pas droit.
Pas de revenus donc pas d’imposition des revenus fonciers
La solution fonctionne pour un enfant avec peu ou pas de ressources

2.3.3.2 Inconvénients

L’appartement rentre dans le calcul de l’IFI
Il se retrouvera intégralement dans la succession des parents (donc droits à payer par les enfants)
L’enfant n’accroit pas son patrimoine mais au moins comparativement au cas 1, il ne s’appauvrit plus
Il y a rupture d’égalité entre les héritiers (sauf à ce que tous les enfants bénéficient un jour ou l’autre d’un hébergement gratuit dans des conditions de durée et de montant similaires ou reçoivent également un appartement en nue-propriété dans le cas de la variante proposée)
On est dans une situation d’insécurité juridique. Mais qui peut être combattue.
- En effet les cohéritiers ou le fisc pourront arguer d’une donation déguisée ou indirecte notamment si le montant du gain par l’enfant va au-delà des obligations légales d’assistance des parents à leur enfant (art 371-2 du code civil) ou du devoir alimentaire (art 203 du CC) ou des frais expressément indiqués comme non rapportables (art 852 al 2 du code civil) ou encore s’il y a des éléments de preuves d’une intention libérale (testaments courriers, etc…)
- Avant 2012, il n’y avait pas d’ambigüité, la jurisprudence considérait automatiquement que la mise à disposition d’un logement à titre gratuit constituait un avantage indirect rapportable, même en l’absence d’intention libérale établie (Cass. civ. 1re, 8 nov. 2005, n°03-‐13890)
- Mais depuis 3 arrêts rendus le 18 Janvier 2012, la première chambre civile considère maintenant, qu’à la fois l’existence de l’intention libérale et la preuve de cette intention libérale sont nécessaires pour qu’il y ait rapport à la succession. (Cass. civ. 1re, 18 janv. 2012, n°10-‐25685., n°11 12863, n°10-‐27325 et également 24/09/2014 n° 12-27241n°)
- Selon ces mêmes décisions, lorsque la preuve de l’intention libérale est rapportée, il s’agit d’une donation indirecte de fruits rapportable à la succession des parents. Mais on sait qu’une donation indirecte de fruits est rapportable à la succession des parents, SAUF volonté contraire des parents (article 851 alinéa 2 du Code civil).
- L’intention libérale peut toutefois être combattue lorsque la jouissance du logement se fait en contre partie du paiement de l’ensemble des charges de l’appartement (cass 1° civ 30/01/2013 n°11-25836) ou en compensation de services rendus ( Cass. civ. 1re, 22 oct. 2008, n°07-‐17297) ou de l’accomplissement de travaux sur les biens (Cass. civ. 1re, 18 janv. 2012, n°11-12863) ou lorsque l’absence de ressource de l’enfant (pour les études par exemple) rend facilement applicable les art 371-2, 203 ou 852 al2 du code civil)

2.4 SOLUTION 4 : Prêt pour l’acquisition de la Nue propriété et achat de l’usufruit par les parents

2.4.1 Principe

Les parents font un prêt familial à leur enfant (comme indiqué au premier chapitre) pour lui permettre d’acheter la nu propriété de l’appartement et les parents en achètent l’usufruit.

Note : L’enfant peut également faire un pet bancaire pour tout ou partie de la nue-propriété.

ATTENTION : Il ne faut pas tomber sous le cout de l’article 751 du CGI qui stipule que « toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, est réputé faire partie de la succession de l’usufruitier sauf preuve contraire.

Pour cela il faudra au décès des parents que l’enfant soit en mesure de prouver que le prêt à bien été remboursé par ses deniers personnel (et que ce ne sont pas les parents qui ont remboursé sous le manteau le prêt bancaire ou le prêt personnel)

Même si au niveau des droits payés par les parties à l’acquisition de l’appartement, l’usufruit et la nue propriétés sont déterminés conformément au 669 du CGI, rien n’empêche les parties de convenir conventionnellement d’une valeur économique de l’usufruit (par exemple espérance de vie conjointe des créanciers telle que définie dans la notice « 2725 not D » multipliée par le montant des loyers annuels), ce qui conduira à minimiser le montant de la nue-propriété et donc des remboursements qu’aura à faire l’enfant.

Comme au paragraphe « Solution 2 : Achat de l’appartement par les parents et mise à disposition de l’appartement à l’enfant », les parents peuvent soit décider d’héberger à titre gratuit (dans ce cas les risques, liés à l’insécurité juridique, mentionnés dans ce même chapitre sont également applicables) soit décider de lui faire payer un loyer (dans ce cas il devra rembourser les mensualités et en plus payer un loyer, ce qui risque d’être contraire au but initial de minimiser les couts mensuels pour l’enfant).

2.4.1.1 Avantages

L’enfant n’a pas à recourir à un emprunt auprès des banques auxquels il ne pourrait peut-être pas avoir droit (minorité, insuffisance de ressources, etc…)
Il est possible de diminuer fortement le montant du prêt et donc la charge des mensualités à verser à ses parents (ce qui pour le futur diminuera aussi son taux d’endettement et pourra lui permettre d’avoir recours à des prêts plus importants pour l’acquisition d’une maison par exemple)
L’enfant deviendra plein propriétaire de l’appartement au décès de ses parents
Si l’enfant vient à quitter l’appartement (fin des études par exemple), les parents peuvent le mettre en location pour obtenir un complément de revenus
Les abattements sur les successions ne sont pas entamés (ni pour la nue-propriété, ni pour l’usufruit)
L’enfant se constitue à moindre cout un patrimoine (uniquement la NP à rembourser)

2.4.1.2 Inconvénients

Les parents étant usufruitiers, l’appartement rentre dans le patrimoine des parents pour le calcul de l’IFI.
Il y a rupture d’égalité entre les enfants. L’usufruit ne rentrera pas dans la masse successorale des parents et les autres héritiers se retrouveront lésés du montant de cet usufruit
Pour les parents, il n’est pas possible de recourir à l’emprunt ni pour le prêt familial ni dans la pratique pour l’acquisition de l’usufruit. Il faut donc qu’ils aient suffisamment de liquidités pour la totalité du cout d’acquisition.
Si le prêt est assorti d’intérêts, le débiteur doit indiquer le montant des intérêts versés sous forme d’un IFU (formulaire 2561) chaque année avant le 15 février et le créancier doit de son côté les déclarer sur sa feuille d’impôts car il sera taxé dessus.
S’il quitte l’appartement, l’enfant devra payer un loyer ou souscrire un autre emprunt pour s’héberger. Il aura donc en plus du remboursement du prêt familial une autre charge, sans avoir de ressources issues de cet appartement. Il sera en plus redevable des grosses réparation (605 et 606 code civil)
On retrouve les mêmes inconvénients en cas de décès d’une des parties qu’au paragraphe » Solution 1 : Prêt Familial ».

2.5 SOLUTION 5 : Achat en indivision

2.5.1 Principe

L’enfant achète une partie de l’appartement en fonction de ce que lui permettent ses ressources et les parents achètent l’autre partie

2.5.1.1 Avantages

Permet de compléter l’acquisition qu’aurait pu faire seul l’enfant en s’adaptant ainsi au mieux à ses ressources et en minimisant l’effort des parents
Permet aux parents de faire l’acquisition de leur part au comptant ou à crédit
Les parents peuvent demander à leur enfant de payer un loyer sur la part qu’ils détiennent en indivision pour se créer un revenu complémentaire
Ils peuvent faire une donation de la NP (une fois le prêt terminé s’il en on fait un) sur leur part indivise, cela peut permettre à des parents n’ayant pas beaucoup de liquidités d’aider leur enfant en lui transmettant de leur vivant une partie importante du bien ainsi acquis.

2.5.1.2 Inconvénients

Tous les inconvénients liés à l’indivision (nul ne peut être obligé à demeurer en indivision, travaux d’entretien devant être adopté à la majorité des 2/3, gros œuvre accepté à l’unanimité)
La part d’indivision des parents rentre dans leur IFI et se retrouve dans leur succession

2.6 SOLUTION 6 : Mixte de solutions

2.6.1 Principe

Les solutions 1,3,4 et 5 peuvent être mixés pour par exemple :

Faire une donation pour permettre à l’enfant d’acquérir 1/3 de la NP
Faire un prêt perso pour permettre à l’enfant d’acquérir un second tiers de la NP
Les parents font l’acquisition du dernier tiers en pleine propriété et l’acquisition de l’usufruit des deux premiers tiers

2.7 SOLUTION 7 : Création d’une SCI et apport du montant de l’acquisition en Compte courant d’associé (CCA)

2.7.1 Principe

L’enfant crée une SCI avec un capital faible (il faut qu’il ait au moins un associé même avec 0.001% des parts, qui peuvent être les parents (ce qui est même obligatoire dans le montage ci-dessous pour qu’il puisse détenir un compte courant d’associés dans la SCI), mais au décès de ceux-ci il faudra un autre associé qui pourra être un des autres héritiers) .

Les parents apportent le montant de l’acquisition en Compte courant d’associé.

La SCI achète l’appartement.

La SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés

NOTE : L’enfant associé peut soit verser un loyer soit être hébergé à titre gratuit (attention dans ce cas à l’objet social ou à la manière dont est accordé l’hébergement à titre gratuit car un gérant d’une SCI familial qui autorise sans l’accord des associés que l’un d’entre eux occupe à titre gratuit un appartement de la société alors que l’objet social de la SCI est limité à la location de ses biens immobiliers, excède ses pouvoirs (cass civ du 25 avril 2007 n° 06-11833). Mais dans le cas d’un hébergement à titre gratuit le montage ne fonctionne pas donc le problème des statuts ne se pose pas vraiment.

Dans ce montage, l’enfant verse un loyer à la SCI qui permet à la société de payer les taxes foncières, les éventuelles charges de copropriété et l’impôt sur les sociétés.

Pour le calcul du résultat, la société étant imposée à l’IS, elle doit amortir le cout d’acquisition de l’appartement (sauf la part estimée lié au terrain, par défaut 10% du prix de l’immobilier), ce qui diminue voire annule le montant de l’IS à verser par la SCI.

Avec le bénéfice constaté en fin d’exercice, la SCI rembourse le compte courant d’associé des parents.

Cette solution peut être intéressante :

Lorsque l’on ne veut pas entamer les capacités d’emprunt futures de l’enfant par rapport à un prêt familial ou que l’on anticipe une mésentente future et que l’on souhaite que « la menace » de demande anticipée du CCA puisse être utilisée
Et lorsque les parents ne souhaitent pas se démunir irrévocablement comme dans le cas d’une donation de somme d’argent du paragraphe « SOLUTION 4 : Donation de somme d’argent » ou de l’acquisition suivi d’une donation de la nue-propriété proposée au chapitre « Solution 2 : Achat de l’appartement par les parents et mise à disposition de l’appartement à l’enfant avec ou sans donation de la nue propriété.».

Dans les autres cas, elle nous parait être lourde à mettre en œuvre pour peu d’avantages par rapport aux autres solutions proposées.

2.7.1.1 Avantages

L’enfant n’a pas à recourir à un emprunt auprès des banques ; emprunt auxquels il ne pourrait peut-être pas avoir droit (minorité, insuffisance de ressources, etc…)
L’appartement ne rentre pas dans le patrimoine des parents et n’est donc pas pris en compte pour l’IFI (sauf pour la ou les parts qu’ils détiendront dans la SCI)
Les abattements sur les successions ne sont pas entamés
Il n’y a pas de rupture d’équilibre entre les enfants (le Compte courant d’associé (CCA) non remboursé au décès des parents rentre dans leur masse successorale)
Le bien appartient à la SCI (donc indirectement à l’enfant) qui peut le mettre en location s’il désire quitter l’appartement
Il n’y a pas d’emprunt à rembourser, les capacités d’endettement futures de l’enfant ne sont donc pas impactées
Si les parents ont suffisamment de liquidités, il peuvent apporter en CCA un montant supérieur au cout d’acquisition de l’appartement pour acquérir un bien rémunérateur (autre appartement, parts de SCPI,…) qui donneront à la SCI des capacités d’emprunt ou qui permettront sur le long terme un remboursement du CCA avec un loyer faible pour l’enfant (attention à ne pas tomber dans l’abus) voir un hébergement à titre gratuit.
Le remboursement du CCA permet aux parents d’avoir un complément de revenus net de fiscalité
L’enfant peut lui-même utiliser la structure sociétaire pour commencer à transmettre son patrimoine à ses enfants (surtout tant qu’il y a un CCA important)
En cas de mésentente familiale, les parents ont plus de pouvoir en exigeant le remboursement du CCA que dans le cas d’un prêt familial ou tant que l’enfant rempli ses obligations ils ne peuvent pas exiger le remboursement anticipé du prêt.

2.7.1.2 Inconvénients

Le remboursement du CCA peut être exigé à tout moment par l’associé qui le détient (ce qui peut obliger la SCI à vendre prématurément l’appartement pour le rembourser) . Le problème peut être flagrant en cas de mésentente familiale au décès des parents s’il n’a pas été totalement remboursé et si le reste de la masse successorale ne permet pas à l’enfant associé de faire lui-même un apport en CCA sur sa part pour que la SCI rembourse celui du De Cujus.
En cas de cession du bien par la SCI, la plus-value sera calculée sur (prix de vente – valeur d’acquisition – amortissement réalisés) donc plus le bien aura été amorti longtemps plus la plus-value sera élevée et elle sera imposée à l’impôt sur les sociétés. Donc contrairement au cas d’une détention en directe du bien ou l’on a une diminution de la taxe sur la plus-value avec la durée de détention du bien, on a dans ce cas, une augmentation du cout de la plus-value avec le temps
Une fois que le bien est complètement amorti, on a une augmentation de l’IS, mais il est fort probable qu’à ce moment le CCA sera complétement remboursé, l’enfant associé pourra donc bénéficier (cf remarque sur les statuts) d’un hébergement à titre gratuit pour qu’il n’y ai plus d’IS a payer.
Il y a de la lourdeur administrative (création de la société et déclaration annuelle des résultats)
L’Apport en CCA ne peut pas être fait via un emprunt, il faut donc que les parents possèdent des liquidités suffisantes pour couvrir le cout d’acquisition

2.8 SOLUTION 8 : Utiliser Le plan d’épargne retraite

Le PER est un produit, mis en place par le gouvernement en Octobre 2019 pour préparer sa retraite (il remplace les dispositifs : PERP, PERCO et Madelin).

Il permet

à chaque versement de choisir entre l’optimisation fiscale à l’entrée (au versement des primes) ou à la sortie
au moment de la retraite de choisir de sortir en une ou plusieurs fois ET/OU en rente viagère
En sortie les gains sont taxés à 30% (PFU) et le capital au taux d’impôts des enfants (certainement de l’ordre de 11%). Voir en annexe le détail de fonctionnement du PER

Inconvénient :
- Les sommes sont normalement bloquées jusqu’à la retraite sauf dans certain cas comme l’acquisition de sa résidence principale

Dans quels cas est-ce intéressant pour aider son enfant à acquérir sa résidence principale
- On pouvait jusqu’au 01/01/2024 ouvrir des PER au nom de ses enfants encore dépendant de son foyer fiscal qu’ils soient majeurs ou mineur, et y faire un versement déductible de ses revenus avec plafond égal à 10% du PASS par enfant et 10% de vos revenus pour la globalité (plus les 3 dernières années non consommées). Cette solution est maintenant limités aux enfants majeurs qui restent dans le foyer fiscal de leurs parents
- Elle est intéressante, si les parents sont dans une tranche d’imposition supérieure à celle qu’aura leur enfant au moment où il décidera de casser son PER pour l’acquisition de sa résidence, alors ils sauront gagner l’écart de Tranche marginale d’imposition en ayant bénéficier d’un supplément de trésorerie grâce à la déduction des sommes versées sur le PER de vos. A l’inverse si vous êtes faiblement imposée (TMI inférieure à 30% ou si vos enfants se retrouvent rapidement dans la même tranche que vous avant l’acquisition de leur résidence principale, ce montage ne sera pas intéressant)
- Attention
  - : si les enfants sont à l’étranger au moment où ils feront l’acquisition de leur résidence principale, ils ne bénéficieront pas de la possibilité de débloquer leur PER.
  - Il ne faut pas non plus tomber sous le coup de la requalification en donation déguisées. Les primes versées sur le PER des enfant devront donc être investîtes au moments d’occasion particulières (anniversaire, noël, réussite d’examen,…) et être en cohérence avec les moyen financier des parent (on considère généralement qu’elle doivent être inférieures annuellement à 2% du patrimoine des parents sans que toutefois qu’aucun texte ni aucune jurisprudence ne valide expressément ce chiffre)

Note : Certaines perceptions refusent cette déduction arguant que les enfants n’ayant pas de salaires ne peuvent pas bénéficier de cette déduction mais
- 163 quatervicies au chapitre I,1 indique que « Sont déductibles du revenu net global, dans les conditions et limites mentionnées au 2, les cotisations ou les primes versées par chaque membre du foyer fiscal »
- Le bulletin officiel des impôts opposable à l’administration fiscale précise d’ailleurs : « Pour les adhérents d’un PERP (et produits assimilés) ne disposant pas ou plus de revenus d’activité professionnelle, le premier terme de la différence correspond au plancher de déduction, c’est- à-dire à 10 % du plafond annuel de la sécurité sociale »
- Il peut donc s’avérer nécessaire d’ajouter une mention express au moment de la déclaration pour faire valoir ses droits.

Comme on le voit cette solution est plutôt une solution « coup de pouce » qu’une solution complète de financement. Elle doit de plus se préparer assez longtemps à l’avance pour que le rendement du PER associé au gain fiscal lié à la différence de TMI procure une plus-value intéressante pour l’opération