crowfunding

Mise à jour Mars 2025

La période est morose : Guerre militaire en Ukraine, en Israël,.. guerre économique avec les USA, perte de valeur de la parole politique,

Il n’est pas évident alors de communiquer sur des opportunités financières au milieu de ces situations complexes.

L’inflation qui était restée stable de 2013 à 2020 à moins de 1% (avec un petit pic en 2018) s’est envolée en 2022 (5.2%) et 2023(4.9%) pour commencer à redescendre en 2024 à 2%. IL était prévu qu’elle continuent à baisser en 2025 mais l’augmentation des droits de douane initiée par D. TRUMP pourraient bien rebattre les cartes

Investir oui, mais comment ?

On pourrait penser investir directement en bourse, mais on est déjà sur des plus hauts historiques des indices comme le CAC40, le NASDAQ , ou le DOW JONES,… il n’est pas sûr que la hausse se poursuive encore en réaction aux sanctions économiques qui seront mises en place par les uns et les rétorsions en retour par les autres. Difficile de trouver le bon point d’entrée.

Faut-il tel Don Salluste se précipiter sur l’Or ?

Pas sûr, car celui-ci est déjà sur ses plus hautes valorisations des 25 dernières années, et en acheter maintenant est un pari risqué (2 800€ l’once au jour de l’écriture de cet article). Les périodes de crise accroissant la demande, cette dernière reste actuellement très élevée, mais risque de baissé une fois les conflits en cours terminé. On donc continuer à acheter mais il faudra le revendre au bon moment, c’est à dire un peu avant la fin des conflits majeurs, ce qui n’est pas évidement pas facile à déterminer.

Alors que faire ?

Utiliser le levier de l’emprunt ?

Pour acheter de l’immobilier, des SCPI, des biens de consommation, pour vous faire plaisir, etc ….?     

Pas évident pour un investissement financier. Les taux sont toujours à un niveau élevé alors que l’inflation a bien baissée. Pour soutenir la consommation, la BCE devrait continuer à baisser ses taux directeurs, il faut peut-être attendre quelques mois pour se lancer.

Pour un investissement immobilier en résidence principale, le raisonnement peut être différent. L’immobilier à baissé ces deux dernières années et il peut y avoir des opportunités à saisir. Les emprunts étant généralement long (20 à 25 ans), il pourra être possible de renégocier les taux dans quelques années s’ils ont significativement baissés (on estime qu’il faut qu’un taux ait baissé d’environ 1% au minimum pour que la renégociation vaille le coup en prenant en compte les frais de courtage et les éventuelles indemnités de rupture anticipée)

Note : Il faut faire attention au taux de l’emprunt, mais aussi à celui de l’assurance, bien que la loi 2022-270 du 28 février 2022 permette maintenant le changement à tout moment de l’assurance emprunteur (à partir 1 septembre 2022 pour les anciens contrats de prêt)

Apparté:

Faut-il pour les assurances emprunteur privilégier des échéances constantes ou des échéances basées sur le capital restant dû ?

Si la réponse est bien souvent le capital restant dû lorsque que l’inflation est faible, elle est beaucoup plus ardue en période inflationniste. En effet, dans l’hypothèse d’échéances basées sur le capital restant dû, on paye la majeure partie de l’assurance sur la première moitié de l’emprunt et très peu ensuite. On bénéficie, de ce fait, moins des effets de l’inflation sur la durée et si on souhaite faire un rachat anticipé avant la fin de prêt, on économisera très peu sur les échéances restant de l’assurance emprunteur. Un calcul est nécessaire à chaque cas.

Autre piste : Les fonds structurés

Tout d’abord, je vous conseille la lecture de l’article: http://www.acacias-patrimoine.fr/2021/02/18/comment-choisir-son-fond-structure-sans-se-tromper/ mis à jour en Mars 2025, pour une présentation rapide de ce qu’est un fond structuré.

Ensuite, pourquoi est-ce le moment d’y investir et en quoi ces fonds sont-ils plus intéressants actuellement qu’un investissement direct en bourse ?

Parce qu’il y a actuellement des fonds structuré à capital garanti (sauf défaut de l’émetteur qui est généralement une grande banque) avec des coupons garantis ou conditionnels bien au dessus de l’inflation. Seule la durée de conservation de ces fonds est inconnue et peut aller de 1 à 12 ans. Le risque de ces fonds à capital garanti est que l’inflation s’emballe dans les prochaines années, que l’on reste collé dessus et que même si on récupère au terme son capital plus quelques coupons, ou se retrouve avec un capital dévalorisé du fait de l’inflation (mais ce sera toujours mieux que d’avoir laisser son argent dormir son argent sur un compte qui ne rapporte rien). On trouvent à capital garantis de tels fond en mars 2025 avec des coupons garantis de 5% et des coupons conditionnels de 6 à 7%.

Comme les bourses sont à des valeurs élevées, il y a des risques élevés d’investir sur les marchés actions. D’autres fonds structurés proposent donc des coupons très intéressants compris entre 13 et 18% par an avec des mécanismes de seuil dégressifs et de protection partiel du capital. Le risque étant ici une perte totale ou quasi totale du capital investi si l’indice utilisé dans le fond structuré est, au terme, inférieur au seuil de protection de ce fond

Un seuil dégressif de x% par an, cela signifie que le fond se clôturera automatiquement en délivrant son rendement si on repasse la première année 100% de la valeur initiale de l’indice, puis seulement 100 -x% la seconde, 100 – 2x% la troisième, et ainsi de suite jusqu’au terme du fond. Sur 10 ans, on comparera avec seulement 100 – 10x% de la valeur qu’avait le sous-jacent en 2025. la valeur de x étant généralement comprise entre 3 et 5% actuellement.

Et peu importe si on rentre aujourd’hui et que le sous-jacent continue à baisser pendant plusieurs mois, car seul compte le fait qu’il repasse au moins une fois au-dessus du seuil dégressif à une des dates de constatation (qui peut être quotidienne, mensuelle, trimestrielle, semestrielle…,) selon les fonds.

Troisième piste : Le crowfunding entreprise?

De quoi s’agit-il ?

Il s’agit de financer des jeunes entreprises, qui ne sont pas coté en bourse, a différents stades de leur développement. Le site du service public nous indique plus précisément que : »Le financement participatif ou crowdfunding est une alternative au prêt bancaire classique. Il permet à un porteur de projet de collecter des fonds sur internet, par le biais d’une plateforme en ligne dédiée, auprès de contributeurs pour financer un projet spécifique. »

On peut intervenir à plusieurs phases de ce projet:

• pré-seed (ou amorçage) lorsque la société n’existe pas encore et à besoin de fond pour ce lancer. C’est généralement le rôle des créateurs ou de business-angesl d’intervenir à ce stade qui est extrêmement risqué
• seed (ou premier tour de table) : a ce stade l’entreprise est crée, a commencé sont activité mais à besoin de fond pour créer un prototype ou une première version du produit à mettre sur la marché. Le risquede tout perdre est maximum mais les perspectives de gains sont, en corolaire, très élevées
• série A, B,C… : Le produit existe maintenant, et la société procède à des levées de fondpour financer l’accélération de la croissance de l’entreprise, aussi bien techniquement en industrialisant son produit que commercialement pour se développer en France ou à l’international

On parle de « capital développement » ou « private equity s’il s’agit d’entrer au capital de la société ».

Mais l’opération de crowfunding peut également être réalisée en obligations. L’investisseur n’est alors pas actionnaire et ne profitera ni des dividendes ni d’éventuelles croissances du prix des actions. Il a une dette auprès de la société. Dette qui est rémunérée à un taux connu d’avance. .

L’état souhaitant encourager les startup à mis également en place des incitations fiscales pouvant aller jusqu’à 50% du montant investit pour le financement des Jeunes Entreprise Innovante (JEI) ou des JEI de rupture (JEIR).

Les plateformes de crowfunding permettent de sélectionner un large panel de société allant du salon de coiffure situé juste à coté de chez soit jusqu’à une entre prise de biotech à vocation international.

Les risques de ces investissements sont :

• une illiquidité des fonds placés : En actions, tant que la société n’est pas coté, ll faut trouver un acquéreur de grès à grès pour pouvoir céder ces parts et les statuts de la société peuvent prévoir des procédures d’agréments de nouveaux associés rendant encore plus difficile cette cession des parts. En obligation, les sommes prêtées ne peuvent pas être récupérées avant le terme prévu du prêt
• Une perte en capital. En cas de difficultés de l’entreprise aussi bien les actions que les sommes prêtées sous forme d’obligations peuvent complètement disparaitre.
• Une reprise des gains fiscaux si les conditions de détention et d’activité de la JEI (ou JEIR) ne sont pas respectés

Le choix des sociétés cibles est donc primordiale. Malheureusement la réglementation interdit aux conseillers financiers de mettre en avant telle ou telle société. Tout au plus peuvent-ils donner un avis circonstancié suite à une demande précise de son client sur une société particulière. Encore faut-il qu’il la connaisse suffisamment.

Le rendement attendu est à la hauteur des risques attendus. Il peut être un multiple élevé de l’investissement réalisé mais au regard d’une perte total du capital investit. Le gain fiscal est une cerise sur la gâteau

Quatrième piste : Les SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles pouvant faire appel à l’épargne publique. Il en existe de plusieurs types. Celles distribuant des revenus fonciers issus de bureaux, de commerces, d’Ehpad, de crèches, d’entrepôts, etc…. et d’autres de type fiscale ou de plus-value que nous n’aborderons pas ici.

Les jeunes SCPI, ou les anciennes qui n’ont pas eu recourt massivement à l’emprunt pour doper leurs rendement, tirent actuellement leur épingle du jeu en ayant une collecte positive, et en pouvant acheter des biens à prix décoté ce qui leur fourni un rendement plus élevé.

On trouve en 2025 des SCPI avec des rendements supérieurs à 6% pour un risque similaire à l’acquisition en direct d’un bien immobilier. Les revenus sont taxés fortement en tant que revenus fonciers (TMI souvent à 30% plus CSG/CRDS à 17.2%) il est donc souvent intéressant des les loger dans des structures sociétaires pour diminuer temporairement la fiscalité ce qui permet de faire mieux travailler ses revenus pendant une période de 15 à 17 ans.

Il peut également être intéressant de faire des acquisition en usufruit temporaire pour accroitre fortement les revenus sur une période donnée et être moins sensible à l’évolution du prix de l’immobilier (mais en corolaire, on est plus sensible à la situation économique globale car si les locataires ne sont plus en mesures de payer leurs loyers les pertes de l’investisseur vont êtres aggravées par rapport à une acquisition en pleine propriété)

Bien que basé sur l’immobilier, il ne faut pas oublier que les SCPI présentent des risques d’illiquidité et de perte en capital car les biens qu’elles détiennent peuvent perdre de la valeur. En effet les biens des SCPI sont évalués régulièrement (et même deux fois par an depuis la crise de 2022). La hausse des taux d’intérêts, par exemple, a pour effet mécanique de baisser l’évaluation des immeubles qui deviennent moins attractifs et donc de faire baisser le prix des parts de la SCPI. Il peut s’en suivre une sortie massive d’investisseurs. La SCPI doit alors vendre ses biens immobiliers pour servir les rachats de parts demandés. Comme le marché est moins bon, elle met du temps à les vendre et les vend à prix décoté. Il s’en suit une perte supplémentaire de la valeur des parts de SCPI et du temps mis pour récupérer les sommes correspondant au parts rachetées. Ce qui fait paniquer d’autres investisseurs, qui lancent alors des rachats. On rentre ainsi dans un cercle vicieux pouvant conduire au pire à la liquidation de la SCPI.

Le gestionnaire de SCPI qui n’entretiendrait pas correctement ses immeubles, verrait aussi leurs valeurs décroitre ce qui aurait également pour conséquence une perte en capital pour l’investisseur lié à la diminution de la valeur des parts de la SCPI

Cinquième piste : Le maintien à domicile

Cet intitulé peut paraitre étonnant.

Il s’agit de lier ici intérêt financier et intérêt social en participant au financement d’une Foncière Solidaire d’intérêt collectif à but non lucratif, mandatée par le ministère des Solidarités et de la Santé et soutenue par la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le but est ici d’acquérir des logements occupés par les personnes âgées sous forme de viager par des levées de fonds en appel public à l’épargne. Il s’agit ensuite d’aider les personnes âgées à rester chez elles en adaptant leurs logements à leurs besoins, en luttant contre leur isolement et en leur versant une rente autonomie.

L’investissement peut être réalisé en investissant au capital de la foncière. Il offre alors une réduction d’impôts de 25% du montant investi hors frais l’année de l’investissement avec un remboursement au nominal au bout de 7 ans soit un TRI de 3.25% lié au gain fiscal.

Il peut également être réalisé en « titre participatif » sur une durée de 7 ans avec un coupon minimum garanti de 4% par an pouvant être porté à 5.5% par an. Une prime de remboursement est prévue au terme des 7 ans au cas ou le rendement moyen aurait été inférieur à 5% par an. Mais il n’y a pas dans ce cas de gain fiscal.

Ces titres ne sont pas liquides et l’investisseur pourraient avoir de grande difficultés à les vendres avant l terme des 7 années pleines de détention. Cet investissement présente également un risque de perte total en capital en cas d’insolvabilité de l’émetteur.

Sixième piste : Le crowfunding immobilier ?

C’est une piste que nous avions mis en avant en 2020 mais sur laquelle nous sommes plus dubitatif en 2025.

De quoi s’agit-il ?

Un promoteur a un projet de construction ou de rénovation. Il fait appel aux banques pour financer la majeure partie du projet mais la banque lui demande d’apporter 10 à 20% du montant de l’opération qu’il doit tirer sur ses fonds propres.

Comme le promoteur ne souhaite pas immobiliser tous ses fonds sur une seule opération, il fait alors appel au financement participatif pour apporter une partie des liquidités exigées par sa banque.

Les investisseurs lui prêtent alors de l’argent (le plus souvent sous forme d’obligations) sur des durées assez courtes (12 à 24 mois en général) à des taux pouvant actuellement aller de 7 à 10% par an soit bien au-dessus de l’inflation prévue sur les deux prochaines années.

Les plateformes de financement participatifs, permettent d’investir dans ce type de projet à partir de 100€ pour certaine à 5 000€ pour d’autres.

Toute la difficulté réside dans le choix de promoteurs sérieux avec un expériences et une surface financière suffisante et dans la sélection de projets qui permettront aux investisseurs de récupérer leur mise plus les intérêts au terme de l’opération.

La crise vécue à partir de l’invasion de l’Ukraine à mis en avant des risques supplémentaires sur ce type d’investissement. Beaucoup de promoteurs ont vu les réservations s’annuler et ont dû arrêter les travaux faute de trésorerie suffisante pour les financer.

Il s’en est suivi que les garanties d’achèvement (GFA) sensées protéger les investisseurs (et les acquéreurs de logements) sont tombées, après avoir pourtant été obtenues, faute de passage sous le seuil du taux de réservation minimum exigé par les banques. Il en découle au mieux des retards importants sur les projets et au pire des mises en liquidation des promoteurs avec une perte partielle ou totale en capital pour les investisseurs.

Nous pensons qu’il faut encore attendre un assainissement supplémentaire de la situation financières des promoteurs avant de repartir vers ce type d’investissement.

Conclusion

Pour répondre à la question titre, OUI il y a une fenêtre de quelques mois à un an pour profiter de la conjoncture.

Il est cependant utile de rappeler une fois de plus qu’il n’y a pas de rendements élevés sans risques élevés.