Fiscalité

Articles concernant les impôts, les prélèvements sociaux, les taxes, les lois de finances

Avr

2021

LES PIÈGES DE LA LOCATION MEUBLÉE

Dans cet article, nous commencerons par quelques rappels sur la location meublée puis nous étudieront:

Les pièges liés aux donations avec réserve d’usufruit
Les pièges liés aux plus value et plus particulièrement pour les professionnels
Les pièges liés à la sécurité sociales des indépendants
Les pièges liés aux emprunts pour l’acquisition d’un meublé
Les pièges liés à la détention d’un meublé en indivision
Les pièges liés à l’impôt sur la fortune immobilière
Les pièges liés à l’encadrement des loyers
Les pièges liés à la transformation d’un bien pour mise en location meublée saisonnière

C’est quoi la location meublée?

C’est la mise à disposition de locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Soit à minima :

Literie comprenant couette ou couverture ; Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; Plaques de cuisson ; Four ou four à micro-ondes ; Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ; Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; Ustensiles de cuisine ; Table et sièges ; Étagères de rangement ; Luminaires ; Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015

La location peut être réalisée par le propriétaire du logement (en direct ou via une agence immobilière), ou par un gestionnaire qui s’occupe de la totalité de l’immeuble comme c’est le cas avec les résidences de service telles que les(résidences étudiantes, les résidences séniors, les résidences de tourisme, les établissement Hospitaliers pour Personne Agées et Dépendantes (EHPAD), et les résidences d’affaire.

Les types de locations meublées

La location peut ensuite être soit saisonnière soit destinée à la résidence principale des locataires, on parle dans ce dernier cas de bail d’habitation.

A : La location saisonnière

Est considérée comme une location saisonnière (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970), la location d’un logement conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs. On y retrouve:

Les locations touristiques codifiées à l324-1-1 du code du tourisme (ce sont les locaux meublés destinés à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois).
Les mises à disposition d’une partie de sa résidence principale

Sauf pour la mise à disposition d’une partie de sa résidence principale, les locations saisonnières sont généralement soumis à une déclaration préalable à la mairie où est située le logement.

Pour finir, de nombreuses communes ont mis en place une taxe de séjour (proportionnelle ou forfaitaire) pour les locations saisonnières. Les montants, commune par commune, peuvent être consulté sur : http://taxesejour.impots.gouv.fr/DTS_WEB/FR/

B : La Location Meublée d’Habitation

Les baux d’habitation sont d’une durée minimale de 1 an (ou 9 mois si le locataire est étudiant) .

Il est cependant possible d’avoir recours à un bail particulier, dit bail mobilité. Il est cette fois d’une durée comprise obligatoirement entre 1 et 10 mois maximum sans qu’il ne soit possible de le renouveler au-delà de ces 10 mois. Ce bail mobilité est ouvert aux étudiants, aux stagiaires, aux apprentis, aux personnes en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle, ainsi qu’aux personnes effectuant un service civique. Outre sa durée limitée, il présente également l’avantage pour le locataire d’interdire que soit demandé un dépôt de garanti à l’entrée dans les lieux (alors qu’il peut aller jusqu’à 2 mois de loyer pour un bail d’habitation meublé classique)

Les avantages de la location meublées

Les revenus d’une location meublée sont généralement supérieurs à ceux d’une location nue de mêmes standing et il est en plus possible de déduire de ces revenus un amortissement calculé sur la valeur des murs (hors quote-part pour le terrain),des meubles et sur option des frais d’acquisition, ce qui diminue fortement voir même annule parfois complètement la fiscalité sur ces revenus.

Note : Les meublés ayant fait l’objet d’une réduction Censi Bouvard ne peuvent bénéficier des amortissement que sur la partie non éligible à la réduction c’est-à-dire la partie dépassant 300 000€ et les meubles ( art 39 G CGI).

Les loueurs meublés NON professionnels bénéficient d’une autre faveur exceptionnelle.

En effet, les amortissements réalisés ne sont pas pris en compte au moment du calcul de la plus-value et la taxe sur la plus-value bénéficient en plus des abattements pour durée de détention comme pour l’immobilier classique. Ils bénéficient donc du meilleur des deux mondes : Les amortissements des professionnels et les calculs des plus-values des particuliers.

Les loueurs qui acquièrent le statut de Loueur en meuble professionnel (LMP), peuvent en plus déduire les déficits éventuellement générés par l’activité de location meublée de leur revenu global sans limitation de montant.

Pour acquérir le statut de LMP (Loueur en Meublé professionnel) il faut recevoir des recettes brutes issues des locations meublées d’un montant supérieur à 23 000€/an et que ces recettes brutes représentent plus de 50% de l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal (salaire, BIC autre que la location meublée, BNC, revenu de gérance, ou BA)

Comme nous le verront plus loin, l’état est cependant un peu moins généreux pour eux en ce qui concerne l’imposition des plus-values.

Enfin la location dans les résidences meublées de service (Ehpad, résidence séniors et étudiantes, …) permet de ne pas avoir à s’occuper des locataires et de percevoir un loyer de la part du gestionnaire que le logement soit effectivement occupé ou non.

Lorsqu’il n’y a plus suffisamment de charges et d’amortissement, il est possible :

d’opter sous condition (cf ci dessous « les pièges liés à l’indivision ») pour le régime micro (50% d’abattement forfaitaire ou 71% pour les résidences de tourismes « classées » et les chambres d’hôtes) dans la limite de certains plafonds (Ce régime permet également de ne pas être obligé de tenir une comptabilité ni de déposer chaque année la déclaration 2031),
ou de se revendre à soit même le bien via une SARL de famille.

Les pièges

Comme on l’a vu ci-dessus, il existe de très nombreux avantages à la location meublée, mais le diable se cache parfois dans les détails….

Les pièges liés aux donations avec réserve d’usufruit

Vous avez acquis, il y a quelques année un appartement que vous avez meublés et mis en location. Vous décidez maintenant de préparer votre succession et vous décidez de donner la nue-propriété de ce bien à vos enfants pour bénéficier à la fois des abattements de 100 000€ par enfant pour donation et également de la décote liée à la conservation de l’usufruit comme vous l’auriez fait pour un immeuble classique.

Cela pourrait bien être, en fait, une fausse bonne idée !

A: Est-il toujours possible de déduire un amortissement des revenus perçus par l’usufruitier ?

L’administration fiscale se basant sur une décision du conseil d’état datant de novembre 1965, considère que l’usufruitier n’est pas propriétaire du bien et ne peut donc pas à ce titre pratiquer d’amortissement dessus.

Elle répond donc catégoriquement NON à cette question.

Vous vous retrouvez alors dans la situation d’enfants nu-propriétaires qui peuvent amortir, mais qui n’ont pas de revenus permettant d’utiliser cet amortissement et de parents usufruitiers qui perçoivent un revenu et qui ne peuvent plus amortir.

CEPENDANT un arrêt récent du conseil d’état (arrêt n°419912 du 24 avril 2019) est venu un peu modifier la donne mais n’a pas encore été intégré par la doctrine de l’administration fiscale. Cet arrêt confirme les décisions antérieures de plusieurs cours d’appels et du tribunal administratif de Paris également non reprises par la doctrine fiscale.

Dans cet arrêt le conseil d’état rappelle qu’un usufruit viager est un droit réel qui peut s’amortir et que l’on peut utiliser les règles de répartition entre nue-propriété et usufruit de l’article 669 du code général des impôts pour estimer la valeur de l’usufruit à amortir et les tables de mortalité d l’INSEE pour déterminer la durée de l’amortissement.

Remarque 1 : le conseil d’état ne se prononce pas sur la détermination de l’usufruit selon une règle comptable en lieu et place de l’estimation fiscale de l’article 669. A la lecture de l’arrêt il nous semble qu’une estimation comptable basée également sur une durée de vie estimée d’après les mêmes tables de mortalité puisse être utilisée pour déterminer la valeur de l’usufruit à amortir. Cela reviendrait néanmoins à agité un chiffon rouge devant l’administration fiscale.

Remarque 2 : Il est important de noter que l’amortissement ne porte plus sur la valeur globale du bien mais uniquement sur l’usufruit conservé par les parents.

Remarque 3 : si le bien a été partiellement amorti avant la donation, faut-il prendre comme base du calcul de l’usufruit à amortir, la part de la valeur vénale du bien au jour de la donation ou la part de la valeur comptable intégrant les amortissements déjà réalisés ?

Il n’y a pas à notre connaissance de jurisprudence sur ce point.
Bien que le texte de l’arrêt du conseil d’état mentionne l’article 669 du CGI pour la détermination de la valeur de l’usufruit et que la taxation de la donation se fasse sur la base de la valeur vénale du bien, il nous semble préférable d’utiliser la valeur comptable (donc déduction faites des amortissements précédents) pour déterminer la valeur de l’usufruit à amortir afin de ne pas subir les foudres de l’administration fiscale.
En effet, utiliser la valeur vénale pourrait conduire à amortir une second fois un bien déjà amorti : par exemple les parents effectuent la donation après que le bien a été totalement amorti et ils bénéficieraient alors à nouveau d’un amortissement bien que le droit d’usufruit n’ai jamais quitté leur patrimoine

B: Le nu-propriétaire peut-il déduire un amortissement ?

Si le nu-propriétaire exerce une activité relevant d’un régime réel d’imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et qu’il décide d’inscrire la nue-propriété de l’immeuble à son actif professionnel, les charges afférentes à cette immobilisation et donc les amortissements sont bien déductibles.

Encore faut-il qu’il puisse le déduire de quelque chose. S’il n’a pas de revenu de même nature, ici des BIC il doit :

Constituer une comptabilité régulière
Indiquer et déclarer les sommes mises en report chaque année au titre des amortissements
- Pour rappel l’art le 1 ter de l’article 156 du CGI stipule que les déficits ne peuvent être reportés que pendant 10 ans mais heureusement le 39 C du CGI précise lui dans le cas du LMNP, que les amortissements qui n’ont pas pu être déduits à cause de la limitation du montant des revenus perçus moins les charges, restent reportables sans limitation de durée.
- Pour faire plus simple, les déficits liés à des charges (gros travaux par exemple) sont perdus au bout de 10 ans mais les amortissements sont conservés sans limitation de durée.

Si le nu propriétaire a le statut de LMP, le problème ne se pose pas car c’est qu’il a d’autres revenus de même nature.

Les pièges liés aux plus values

Les plus-values sont bien sur taxées au moment des ventes, mais comme on va le voir ci-dessous elles peuvent également l’être à l’occasion d’une donation ou d’une succession.

Pour rappel,

les plus-values de cession (vente) pour les non professionnels se calculent avec les abattements pour durée de détention applicables aux plus-value immobilières des particuliers (art 150 U et 150VB)

Les plus-values de professionnels (LMP) se décomposent en deux (art 39 duodecies CGI)
- Les plus-values de court terme qui correspondent aux amortissements ou aux ventes d’un biens détenus depuis moins de deux ans.
  - Elles sont taxées à l’impôt sur le revenu et peuvent bénéficier d’un étalement sur 3 années. Elles peuvent être exonérées au titre de l’article 151 septies (cf ci-dessous)

La MAUVAISE NOUVELLE de 2021, c’est qu’elles sont maintenant soumises aux cotisations sociales des indépendant en lieu et place de la CSG/CRDS. Elles sont donc taxées entre 33% et 45% selon leur montant au lieu de 17.2% et ce même si elles sont exonérées d’impôts au titre de l’article 151 septies

Les plus-values de long terme qui correspondent à l’évolution du prix d’un logement détenu depuis plus de deux ans (et aux évolutions de prix des éléments non amortissables également détenus depuis plus de deux ans).
- Elles sont taxées au taux de 30% après les abattements de 10% par années de détention échues au-delà de la cinquième année (art 151 septies B)
- Note : ne doivent être prises en compte pour les abattements que les années durant lesquelles le bien est effectivement loué.

L’éventuel reliquat peut bénéficier, pour les personnes physiques, du report d’imposition prévu à l’article 41 du code des impôts avec une exonération définitive après 5 ans à condition que le bien reste loué à titre professionnel pendant 5 ans.

Les deux types de plus-values peuvent également être exonérées par l’application du 151 Septies si le bien est détenu depuis plus de 5 ans :

Soit totalement si elles ont inférieures à 90 000€ (ou 250 000€ pour les meublés en résidences touristiques classées ou en chambre d’hôte)
Soit partiellement si elles sont inférieures à 126 000€ (ou 350 000€ pour les pour les meublés en résidences touristiques classées ou en chambre d’hôte). Dans ce cas la plus-value exonérées s’élève à : PV*(126 000 – PV)/36 000 dans le premier cas et PV*(350 000 – PV)/100 000 dans le second.

Qu’en est-il de la plus-value latente au moment de la donation ou de la succession ?

Pour les loueur non professionnels (LMNP)

Pour les LMNP, la réponse ministérielle Frassa n°14933 du 28/05/2015 est très claire. Elle précise que « la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu ».

Elle peut être étendu au cas des successions car les plus-values immobilières des particuliers ne s’appliquent qu’aux mutations à titre onéreux (c’est à dire les ventes) et pas aux mutations à titre gratuit (les donation et les succession)

Donc tout va bien de ce côté.

Pour les Loueurs professionnels (LMP)

Il n’en va malheureusement pas de même pour les loueurs en meublé professionnels. En effet dans leur cas, ils sont soumis au régime des plus-values professionnelles et peuvent donc être imposés sur les plus-value latentes,

Cette plus-value latente est la différence entre la valeur du bien au jour de la donation ou de la succession et la valeur comptable prenant en compte les amortissements déjà réalisés

Dans le cas d’une donation, l’administration considère ( BOI-BIC-PVMV-10-10-20 point 490) que l’on peut appliquer à cette plus-value le ratio entre la valeur de la nue-propriété et de la pleine propriété mais dans le cas des successions c’est la totalité de cette plus-value latente qui devient taxables après d’éventuels abattement.

C’est-à-dire que les LMP peuvent taxées sur des sommes qu’ils n’ont pas encore reçues.

Exemple de calcul de plus-value latente lors d’une donation dans la cas d’un LMP

Hypothèses :
- Montant de l’acquisition 250 000€
- Amorti à hauteur de 7 500^e par an
- Prix de vente : 300 000€
- La donation a lieu 10 ans après l’acquisition
- Le donateur à 62 ans au moment de la donation
- Calculs :
  - Plus-value professionnelle au moment de la vente : 300 000 – 250 000 + 10*7500 = 125 000€
  - Part de la nue-propriété selon l’article 669 du CGI : 60%
  - Montant de la plus-value taxable avant abattement :
    - 125 000 * 60% = 75 000€

Il faudra alors compter sur les reports, abattements ou exonérations prévus aux article 41, 151 Septies et 151 septies B du CGI pour limiter le montant de la taxation.

Le piège du régime de la sécurité social des travailleurs Indépendants

La loi de finance de la sécurité sociale pour 2021, oblige les LMP à partir du 01/01/2021 à s’affilier au régime de sécurité social des travailleurs Indépendants.

L’impact est extrêmement fort puisse qu’en plus des plus-value de court terme que nous avons déjà évoquées précédemment, les bénéfices sont eux aussi soumis aux cotisations sociales à un taux pouvant varié de 35% à 43% (dépend du montant des recettes) au lieu de 17.2%,

De plus même en cas de déficit, les LMP devront quand même payer le forfait minimum (1 145€/an en 2021).

Le piège lié à l’emprunt en cas de décès

Lorsque le logement meublé est acquis à l’aide d’un emprunt, la banque exige le plus souvent qu’une assurance soit prise sur la tête de l’un ou plusieurs des acheteurs (ou des associés dans le cas d’une acquisition via une SARL).

Les primes versées revêtent alors le caractère de charges déductible du revenu imposable au même titre que l’intérêt pour la détermination du résultat fiscal ( BOI-BIC-CHG-40-20-20 point 140).

Jusque-là tout va bien.

Mais si malheureusement l’assuré vient à décédés (ou à un accident et devient invalide si on est sur une assurance décès invalidité) , les choses vont très rapidement se compliquer !!

En effet, au décès de l’assuré, la somme remboursée par la compagnie d’assurances pour solder le capital restant dû doit être comprise dans les résultats de l’exercice en cours, en application des dispositions prévues à l’article 38 du CGI. (BOI-BIC-PDSTK-10-30-20 point 130)

Cette imposition va entraîner des difficultés financières pour les héritiers car la somme reçue va servir à rembourser la banque mais ne va pas créer de la trésorerie permettant de payer un impôt exceptionnel.

Pour remédier à ces difficultés, l’article 38 quater du CGI prévoit pour les LMP et LMNP un étalement sur cinq ans de l’imposition du profit en cause. Corrélativement, la déduction des primes d’assurances qui n’ont pas été retenues au titre des exercices antérieurs doit également être étalée sur cinq ans.

Il est à noter que si les héritiers ne poursuivent pas l’exploitation en meublé, ce dispositif d’étalement sur 5 ans ne peut pas être appliqué.

Pour contrer se problème deux solutions peuvent être mise en place :

La souscription d’une seconde assurance décès au profit des héritiers leur permettant de faire face à l’imposition si le ou les assurés du prêt venaient à disparaitre.
- Il ne s’agit pas ici de solder le capital restant dû mais juste de fournir aux héritiers de quoi payer l’impôt.
- Au niveau du cout de cette assurance, d’un côté le montant de la prime d’assurance augmentera en fonction de l’âge de l’assuré mais de l’autre le montant de l’impôt diminuera. Il faudra donc négocier un contrat avec un capital dégressif pour ne pas voir le montant de la prime s’envoler.
Il est également possible, mais difficile à mettre en œuvre , de négocier avec la banque une subrogation d’assurance et de remboursement du prêt en cas de décès de l’assuré. Dans ce cas le capital restant dû n’est pas versé directement à la banque mais aux héritiers qui doivent nantir la somme au profit de la banque et s’engager à rembourser le prêt en lieu et place de l’assuré dont ils ont hérité. Il n’y a pas dans ce cas de revenus exceptionnels imposable
- Intérêts de cette solution
  - Le bien est dans ce cas transmis pour sa valeur moins le capital restant dû ce qui implique une diminution des droits de succession comparativement au prix si le prêt a été remboursé
  - Le capital décès lié à l’assurance décès du prêt est reçu hors succession (seul le montant des primes versée l’année en court vient amputer l’abattement de 152 500^e mais pas le capital versé)
  - Il n’y pas de bénéfices exceptionnels imposés l’année du décès ou de l’invalidité et donc pas d’imposition exceptionnelle
  - La somme reçue et nantie, peut être placée sur un contrat d’assurance vie ou de capitalisation et travailler pendant la durée de remboursement du capital restant par les héritiers (ou l’assuré lui même en cas d’invalidité)
- Inconvénient de cette solution
  - Difficile de trouver un interlocuteur bancaire pour la mise en place de ce type de solution

Le piège lié a la détention d’un bien meublé en indivision

Pour l’administration fiscale, les indivisions sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes, prévu à l’article 8 du code général des impôts (CGI).

Or le régime micro qui permet un abattement forfaitaire de 50% ou 71% selon le type de meublé n’est pas accessibles aux sociétés de personnes (exclusion prévue au c du 2 de l’article 50-0 du CGI)

Donc première punition:

les indivisions ne peuvent pas opter pour le régime micro.

Ce n’est pas forcément grave tant qu’il y a des amortissements à déduire car le régime réel est bien souvent plus intéressant que le régime micro mais pour les investisseurs qui sont passé par le régime Censi Bouvard et qui n’ont pas droit de pratiquer des amortissements (art 39 G CGI) ou une fois les amortissements terminés pour les autres cela peut devenir problématique.

Rappelons que l’indivision est le régime applicable pour les acquisitions des partenaires de PACS (sous régime de séparation), des concubins, mais aussi pour les époux mariés en séparation de bien ou sous le régime de la participation aux acquêts.

Donc toutes ces personnes se retrouvent donc exclues du régime des micro-entreprises.

Mais ce n’est pas tout.

Il est normalement possible de déduire 66.66% des frais de comptabilité si vous passer par un comptable ET un centre de gestion agrée dans la limite de 915€ par an au titre de l’article 199 quater B du CGI.

Mais petite subtilité, cet article prévoit que ne sont éligibles à cette réduction que les contribuables qui ont « opté » pour le régime réel. Cela suppose pour l’administration qu’ils avaient un autre choix et qu’ils ont opté volontairement pour ce régime.

Or les indivisaires n’ayant pas le droit au régime micro sont obligatoirement au régime réel et ils n’ont donc de fait pas la possibilité d’opté pour ce régime car il est pour eux obligatoire.

C’est ce qu’indique une circulaire de la DGFIP envoyé à l’ensemble des centres de gestion en mai 2014 dans laquelle elle précise que:

les indivisions ne peuvent pas prétendre à la réduction d’impôts pour frais de comptabilité.

Étant aux frais réels, il reste toutefois aux indivisaires, la possibilité de déduire les frais de gestion du bénéfice imposable de leur meublé.

Les pièges liés à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Vous avez acquis des biens meublés et vous avez maintenant le statut de loueur en meublé Professionnel (LMP) pour l’impôt sur le revenu car vous percevez plus de 23 000€ de revenus buts par an de ces meublés et que cela représente plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

Vous vous dites que comme se sont des biens professionnels, vous allez aussi pouvoir les déduire de la base de calcul de votre impôt sur la fortune immobilière.

Eh bien ce n’est pas si simple !!!

En effet la qualification de professionnel pour l’impôt sur le revenu est déterminée par l’article 155 du CGI (plus particulièrement par le 2° du 4 de cet article pour les loueurs meublés) alors que pour l’impôt sur la fortune immobilière c’est le 1° du V de l’article 975 qui mène la danse.

Comme pour l’IR, le seuil des 23 000€ est bien déterminé par les recettes brute des meublés MAIS pour le seuil des 50% des revenus professionnels du foyer fiscal c’est cette fois les bénéfices imposables du LMP qui vont être comparés aux autres revenus professionnels.

Il faut donc cette fois réintégrer les charges et les amortissements pour la comparaison et il est donc beaucoup plus difficile d’avoir le statut de Loueur Professionnel au titre de L’IFI que de l’IR.

Les pièges liés à l’encadrement des loyers

Il faut distinguer 4 cas : Le cas général, les zones tendues, Paris , des communes spécifiques

Le Cas général

Dans le cas général, à la première mise en location et à chaque changement de locataire, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer.

Le propriétaire peut également réviser le loyer 1 fois par an à la condition que ce soit prévu dans le contrat de location.

Enfin exceptionnellement le loyer peut être majoré en cours de bail une fois que des travaux d’amélioration ont été exécutés aux frais du propriétaire (dans la limite annuelle de 15% du montant réel des travaux).

Le propriétaire peut également proposer une augmentation de loyer si ce dernier est manifestement sous-évalué, lors du renouvellement d’un bail avec le même locataire. Pour cela il doit suivre une procédure précise et fournir un comparatif avec plusieurs loyers situés dans la même zone géographique et pour le même type de logement (de 2 à 6 selon la taille de l’agglomération). Proposition que le locataire est en droit de refuser !

Dans les zones tendues (Hors Paris, Lille, Hellemmes, Lomme,…)

Lorsque le logement est mis en location pour la 1^re fois ou qu’il n’a pas été loué depuis plus de 18 mois, le propriétaire fixe toujours librement le montant du loyer.

Pendant la durée du bail, les mêmes règles que celles du cas général, s’appliquent.

Cependant, lors du renouvellement du bail, ou en cas de changement de locataire, le propriétaire ne peut cette fois proposer une augmentation de loyer que si le logement respecte (en plus des règles du cas général) un critère de performance énergétique équivalent à une consommation d’énergie inférieure à 331kWh par an et par m2 justifiée par une diagnostique de moins de 4 ans (valeur 2021).

Le cas de Paris

Une mesure d’encadrement des loyers s’applique pour tout bail signé après le 30 Juin 2019 à Paris.

Dès la première mise en location (et également lorsque le logement n’a pas été loué depuis plus de 18 mois), le loyer est encadré et ne peut pas dépasser un plafond égal au « loyer de référence » majoré de 20%.

Le loyer de référence peut être obtenu avec l’adresse du bien, auprès de l’observatoire des loyers parisiens et plusieurs simulateurs sur internet. Il est tout de même possible de dépasser ce plafond par des complément de loyer mais uniquement s’ils sont justifiés par des équipement spéciaux (grande terrasse ou cave, Parking , vue exceptionnelle, équipement haut de gamme).

Lors d’un renouvellement de bail, le loyer ne peut pas être augmenté au-delà de la réévaluation annuelle prévue au bail sauf s’il y a eu des travaux (cf cas général) ou si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré de 30%.

Les communes spécifiques comme Lille, Hellemens, Lommes.

Dans ces villes le principe est le même qu’à Paris hormis le fait que l’encadrement est applicable seulement depuis le 29 Février 2020 et que le loyer de référence est fixé par arrêté préfectoral.

Le non-respect des règles d’encadrement des loyers ou l’ajout de complément de loyers fallacieux, vous fait encourir une amende de 5 000€ si vous êtes propriétaire en direct et de 15 000€ si vous passez par une personne morale (SARL de famille par exemple).

Les pièges liés à la transformation d’un local en vue de le mettre en location meublée saisonnière

La transformation d’un local (nu ou meublé) en location meublée saisonnière est soumise à une autorisation préalable dans toutes les communes de plus de 200 000 Habitants et pour toutes les communes des trois départements de la petite couronne parisienne.

D’autres communes peuvent également mettre en œuvre cette autorisation préalable soit sur décision du préfet, soit directement de la communauté de commune (pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants).

Dans les communes ayant mis en place cette autorisation préalable, la mise en location meublée de sa résidence principale pour une durée supérieure à 120j est également interdite (sauf cas de force majeur lié par exemple à l’état de santé du propriétaire).

Enfin, dans certaine commune comme Paris, le changement de l’affectation d’un local en vue de sa mise en location saisonnières est en plus assujetti à compensation ce qui consiste en la création de nouvelles surfaces à destination de la location d’habitation et ce, dans le même quartier et soit à minima pour une surface équivalente soit pour une surface double dans certains quartiers très tendus ce qui crée un surcout évident à l’opération.

En cas de mise en location saisonnière sans autorisation préalable vous vous exposez à une procédure contentieuse devant le tribunal de Grande Instance et à une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 € par local et l’obligation de revenir à une location sous régime de la loi de 89 avec une astreinte de 1000€/jours

Toute fausse déclaration ou communication d’un faux numéro d’autorisation à des plateformes de location en ligne est passible de 80.000 € d’amende et de 5 ans d’emprisonnement.

Conclusion

Comme nous venons de le voir, il existe de nombreux pièges liés à la location en meublé dont beaucoup concerne les loueurs ayant le statut de professionnels (plus-value latentes, soumission à la sécurité social des indépendants, IFI,..) mais d’autres concernent aussi les non professionnels (démembrement, exclusion du régime micro et de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité pour les indivisions, revenus exceptionnels liés à l’emprunt en cas de décès,….)

Faut-il pour autant renoncer à la location meublée ?

Certainement pas!!!!

La location meublée présente d’indéniables intérêts, et une fois les pièges connus, il existe dans la plupart des cas, des solutions à mettre en œuvre pour éviter de tomber dedans.

Mar

2021

Comment transmettre efficacement a des parents éloignés ?

Comme vous le savez les donations ou successions sont fortement taxée dès que l’on veut transmettre à d’autres personnes qu’à son conjoint ou à ses enfants.

En effet :

Si vous souhaiter donner à vos frères et sœurs, vous bénéficierez en 2021 d’un abattement de 15 932€ puis pour ce qui est au-delà vous serez taxés à 35% jusqu’à 24 430€ puis à 45%.
Pour vos neveux et nièces, après un abattement de seulement 7 967€, tout ce qui dépasse sera taxé à 55%.
Pour vos petits-enfants, vous pouvez donner, tous les 15 ans, une somme d’argent de 31 865€ (si vous avez moins de 80 ans et votre petit enfant plus de 18 ans), plus une seconde donation également tous les 15 ans de 31 865€ mais cette fois sous la forme que vous souhaitez (pas obligatoirement une somme d’argent) et sans conditions d’âge. Cependant si la transmission s’effectue dans la cadre d’un leg et non plus d’une donation, l’abattement sera alors uniquement de 1 594€. Pour les sommes qui dépassent ces abattements, le barème de l’article 777 du Code des Impôts s’appliquera ( il va de 5% à 45% et comptez en moyenne 20% car cette tranche couvre les sommes qui vont de 15 832€ après abattement jusqu’à 552 324€)
Et enfin pour les parents au-delà du 4^e degré et pour les personnes sans lien de parenté (un concubin par exemple), la taxation atteindra 60% pour ce qui dépasse 1 594€ (en cas de succession) et à partir du premier euro en cas de donation

La situation n’est cependant pas désespérée.

Première solution, l’assurance vie.

En effet vous pouvez transmettre via l’assurance vie, quelques soit le lien de parenté, jusqu’à 152 500^e (capital + intérêts) par bénéficiaire sans droits à payer pour les primes que vous aurez versées avant vos 70 ans et jusqu’à 30 500€ tous bénéficiaires confondus cette fois sur le montant des primes versées après 70 ans (les intérêts générés par les primes versées après 70 ans étant cette fois hors droits de succession).

Si vous avez déjà utilisé ces montants ou si vous avez plus de 70 ans, il vous reste une seconde possibilité.

Il s’agit d’investir dans des bois et forêts ou dans des vignes. Vous pourrez avec ce dispositif transmettre une partie de votre patrimoine, à qui vous souhaitez, tout en bénéficiant d’un abattement de 75% sur les droits de succession ou de donation.

Il est bien sur possible d’investir directement dans une parcelle de bois ou de vignes, mais les conditions pour avoir droit à l’abattement sont tellement strictes et complexes que nous vous conseillons vivement de passer par un groupement forestier ou un groupement viticole qui vous simplifiera grandement la vie.

C’est quoi un groupement viticole ou Forestier ?

Parlons tout d’abord des Groupements forestiers.

Ils sont de 2 sortes, les GFF (Groupements Fonciers Forestiers) et les GFI (Groupements Forestiers d’Investissement).

Les GFF sont des sociétés civiles soumises à l’impôt sur le revenu et créée en vue de l’acquisition et de la gestion de bois et forêts (art L331-1 et suivants du code Forestier). Ils ne peuvent pas faire l’objet de démarchage ni faire appel à l’épargne publique. Il faut donc que ce soit l’investisseur lui-même qui fasse la démarche d’identifier un GFF et d’y investir

Le GFI est un GFF particulier car il est autorisé à faire appel à l’épargne publique (art L331-4-1 du code forestier). Il peut à ce titre être proposé à l’investissement par un professionnel.

Un GFI ou un GFF distribue des revenus provenant principalement de la coupe des bois et dans une moindre mesure des baux de chasse.

Les Groupements Fonciers Viticoles sont eux, des Groupement Foncier Agricole (GFA) particuliers dont l’objet est l’acquisition et la mise en valeur d’une ou plusieurs parcelles de terres viticoles ainsi que, dans certains cas, des bâtiments nécessaires à l’activité viticole (hangars, caves, pressoirs,..).

Un GFV ne peut pas non plus faire appel à l’épargne publique et ne peut donc pas faire l’objet d’un démarchage. L’investisseur doit agir pour son compte propre, être à l’origine de la demande d’information et signer un mandat de recherche avant toute présentation d’un GFV.

Les revenus des GFV sont issus de la vente de vin et sont généralement imposés comme des revenus fonciers (il existe toutefois quelques cas où ils sont imposés comme des revenus agricoles)

Certain GFV peuvent proposer un paiement de ces revenus soit classiquement en numéraire soit directement en bouteilles.

Quels sont les avantages des GFF, GFI et GFV ?

Tous les groupements sont exonérés d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) sous condition vous déteniez MOINS de 10% du capital global ce qui est généralement le cas.
La souscription à un GFI ou un GFV permet également une réduction de 18% de l’impôt sur le revenu sous condition de durée de détention (de 5.5 à 7 ans) et dans la limite d’une souscription de 50 000€ pour un célibataire et 100 000€ pour un couple. Cette réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000€.

Mais c’est surtout en ce qui concerne la transmission que les avantages vont se révéler particulièrement efficace:
- Les Groupements Viticoles (GFV) permettent une transmission de votre patrimoine avec une réduction de 75% des droit de mutation dans la limite de 300 000€ et de 50% au-delà (sur la part de la valeur nette des biens donnés à bail à long terme ou à bail cessible)(art 793 et suiv CGI). Cette réduction est cumulable avec l’exonération d’IFI et la réduction d’IR.
- Les Groupements Forestiers (GFF et GFI) permettent eux une transmission de votre patrimoine avec une réduction de 75% des droit de mutation sur la part de l’actif forestier détenu et ce sans limitation de montant (réduction cumulable également avec l’exonération d’IFI et la réduction d’IR).
- Les parts des groupements peuvent également être démembrées et la transmission ne porter que sur la nue-propriété, ce qui diminue encore les droits de donations.
- Prenons l’exemple d’une donatrice âgée de 75 ans qui souhaite donner 300 000€ à son concubin :
  - Donation en directe : 180 000€ de droits à payer
  - Donation en bois et forêts : 45 000€ de droits à payer
  - Donation de la nue-propriété de bois et forêts : 31 500€ de droits à payer
  - soit un gain de 82.5% par rapport à la première solution !!!

Y-a-t-il des inconvénients ?

Oui il y en a effectivement plusieurs.

Les revenus des GFF, GFI et GFV sont généralement faibles (de 1 à 2% par an).
Ce sont des placements peu liquides qui supportent des frais relativement importants à l’entrée (de l’ordre de 7 à 10%), ce sont donc des placements de long terme (8 à 10 ans minimum)
Pour les GFF et les GFV (mais pas pour les GFI), l’abattement de 75% des droits de détention est assujetti à la détention préalable des parts par le donateur pendant un minimum de 2 ans , à moins de souscrire à la création de nouvelles parts,.
- Avantage indéniable du GFI car la transmission avec abattement peut se faire SANS délais de détention préalable des parts données ou léguées .

Pour les GFV,
- les héritiers ou les donataires doivent de plus conserver leurs parts pendant 5 ans suivant la transmission.
- les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales (c’est-à-dire que cela peut les engager au-delà de leur apport initial). Ce n’est heureusement pas le cas pour les GFF et les GFI.
L’abattement ne porte que sur la part des groupements détenus en bois et Forets ou en terres et bâtiments viticoles.
- Or les groupements détiennent souvent une poche de liquidité (pour faciliter les acquisitions de forets ou de vignoble, pour fluidifier le marché des parts (un GFI peut par exemple décider de racheter les parts d’un de ses associés vendeurs) ou parce qu’un gros investisseur vient d’injecter des capitaux importants dans le groupement et que celui-ci n’a pas encore eu le temps de réaliser l’acquisition de nouveaux biens physiques).
- Cette poche peut varier de 10 à plus de 30% de la valeur totale du groupement sans qu’il ne soit possible de l’anticiper ce qui peut modifier sensiblement le gain en droit de donation. Les frais d’entrées n’entrent pas non plus dans le calcul des abattements.

L’investissement dans ces groupements ne présente pas de garantie en capital ni en revenu. Ils présentent donc un risque. Ils sont soumis aux aléas du marché de la sylviculture (risque de mévente des coupes de bois, baisse du volume de coupe produit, baisse du prix à l’hectare, risque phytosanitaire, …) ou viticole (intempérie, maladie,…)

Des droits supplémentaires peuvent être demandés par le groupement lors de la donation ou de la succession
- Des frais d’enregistrement (entre 250€ et 300€ par dossier)
- La fourniture des certificats des directeurs départementaux des territoires où le groupement Forestier détient des forêts stipulant que ces dernières sont gérées conformément aux prescriptions de l’article 793 du code des impôts pour les GFF et GFI (compter de 1000€ à 1 500€ car la plupart des GFF et GFI détiennent des forêts dans de nombreux départements)
Il est à noter enfin que la donation doit se faire devant notaire ce qui engendre des frais supplémentaires par rapport à simple une donation de somme d’argent.

Faisons un petit comparatif en prenant en compte tous ces éléments

Reprenons notre exemple précédent d’une donatrice âgée de 75 ans qui souhaite donner 300 000€ à son concubin en faisant l’hypothèse que la poche de liquidité du GFI s’élève à 15% et les droits d’entrée à 7%.

Montant investit après prélèvement des droits d’entrée : 279 000€
Valeur de la nue-propriété transmise : 195 300€
- Dont poche de liquidité : 29 295€
- Dont bois et forêts : 166 005€
Le montant des droits à payer (fiscalité) : 42 478€
Frais (notaire + GFI) : 5 934€
Soit un cout global de la donation de : 48 412€

Soit un montant réellement transmis une fois que l’on a déduit ces couts de donation et les frais d’entrée de 230 588€

A titre de comparaison dans le même exemple, si la donation avait été faite par la transmission en directe d’une somme d’argent, lecout fiscal aurait été de 180 000€ et il ne serait resté au donataire que 120 000€ soit quasiment deux fois moins.

CONCLUSION : Malgré les frais, le passage par un GFI ou un GFV reste particulièrement efficace dès que les montants transmis à un parent éloigné sont significatifs (plus de 10 000€ à transmettre) et que l’on a déjà utilisé les marges de l’assurance vie.

Fév

2021

Les réductions d’impôts Girardin Industriel

Mise à jour Aout 2025

Principes généraux

Il existe deux type de réduction d’impôts Girardin.

L’une codifiée à l’article quater 244 W du code général des Impôts permet une réduction d’impôt sur les sociétés au travers d’acquisition de biens immobiliers. Elle est souvent appelée CIOP pour Crédit d’Impôts Outre-mer Production. Nous réétudierons dans un autre article (elle permet également au travers de quelques artifices à des particuliers d’acquérir de l’immobilier outre mer sous un régime fiscal privilégié)
La seconde que nous étudierons dans le présent article est codifiée par l’article 199 Undecies B du même code et concerne l’impôt sur le revenu et est dans la pratique plus ciblée vers des projets industriels

La réduction d’impôt sur les revenus du 199 undecies B, permet aux contribuables domiciliés en France de bénéficier d’une réduction d’impôts s’ils réalisent des investissements dits « productifs » dans des petites et moyennes entreprises des DOM/TOM.

En résumé, l’investisseur, donne de l’argent à des entreprises respectant certains critères, que nous développons ci dessous, afin que ces dernières réalisent des investissements dans des domaines ciblés par l’état. En récompense de cet effort « altruiste », l’état accorde à l’investisseur une réduction d’impôt l’année suivant d’un montant supérieur à la somme donnée, généralement entre 9 et 16% de plus. On peut donc voir cela comme un placement de 9 à 16% sur un peu plus d’un an (l’état rembourse l’impôt trop payé généralement en Juillet Aout de l’année suivante, si on a investit en Janvier, le rendement est donc lissé sur 18 mois)

Ces investissements doivent prendre la forme d’acquisition de matériel obligatoirement neuf (Grues, Camions, bateaux, machine outils,) ou de travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtel, de résidence de tourisme et de village de vacances classés préexistants. D’autres biens immobiliers peuvent également être éligibles s’ils nécessitent des réhabilitation lourdes.

Ce dispositif a représenté un impact budgétaire pour la France de 377 Millions d’Euros en 2019, estimé à 474 Millions d’Euros en 2020 et 430 Millions d’Euros en 2021.

La souscription ne se fait pas en direct mais par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés crées par le monteur. Il peut s’agir de SNC (Société en nom collectif) ou de SAS (Société par Action Simplifiée) et c’est ensuite cette société qui réalise l’investissement.

Les conditions d’éligibilité

L’ensemble des conditions à respecter sont nombreuses et étalées dans le temps, comme on le verra ci dessous, et parfois complexes à vérifier.

Elles portent à la fois sur les investisseurs, sur les entreprises dans lesquelles ils investissent et également sur les types d’investissements réalisées par ces entreprises.

Le non respect d’une seule de ces conditions peut remettre en cause les réductions d’impôts par l’administration fiscale. Il est donc absolument nécessaire de vous faire accompagner par des professionnels reconnus et de ne pas céder aux sirènes de taux de réduction (trop) alléchants que l’on peut trouver un peu partout sur Internet.

Voici résumées, les principales conditions à respecter par chaque partie.

Coté investisseur
- Être domicilié en France Métropolitaine ou DOM
- Conserver pendant au moins 5 années les parts des sociétés dans lesquels ils investissent

Coté entreprise cible
- Le chiffre d’affaire maximal de l’entreprise cible, initialement de 20 Millions d’Euros, a été ramené à 15 Million d’Euros au 1^ier Janvier 2019 puis à 10 Millions d’Euros au 1^ier Janvier 2020.
- Elle peut être soit
  - une Entreprise individuelle ou une société soumise à l’Impôt sur les revenus (à condition que tous les associés soit des personnes physique ou des EURL), ET à condition que son activité ait trait aux domaines agricole, artisanal, industriel ou commercial ET que :
    - Soit elle utilise directement les biens acquis grâce aux investissements
    - Soit elle les loue
      - En ne fournissant aucune autre prestation que la location
      - Pour une durée minimale de 5 ans
      - Qu’elle déclare les revenus de la location en BIC
  - Soit une société soumise de plein droit à l’Impôt sur les sociétés (ça ne fonctionnerait donc pas par exemple pour une SCI ayant opté pour l’IS) aux conditions suivantes :
    - que son activité ait comme unique objet l’acquisition d’investissements productifs en vue de la location au profit d’une entreprise installée outre-mer,
    - qu’elle soit immatriculée en France métropolitaine ou dans les DOM
    - Que le matériel productif soit loué pour une durée minimale de 5 ans à une société qui aurait elle-même pu bénéficier en directe 199 undecies B
    - Qu’un accord de la DGFIP pour cet investissement soit obtenu

La société n’exerce pas son activité dans les secteurs suivants
- Commerce
- Café, débit de tabac ou de boisson, restaurant (sauf si un membre du personnel est titulaire du titre de maitre restaurateur)
- Activité de conseil ou d’expertise
- Education, santé et action sociale
- Banque, finance et assurance
- Toutes activités immobilières
- Croisiéristes
- Les activités sportives, de loisirs et culturelles (à l’exception de la production et diffusion audiovisuelle et cinématographique)
- Les services aux entreprises (sauf nettoyage et centres d’appels)
- Les activités postales
- Elle ne doit pas être en difficulté

Coté investissement
- Les biens doivent être acquis neufs
- Ils doivent être acquis en pleine propriété
- Ils doivent être :
  - Soit productifs (c’est-à-dire des biens qui vont servir plusieurs fois dans le processus de production, dont la durée d’utilisation est supérieure à un an. Par exemple des machines, des machines-outils, des engins de chantier, une nouvelle usine…),
  - Soit concerner des travaux de rénovation et de réhabilitation exclusivement pour des hôtels, des résidences de tourisme ou des villages de vacances classés ou effectués en vue d’obtenir le classement.
- Certains investissements sont dits « de plein droit » et ne nécessitent pas d’accord préalable de l’administration fiscale, d’autres au contraire, doivent obtenir un agrément préalable du ministre chargé du budget. Sont visés par cet agrément préalable:
  - Les investissements qui concernent les secteurs
    - des transports,
    - de la navigation de plaisance,
    - de l’agriculture,
    - de la pêche maritime et de l’aquaculture,
    - de l’industrie charbonnière et de la sidérurgie,
    - de la construction navale,
    - des fibres synthétiques,
    - de l’industrie automobile
    - la rénovation et la réhabilitation d’hôtel, de résidence de tourisme et de village de vacances classés
  - Tous les investissements dont le montant total par programme et par exercice dépasse 1 000 000€
  - Les investissements dont le montant total par programme et par exercice dépasse 250 000€ si le contribuable n’exerce pas lui-même son activité dans la société (ce qui est généralement le cas de nos clients). D’où l’intérêt pour les monteurs d’investir dans plusieurs sociétés et plusieurs programmes pour ne pas dépasser ce seuil de 250 000€.

La base de la réduction d’Impôts

La base de la réduction d’impôt est égale à la valeur des biens acquis hors TVA récupérable et hors subvention publique (européenne, état, collectivité territoriale, etc…)

Comme l’investissement final est réalisé à la fois par les apports des investisseurs, mais aussi par des capitaux propres de l’entreprise cible et surtout par des prêts bancaires, il permet aux investisseurs d’obtenir un gain fiscal supérieur à ce qu’ils ont investit alors que comme nous le verrons plus loin, les taux de réduction d’impôts ne sont compris que dans une fourchette de 38.25% à 61.77%.

Les taux de réduction applicables à l’investissement ainsi que la proportion des capitaux propres et des prêts bancaires par rapport aux apports des investisseurs conditionnent donc le taux facial communiqué par les monteurs de l’investissement Girardin.

Montant de la réduction d’impôts sur l’investissement global

Le tableau suivant résume les différents taux applicables en 2025

réduction d’impôt prévue à l’article 199 undecies B du CGI applicables à compter du 1^er janvier 2012	Investissements réalisés directement par l’entreprise utilisatrice	Investissement locatif dont la réduction est rétrocédée au taux de 66% à l’entreprise	Investissement locatif dont la réduction est rétrocédée au taux de 56% à l’entreprise
Taux hors majoration territoriale ou sectorielle	38,25 %	45,3 %	44,12 %
Investissements réalisés en Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon et Wallis et Futuna	45,9 %	54,36 %	52,95 %
Taux énergie renouvelable (hors majoration territoriale)	45,9 %	54,36 %	52,95 %
Taux énergie renouvelable – investissements réalisés en Guyane, à Mayotte, Saint Pierre et Miquelon et Wallis et Futuna	53,55 %	63,42 %	61,77 %
Travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtels dans les DOM	53,55 %	63,42 %	61,77 %
Travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtels dans les collectivités d’outre-mer, sauf Saint-Barthélemy	45,9 %	54,36 %	52,95 %
Travaux de rénovation et de réhabilitation d’hôtels à Saint-Barthélemy et à Saint-Martin (avant le 1^er juillet 2015⁽²⁾)	38,25 % (45.9% après le 01/07/2015)	45,3 %	44,12 %

Réduction d’impôt obtenue par les investisseurs

La réduction d’impôt est obtenue en une seule fois l’année suivant l’investissement.

Si le montant de la réduction dépasse l’impôt de l’année N+1, le reliquat peut être utilisé pendant les 5 années suivantes.

La réduction d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu après application, du plafonnement du quotient familial et de la décote mais avant imputation, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires de l’impôt sur le revenu

IMPORTANT : Le gain réel pour l’investisseur n’est pas égal à la réduction d’impôt sur l’investissement productif elle-même car le capital investit initialement l’est à fond perdu. Le gain porte sur la différence entre la réduction d’impôt obtenue et remboursée l’année N+1 et le montant investi l’année N.

Il est généralement de l’ordre de 9 à 15% du montant investi.

La réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à hauteur de 18 000€.

Mais cerise sur le gâteau, le 3 de l’article 200-0 A du code général des impôts prévoit de ne prendre qu’une portion de la réduction d’impôt obtenue, pour le calcul du plafonnement.

Ainsi on ne prend en compte que 34% (généralement pour les opérations nécessitant un agrément préalable de Bercy) ou 44% (pour les opérations ne nécessitant pas d’agrément) du montant de la réduction pour le calcul du plafonnement des niches fiscales. Ainsi si vous investissez par exemple 15 000€ à un taux de 10% dans une opération de plein droit ne nécessitant pas d’agrément préalable, vous aurez une réduction d’impôts de 16 500€ qui ne comptera que pour 44% de sa valeur soit 7 260€ dans le calcul des niches fiscales.

On peut donc dans les faits obtenir une réduction d’impôt de 52 941€ pour un investissement avec agrément et de 40 909€ pour les autres.

Les investisseurs doivent s’engager à conserver les parts de la société pendant au moins 5 ans (il n’y a pas de reprise de l’impôt en cas de décès du contribuable ou de son conjoint). Au terme des 5 années, le monteur rachète les parts de la société intermédiaire aux investisseurs (généralement à l’Euro symbolique) et dissout ensuite la société.

Les points sur lesquels l’investisseur doit être particulièrement vigilant

Étonnamment, la réglementation des métiers de la finance qui encadre habituellement tous les investissements et les professionnels qui les proposent est très lâche en ce qui concerne le Girardin industriel.

Aussi nombreux sont ceux qui s’improvisent monteur de programme Girardin sur Internet et attirent les investisseurs par des taux de réduction alléchant. Les sinistres liés au Girardin Industriel représenteraient presque 80% des sinistres rencontrés en Gestion de Patrimoine.

Aussi nous vous conseillons d’être très vigilants aux points suivants.

Le type de société utilisée par le monteur de projet Girardin industriel

Les monteurs utilisent souvent des SNC plutôt que des SAS pour ne pas être soumis à l’agrément préalable de Bercy

Cependant le passage par une société en nom collectif (SNC) engage les associés de manière solidaire et illimitée. Ce qui signifie qu’en cas de difficultés de la société intermédiaire, les associés investisseurs peuvent être engagés sur un montant supérieur à leur investissement initial (en plus du remboursement de la réduction d’impôts et des pénalités que pourrait exiger Bercy en cas de défaillance de l’entreprise cible)

Pour pallier ce risque, les monteurs fiables ont mis en place des garanties de bonne fin financière et fiscale qui protègent les investisseurs des créanciers de la société intermédiaire à hauteur de plusieurs millions d’Euros.

Certains monteurs exigent également que les statuts des SNC imposent que les organismes préteurs ajoutent une clause de renonciation à poursuivre les associés investisseurs de la SNC en cas de non remboursement de l’emprunt par l’entreprise, limitant ainsi la dette dont ces associés pourraient être redevables.

Attention :ce ne sont cependant pas les seuls risques qui peuvent engager l’investisseur au delà du montant investi en SNC. Par exemple, une des SNC a acquis un engin de chantier qui blesse une personne et cette dernière obtient des dommages et intérêts. Si l’assurance responsabilité civil de la SNC est plafonnée en montant et que les dommages et intérêts sont supérieurs à ce montant, alors l’associé de la SNC pourra être appelé pour participer au dédommagement de la victime, solidairement avec les autres associés, quelques soit le montant demandé. Encore, une fois, il est important de sélectionner les bons partenaires afin que ces derniers aient soit une responsabilité civile solide prenant en charge ce type de cas, soit du personnel sur place qui vérifie que l’exploitant de la SNC est correctement assuré.

En conclusion, une fois de plus, ne cédez pas aux sirènes des offres trop alléchantes trouvées sur Internet et faites vous accompagner par des professionnels.

Les conditions d’éligibilité et la durée dans le temps

Non seulement l’investisseur doit garder ses parts pendant 5 ans, mais la société dans laquelle il investit doit conserver les biens (ou les remplacer en cas de casse) également pendant une durée minimale de 5 années.

L’administration fiscale peut refuser la réduction d’impôt (ou en demander le remboursement si elle a déjà été versée) dès qu’une des conditions n’est pas respectée.

Parmi les cas ayant par le passé conduit à des rappels de la réduction d’Impôts on peut citer :

le cas d’un exploitant qui avait acheté du matériel d’occasion au lieu de matériel neuf,
Le cas d’une société qui avait arrêté d’utiliser le matériel acheté avant le délai de 5 ans
des agréments refusés par Bercy plus de 2 ans après la création de la société intermédiaire parce que le monteur n’avait pas respecté toutes les condition (un des cas les plus fréquent)
Le cas de société d’exploitation ayant fait faillite avant la fin des 5 années d’utilisation du matériel
Le cas d’un monteur qui proposait des solutions Giradin sans avoir été enregistré auprès de la préfecture comme cela est exigée par la loi (il ne s’agit que d’un enregistrement et non d’une habilitation par la préfecture, on peut donc légitiment se poser des questions sur le sérieux de ce monteur qui n’a même pas respecter cette obligation pourtant minimale).

Dans ces cas, l’investisseur ne récupère ni sa mise initiale (ou qu’une faible partie), ni la réduction d’impôts et peut même se voir appliqué des pénalités de retard. Il subit donc une double ou triple peine.

Là encore, pour pallier ce risque, les sociétés de montage solides mettent en place des garanties de bonne fin fiscale. Elles se substituent à l’investisseur pour le remboursement de la réduction d’impôts et des éventuelles pénalités qui peuvent l’accompagner.

Elles fournissent également un accompagnement juridique à leurs investisseurs.

La ré-utilisabilité des biens mis à la location

Dans les schémas dit locatif, la société dans laquelle les investisseurs placent leur argent, s’engage à acquérir du matériel neuf et à le mettre de manière continue en location sur une période minimale de 5 ans.

Si la société cible du matériel très spécifique (par exemple une machine numérique dédiée à la fabrication d’un type très particulier de pièce mécanique), si le locataire met un terme au contrat de location avant la fin des 5 années, la société locatrice aura de grandes difficultés à relouer cet équipement et Bercy pourra remettre en cause l’avantage fiscal accordé.

Il est donc conseiller d’aller plutôt vers des projets concernant des locations de produits assez généralistes (grue, camions, engin de chantier, tracteurs, etc….)

La qualité du monteur de projet

Comme nous l’avons mentionné précédemment, il est assez facile d’ouvrir un site internet et de vendre des projets en Girardin industriel.

On peut donc avoir à faire :

à des arnaques,
a des monteurs qui vendent des produits non éligibles et qui mettent la clef sous la porte dés les premiers redressements de l’administration fiscale (qui peuvent intervenir 4 à 5 ans après l’investissement initial)
A des monteurs métropolitains, qui n’ont pas, ou peu de personnels sur place en outre-mer, pour valider que les investissements sont bien réalisés et pour réemployer l’appareillage cible de l’investissement dans d’autres entreprise si la première venait à être défaillante
etc..

Nous conseillons donc de passer par des monteurs qui ont pignons sur rue depuis de nombreuses années (8 à 10 au minimum) plutôt que de ne se fier qu’à la rentabilité. Il est utile de rappeler une fois de plus qu’il n’y a pas de rendements élevés sans risques élevés.

Quels sont les risques ?

Ils découlent des points de vigilances exposés ci-dessus.

Si une des entreprises cibles ne respectent pas pendant 5 années, les conditions d’éligibilité au Girardin Industriel, l’investisseur pourra voir remis en cause sont avantage fiscal par l’administration. Il lui faudra alors remboursé l’avantage fiscal obtenu sur cette société et il pourra se voir appliquer des pénalités supplémentaires (10%, 40% ou 80% de majoration + taux d’intérêt légal + amende).
- Il est donc important de vérifier que le bien acquis peut facilement être remis en exploitation auprès d’un autre exploitant (en location par la SNC par exemple). Cela suppose donc d’être attentif à la nature du bien acquis et aussi au fait que le monteur du Girardin ait du personnel sur place pour suivre les exploitants et se mettre en recherche d’un nouvel exploitant en cas de défaillance du premier.
- Nous déconseillons donc fortement de passer par des monteurs de projets Girardin que l’on trouve trop fréquemment sur Internet, offrant des rentabilités très alléchantes mais n’ayant aucun personnel sur place pour suivre les exploitants, pour vérifier que les investissement sont bien réalisés et pour gérer l’éventuel défaillance d’un exploitant.
- C’est pour cela que chez ACACIAS-PATRIMOINE nous avons sélectionné seulement trois monteurs de projets qui remplissent toutes ces conditions et ont un track record excellent sur les investissements passés.
Si l’investissement est réalisé via une SNC et que les emprunts ne sont pas assortis d’une clause de renonciation à la poursuivre les associés investisseurs ou que l’exploitant n’a pas pris des assurance responsabilités civiles adéquates (par exemple en cas d’accidents causés par un des engins de la société), l’investisseur peut se voir attaqué en responsabilité bien au delà du montant qu’il a investit.

Au final est-ce vraiment une réduction d’impôts?

Bien que présenté généralement comme une réduction d’impôt, le Girardin Industriel peut également être considéré comme un investissement sur le court terme avec un rendement de 9 à 15% sur 18 mois (soit 6% à 12% par an) si l’investissement est réalisé en début d’année et remboursement en juillet de l’année suivante ou de 7% à 11% sur 10 mois si investissement vers Octobre.

Note : La différence des taux initiaux (9 à 15% dans cas 1, ou 7 à 11% dans le cas 2) vient essentiellement que les monteurs proposent généralement les projets aux taux les plus avantageux en début d’année pour lisser leur activité sur 12 mois et avoir de la visibilité plutôt que d’avoir à subir le rush fiscal de fin d’année sur 3 mois.

Comme on l’a vu précédemment, l’investissement en Girardin Industriel présente un risque, mais qui est de nature différente d’un investissement boursier ou entrepreneurial. En effet, le risque ne porte pas sur la performance des sociétés dans lesquelles l’investisseur place son argent mais sur la qualité du montage juridique et le respect des conditions d’éligibilité.

Ce risque peut, avec certains monteurs de projets, être couvert par une garantie de parfait achèvement fiscal et financier si l’investisseur choisi d’y souscrire. Cette garantie à bien sur un cout (de l’ordfe de 3 à 4% du montant investi)

L’investisseur trouve donc un investissement court terme avec une bonne rentabilité, accessible à partir de montant relativement faible (généralement dès 2 500€) avec un risque limité et lui permettant de diversifier son patrimoine.

Faut-il privilégier les investissements de pleins droits ou ceux avec Agrément préalable ?

Il n’y a pas de réponse générale à cette question. Nous nous limiterons à quelques remarques.

Comme nous l’avons vu précédemment, les investissements de plein droit se font exclusivement au travers de SNC qui peuvent engager l’investisseur au delà de son investissement initial. On aurait donc tendance en première approche a aller chercher uniquement des placements avec agréments qui se font le plus souvent au travers de SAS protégeant mieux les investisseurs.

Ce n’est cependant pas aussi simple.

Souvent les SNC investissent dans plusieurs projets et les bons monteurs de solutions Girardin veillent à mettre en place toutes les mesures (statuts, limitation de responsabilité en cas d’emprunt, vérification des assurance des exploitants,…) permettant de limiter les risques. De ce fait si l’exploitant de l’un des projets cesse son exploitation du bien acquis avant les 5 années requises et que le monteur ne trouve pas un nouvel exploitant ré-utilisant le bien acquis, alors seul une partie de la réduction d’impôt de l’investisseur est remis en cause et non sa totalité.

A l’inverse dans les montages avec agrément, si l’investisseur ne peut pas être appelé pour plus que le montant qu’il a initialement investi, on ne cible qu’un projet et un exploitant. Dans les hypothèses exposées au paragraphe précédent c’est alors la totalité de la réduction d’impôt qui est remise en cause.

Fév

2021

Entreprises: A QUELLE SAUCE SOCIALE ET FISCALE ALLONS-NOUS ÊTRE MANGES EN 2021 ?

Ce second article traite de l’impact des loi de financement de l’état et de la sécurité sociale pour 2021 sur les entreprises (Le premier traitant de leurs impacts sur les particuliers)

A. Suppression progressive de la majoration de 25% pour non adhésion à un organisme de gestion agréé

Jusqu’au 31 décembre 2020, les titulaires de revenus passibles de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles, réalisés par des contribuables soumis à un régime réel d’imposition voyaient leurs bénéfices majorés de 25% pour le calcul de l’impôt lorsqu’ils n’adhéraient pas à un centre de gestion agrée.

La loi de finance pour 2021 prévoit une diminution progressive de cette majoration :

20 % pour les revenus 2020
15% pour les revenus 2021
10% pour les revenus 2022
Puis plus aucune majoration à compter de l’imposition des revenus 2023

B. Refonte de la taxe sur les véhicules de société

Le barème (pour les véhicules relevant du nouveau dispositif d’immatriculation) repose sur un tarif appliqué de façon linéaire, en fonction des émissions du CO2 du véhicule (et non plus sur un système de tranches). Il démarre à partir d’émissions de 21g/km (17 € par véhicule).

Il est également prévu une hausse du malus CO2 : à partir de 50 € pour 133g de CO2 par km

C. Réévaluation libre des immobilisations corporelles et financières

L’art 123-18 du code de commerce permet maintenant aux entreprises de réévaluer, temporairement en franchise d’impôt, l’ensemble de leurs immobilisations corporelles et financière sans prendre en compte l’écart de réévaluation pour la détermination du résultat imposable de l’exercice au cours mais en le lissant à part égal sur 15 ans

En cas de cession d’une immobilisation amortissable il y a cependant imposition immédiate de la fraction de l’écart de réévaluation afférent à ce bien qui n’a pas encore été réintégrée à la date de la cession.

D. Relèvement du plafond des entreprises éligibles au taux réduit d’impôt sur les sociétés

Le bénéfice du taux réduit d’IS s’applique dorénavant aux PME dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 10 millions d’€ (au lieu de 7,63 millions d’€ précédemment).

E. Forfait mobilité et Prorogation de la réduction d’IS pour mise à disposition gratuite d’une flotte de vélos aux salariés

Le plafond de l’exonération fiscale et sociale appliquée à la prise en charge des frais de transports personnels est porté à 500 €.

De plus, les sociétés qui mettent gratuitement à disposition de leurs salariés une flotte de vélos bénéficient d’une réduction d’IS (dans la limite de 25% du prix d’achat de la flotte) jusqu’au 31 décembre 2024.

F. Création d’un crédit d’impôt pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique des bâtiments des PME

Les PME imposées d’après leur bénéfice réel, et qui affectent des bâtiments à l’exercice de leur activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour les travaux portant sur des opérations d’isolation thermique, dl’installation de systèmes de chauffage, de refroidissement et de ventilation des locaux.

Le crédit d’impôt est égal à 30% du prix de revient des dépenses et plafonné à 25000

G. Baisse de la CVAE

La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises est réduite de moitié. Voici le nouveau barème :

lorsque le chiffre d’affaires est inférieur à 500 000 €, le taux est nul ;
lorsque le CA est compris entre 500 000 € et 3 millions d’€, le taux est égal 0,25% × (montant du CA – 500 000) / 2 500 000 ;
lorsque le CA est compris entre 3 millions et 10 millions d’€, le taux est égal à 0,25% + 0,45% × (montant du CA – 3 000 000) / 7 000 000 ;
lorsque le CA est compris entre 10 millions et 50 millions d’€, le taux est égal à 0,7% + 0,05% × (montant du CA – 10 000 000) / 40 000 000 ;
lorsque le CA est supérieur à 50 millions d’€, le taux est égal à 0,75 %.

Le montant du dégrèvement est majoré de 500 € (et non plus 1000 €) pour les entreprises dont le CA est inférieur à 2 millions d’€.

H. Création d’un crédit d’impôt en faveur des bailleurs qui renoncent aux loyers de certaines entreprises impactées par la crise de la Covid-19

Les bailleurs qu’ils soient personnes physiques domiciliées en France ou personnes morales peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des abandons ou renonciations définitifs des loyers hors taxes et hors accessoires échus au titre du mois de novembre 2020 lorsqu’ils sont afférents à des locaux situés en France et consentis, au plus tard le 31 décembre 2021, au profit d’entreprises locataires. Ce crédit d’impôts a également vocation à se proroger sur les loyers suivant, si le confinement devait durer, et à se poursuivre pour les entreprises faisant l’objet d’une décision de fermeture (restaurant, boite de nuit, etc…) ou qui relèvent des secteurs protégés.

Le crédit d’impôt est égal à 50 % de la somme totale des abandons.et plafonné pour les entreprises locataires de plus de 250 personnes à 33.33% du loyer.

Les entreprises locataires doivent :

employer moins de 5000 salariés,
louer des locaux qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public au cours du mois de novembre 2020 ou exercer dans un secteur spécifique (dit S1, tel que l’hôtellerie, les cafés, la restauration ou la culture et l’événementiel,
ne pas être considérés comme étant en difficulté au 31 décembre 2019,
ne pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.

Note : Lorsque entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant ou un membre du foyer fiscal du bailleur, ou lorsqu’il existe des liens de dépendance entre elle et le bailleur, le bénéfice de ces dispositions est subordonné à la condition que le bailleur puisse justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire.

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I. Création d’un crédit d’impôt en faveur des représentations théâtrales d’œuvres dramatiques

Les entreprises exerçant l’activité d’entrepreneur de spectacles vivants, soumises à l’IS, si elles ont la responsabilité du spectacle et supportent le coût de sa création, peuvent bénéficier d’un crédit d’impot égal à 15% des dépenses de création, d’exploitation et de numérisation du spectacle, engagées jusqu’au 31 décembre 2024.

J. Prorogation du dispositif de prêt garanti par l’Etat

Les entreprises impactées par la crise de la Covid-19 peuvent bénéficier du PGE jusqu’au 30 juin 2021.

Fév

2021

Particuliers: A QUELLE SAUCE SOCIALE ET FISCALE ALLONS-NOUS ÊTRE MANGES EN 2021 ?

Qui de neuf docteur en 2021 ?

Dans cet article nous allons nous consacrer essentiellement à l’impact de la loi de finance pour 2021 sur les particuliers. Un second article traitera de l’impact sur les entreprises

Si on s’attend comme chaque année à des évolutions de la fiscalité, en de début d’année 2021 celles-ci sont cependant limitées, mais comme vous pourrez le lire, les innovations du législateur portent parfois sur des sujets biens particuliers auxquels on n’aurait pas forcément pensé (comme nos douches, l’homéopathie, les vélos, ou prospectus)

A. Assujettissement des LOUEURS MEUBLES PROFESSIONNELS à la Sécurité sociale des indépendant et risque pour les expatries

Pour rappel, sont éligibles au statut de loueur professionnel mentionné au 2 du IV de l’article 155 de CGI, les particuliers qui louent des biens meublés à la double condition qu’ils perçoivent des recettes (toutes taxes et toutes charges comprises) de plus de 23 000^e /an ET que ces recettes soient supérieures ou égales à leurs revenus (salaires, retraite, BIC, BNC, BA) après abattement.

Si tel est le cas, la loi de finance de la sécurité sociale les oblige à partir du 01/01/2021 à s’affilier au régime de sécurité social des travailleurs Indépendants. L’impact est extrêmement fort

Puisque les bénéfices seront taxés maintenant au niveau des cotisations sociales à environ 35% (dépend du montant des recettes) au lieu de 17.2%, et que même en cas de déficit ils subiront le forfait minimum de 1 145€/an pour 2021,
Et surtout puisque les plus-values de court terme (celles correspondant aux amortissements) seront elles aussi soumises à ces mêmes cotisations sociales des indépendant en lieu et place de la CSG/CRDS à 17.2% et ce même si elles sont exonérées d’impôts au titre de l’article 151 septies du CGI (bien détenu depuis plus de 5 ans et moins de 90 000€ de recette pour les activités de services)
Les plus-values de long terme restent elles imposées à la Flat Tax de 30% pour la part non exonérée (10% d’exonération par an au-delà de 5 an : 151 Septies B)

Pour les non-résidents, la situation se complique, puisque qu’ils ne déclarent généralement pas ou peu de revenus du travail en France. De fait, dès qu’ils louent par exemple leur maison avec meubles pour plus de 1 950€/mois charges comprises, ils sont considérés comme des Loueurs de meublés professionnels et devraient s’affiler au régime des indépendants et donc subir une taxation d’environ 35% des bénéfices et des plus-values.

Heureusement pour les travailleurs qui exercent leur activité principale dans l’Espace Economique Européen (UE + Islande + Norvège + Liechtenstein), le droit Européen les protège puisqu’il prévoit qu’ils ne puissent être assujettis à un régime de sécurité sociale que dans un seul pays (ce qui ne les empêchent pas d’être quand même soumis au prélèvement de solidarité de 7.5% sur le revenu de leur patrimoine en France).

Pour ceux par contre qui exercent leur activité en dehors de l’EEE, il nous semble (sauf décret contraire à venir) qu’ils soient obligés de s’affilier au régime des indépendants et verser à minima le forfait de 1 145€/an.

B. une modification des tranches du barèmes de l’impôt.

Le tableau ci-dessous indique les taux par tranche pour les revenus 2020 est donné par tranche. C’est-à-dire que si vous avez un revenu pour votre foyer fiscal de 75 000€ par exemple pour un couple avec 2 enfants (soit 3 parts) le chiffre à prendre en compte pour lire le tableau est 75 000/3 soit 25 000€.

Revenus après abattement (mais avant réductions et crédits d’impôts) par part	Taux applicable à la tranche
De 0 à 10 084€	0%
De 10 085 à 25 710€	11%
De 25 711€ à 73 516€	30%
De 73 517€ à 158 122€	41%
Au-dessus de 158 222€	45%

Barème fiscal 2021 pour les revenus 2020

Il est à noter que si le revenu fiscal de référence (sans prendre en compte le nombre de parts cette fois) est supérieur à 250 000€ pour un célibataire ou 500 000€ pour un couple, la CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus s’ajoute à ce barème)

C. Réduction PINEL

La réduction Pinel qui devait s’arrêter au 31/12/2021 est prolongée jusqu’au 31/12/2024 mais son périmètre est limité et la loi de finance prévoit son « rabotage » pour 2023 et 2024.

Dans un premier temps, le dispositif Pinel ne concernera plus que les bâtiments d’habitation collectif, c’est-à-dire les appartements. Autrement dit l’acquisition de maisons individuelles neuves en Pinel désormais exclu (Les projets de construction individuelle initiés avant le 1er janvier 2021 restent éligibles, la date du dépôt de la

Puis dans un second temps, la loi de finance 2021 prévoit la diminution de la réduction Pinel à partir de 2023 (10.5%, 15%, 17.5% pour les acquisitions réalisées en 2023 puis 9%, 12%,14% pour les acquisitions réalisées en 2024 selon la durée d’engagement de 6,9 ou 12 ans.

S’il est donc important de lancer son investissement Pinel avant fin 2022, il ne faut pas pour autant acheter n’importe quoi et à n’importe quel prix. La localisation du bien et le prix marché local doivent rester vos boussoles pour ce type d’investissement.

D. La réduction d’impôt pour la souscription à une augmentation de capital d’une PME devrait être maintenue en 2021 à un taux de nouveau à 25%

Prévue depuis plusieurs années la majoration de la « réduction Madelin » de 18% à 25% a finalement été appliquée d’août à Décembre 2020. Elle s’applique aussi bien à l’investissement en direct dans les PME qu’à l’investissement dans les FIP et FCPI. Cette réduction à 25% est prolongée par la loi de finance jusqu’au 31/12/2021.

Attention toutefois, il faut cette année encore, attendre le feu vert de la commission Européenne pour être certain que le plafonnement de 25% s’appliquera bien. En attendant, le taux de 18% est applicable. Il est donc conseiller d’attendre le décret d’application pour 2021 avant d’investir dans ces produits.

E. Augmentation du plafond de certaines niches fiscales

Le plafond des niches fiscales est porté à 13 000€ (au lieu de 10 000€) pour l’investissement en direct au capital d’entreprises solidaires d’utilité sociale (ESUS) réalisé en 2021 (également sous réserve d’aval de la Commission européenne, il est donc là aussi conseillé d’attendre la publication du décret officialisant ce déplafonnement).

Pour rappel cette réduction d’impôt est égale à 25% du montant de l’investissement dans la limite du plafond ci-dessus.

F. Allongement du congé paternité

Le congé paternité est porté à 28 jours dont 7 jours sont obligatoires. Par ailleurs le congé d’adoption est porté à 16 semaines, contre 10 aujourd’hui, pour les personnes n’ayant pas d’enfant ou 1 seul à charge

Le bénéficiaire pourra prendre moins de 28 jours de congé s’il le souhaite, mais un minimum de 7 jours restera obligatoire. En cas de naissance multiple, 7 jours supplémentaires seront ajoutés au congé paternité. Le père de jumeaux ou de triplés pourra donc bénéficier de 35 jours de congé. Là encore, le bénéficiaire pourra prendre moins de 35 jours de congé s’il le souhaite, mais un minimum de 7 jours restera toujours obligatoire.

G. Logements neufs : les douches à l’italienne obligatoires en 2021

Eh, oui, l’état va cette année jusqu’à décider du type de douche à installer chez nous….. (Décret du 11/09/2020 du ministère de la transition écologique)

En 2021, les douches installées dans les logements neufs devront être à l’italienne. Cette mesure vise à rendre plus accessibles les salles de bains de ces logements aux personnes à mobilité réduite. Ces douches de plain-pied et sans ressaut sont en effet d’un usage quotidien plus aisé pour les personnes âgées ou en situation de handicap.

Les logements concernés sont :

à partir du 1er janvier 2021 : les appartements en rez-de-chaussée et les maisons individuelles en lotissement ou destinées à la location ;
à partir du 1er juillet 2021 : les appartements desservis par un ascenseur.

Il reste toujours possible d’installer une baignoire. Dans ce cas, son remplacement ultérieur par ce type de douche doit être possible sans modification du volume de la salle d’eau.

Lorsqu’un logement compte plusieurs salles de bains, au moins l’une d’entre elles doit être aménagée avec une zone de douche accessible.

Et attention, notre ministre précise même à quoi elle doit ressembler « à un volume d’une surface rectangulaire de dimensions minimales 0,90 m × 1,20 m et d’une hauteur minimale de 1,80 m, accessible sans ressaut par un espace d’usage parallèle, situé au droit de son côté le plus grand ». A quand des précision sur la marque de savon à utiliser..

H. Augmentation des plafonds de souscription au capital de sociétés de presse

La réduction d’impôt sur le revenu de 30% (ou 50% lorsque la société bénéficiaire a le statut d’entreprise solidaire de presse d’information) pour souscription au capital des entreprises de presse est également renforcée (CGI, 199 terdecies-0 C). Les montants d’investissement sont doublés pour les investissements réalisés en 2021 et s’élèvent à 10 000 € pour un contribuable célibataire, veuf ou divorcé et à 20 000 € pour les couples soumis à une imposition commune.

I. Revenus de source française perçus des personnes physiques non domiciliées

La loi de finances pour 2021 procède à un retour en arrière en matière de fiscalité des non-résidents. En effet elle abroge à partir du 1 Janvier 2021, la réforme du prélèvement à la source pour les salaires, les traitements, les pensions, et rentes viagères de source française perçus ou réalisés par des non-résidents qui devait progressivement aligner la fiscalité des non résidents sur celle des résident.

Elle abroge également cette réforme pour ces mêmes personnes pour les gains ayant la nature de salaire à la suite de la cession d’actions acquises dans le cadre d’un plan d’actionnariat salarié.

Les non résident seront donc soumis au prélèvement à la source selon le barème:

Revenu imposable annuel	Taux
Moins de 15 018€	0%
de 15 018€ à 43 563€	12%
Au dessus de 45 363€	20%

Barème du prélèvement à la source pour les non résidents

J. Majoration du plafond des dons

Le seuil des dons effectués en 2021 aux organismes d’aide aux personnes en difficulté (Dons Coluche) et ouvrant droit à une réduction d’impôts de 75% est porté à 1 000€ (en fait maintenu à 1 000€ à la suite de la loi de finance rectificative de 2020 faisant suite à la crise COVID).

Au-delà de ce seuil, c’est le taux de 66%, valable pour les autres associations d’intérêt général, qui s’applique

K. Cinéma :SOFICA

La réduction d’impôt pour souscription de parts de Sofica (CGI, art. 199 unvicies) qui devait prendre fin le 31 décembre 2020, est reconduite jusqu’au 31 décembre 2023. L périmètre géographique d’investissement est également élargi aux États parties de la Convention européenne sur la coproduction cinématographique ou disposant d’un accord de coproduction avec la France.

L. Plafond annuel de la sécurité sociale

Exceptionnellement, le plafond annuel de la sécurité sociale n’est pas revalorisé en 2021 et reste fixé à 41 136€ (ce plafond est utilisé pour le calcul de vos retraites de base, des versements sur les dispositifs tels que les plans épargnes retraite, pour le plafonnement des indemnités maternité ou maladie, les taux de cotisation sociales sur les salaires, etc…)

M. Élargissement des bénéficiaires de MaPrimeRénov’

Le dispositif MaPrimeRenov s’ouvre à partir du 11 janvier 2021 à tous les propriétaires occupants et à partir de Juillet 2021 aux propriétaires bailleurs, cette fois sans condition de ressources. Le crédit d’impôt pour la transition Energétique (CITE) est lui supprimé à partir du 1 Janvier 2021.

Les travaux doivent impérativement être réalisés par un professionnel RGE et le montant de prime est fonction de la nature des travaux et/ou dépenses engagés.

N. Création d’un crédit d’impôts pour l’installation de bornes de recharge de véhicules électriques

La création d’un crédit d’impôt spécifique est créée en faveur de l’installation de bornes de recharge de véhicules électriques sur les places de stationnement résidentiel effectuée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023.

Sont pris en compte l’acquisition et la pose d’un système de charge pour véhicule électrique dans le logement dont vous êtes propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit, et qu’il s’agisse de votre habitation principale ou de votre résidence secondaire, dans la limite d’une résidence secondaire par contribuable.

Les dépenses d’acquisition et de pose de systèmes de charge n’ouvrent droit au crédit d’impôt que si elles sont facturées par l’entreprise qui procède à la fourniture et à l’installation des systèmes de charge

Le crédit d’impôt est égal à 75 % du montant des dépenses, sans pouvoir dépasser 300 € par système de charge.
Note : Le bénéfice du crédit d’impôt est limité, pour un même logement, à un seul système de charge pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et à deux systèmes pour un couple soumis à imposition commune.

O. Montant du Smic

Au 1er janvier 2021, le salaire minimum interprofessionnel de croissance (Smic) augmente de 0,99 % (contre 1,2 % au 1er janvier 2020) et se trouve donc porté à 1 554.58€ brut mensuel sur la base de 35h par semaine.

P. Homéopathie : fin du remboursement

Le remboursement des produits homéopathiques avait baissé en 2020. Depuis le 1er janvier 2021, le déremboursement est total

Q. Fin des prospectus dans les boîtes aux lettres

Depuis le 1er janvier 2021, il est interdit de déposer des imprimés sur lesquels ne figurent pas votre nom et votre adresse. Le dépôt dans les boîtes aux lettres de cadeaux promotionnels non sollicités ainsi que la distribution d’imprimés publicitaires sur les parebrises des véhicules sont également interdits.

Si vous constatez le non-respect de ces dispositions, vous pouvez contacter les enseignes concernées et leur rappeler qu’elles risquent une contravention pouvant s’élever jusqu’à 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

R. APL: Aides au logement, la réforme sera mise en place à partir du 1er janvier 2021

À partir du 1 Janvier 2021, les aides personnalisées au logement (APL), allocations de logement familiale (ALF) ou encore allocations de logement sociale (ALS) seront calculées sur la base des ressources des 12 derniers mois et non plus sur celle des revenus perçus deux ans plus tôt.

Les informations sur les ressources des ménages seront actualisées automatiquement tous les trimestres de façon à recalculer tous les 3 mois les droits des allocataires. Par exemple, votre aide au logement de janvier, février et mars 2021 sera calculée à partir des revenus touchés de décembre 2019 à novembre 2020. Celle d’avril, mai et juin 2021 sera calculée avec vos revenus de mars 2020 à février 2021.

Pour les personnes dont la situation n’a pas changé depuis 2 ans , il n’y aura pas d’évolution concernant le montant de ces aides. Aucune nouvelle démarche ne sera nécessaire pour percevoir ces aides (le mode de calcul, les critères d’éligibilité et les barèmes ne changeant pas).

S. Brexit : mesures prises pour les fonds et actions britanniques dans les PEA

Les titres émis par des sociétés britanniques souscrits ou acquis avant le 31 décembre 2020 restent éligibles au PEA et au PEA-PME jusqu’au 30 Septembre 2021.

Il n’est cependant plus possible d’en souscrire de nouveaux via un PEA ou PEA-PME depuis le 1 Janvier 2021.

Pour les PEA concernés, ll faudra d’ici fin Septembre, réaliser des arbitrages de ces titres sous peine de voir les PEA se transformer en compte titre (il en va de même pour les fonds collectifs éligible au PEA qui contiennent des fonds britanniques, ceux-ci étant maintenant décomptés dans la parts des 25% de fonds hors Espace Economique Européen).

T. Revalorisation de l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité (ASI)

L’ASI qui est notamment versée aux bénéficiaires d’une pension d’invalidité sous condition de ressources, passera de 750 à 800€. Ce montant reste néanmoins en dessous du montant de l’Allocation Adultes Handicapés et du seuil de pauvreté.

U. Poursuite de la réduction de la taxe d’habitation

Pour ceux qui ne bénéficient pas encore de l’exonération de la taxe d’habitation, une diminution sur 3 ans est planifiée conduisant à sa suppression totale en 2023 soit 30% de réduction en 2021, 65% en 2022 puis 100% en 2023 autrement dit exonération totale (sur la résidence principale).Note : la taxe d’habitation étant un impôt local, l’évolution des taux fixés par les collectivités locales peuvent toutefois atténuer la baisse attendue.

Si vous avez mensualisé le paiement de la taxe d’habitation vous pouvez dès Janvier anticiper la diminution de vos échéances mensuelles en effectuant une demande en ligne sur impots.gouv.fr. Attention, la redevance télévision elle n’est pas diminuée, il faut donc en tenir compte lors de la détermination de la nouvelle mensualité.

C’est quoi la location meublée?

Les types de locations meublées

A : La location saisonnière

B : La Location Meublée d’Habitation

Les avantages de la location meublées

Les pièges

Les pièges liés aux donations avec réserve d’usufruit

A: Est-il toujours possible de déduire un amortissement des revenus perçus par l’usufruitier ?

B: Le nu-propriétaire peut-il déduire un amortissement ?

Les pièges liés aux plus values

Qu’en est-il de la plus-value latente au moment de la donation ou de la succession ?

Pour les loueur non professionnels (LMNP)

Pour les Loueurs professionnels (LMP)

Le piège du régime de la sécurité social des travailleurs Indépendants

Le piège lié à l’emprunt en cas de décès

Le piège lié a la détention d’un bien meublé en indivision

Les pièges liés à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les pièges liés à l’encadrement des loyers

Le Cas général

Dans les zones tendues (Hors Paris, Lille, Hellemmes, Lomme,…)

Le cas de Paris

Les communes spécifiques comme Lille, Hellemens, Lommes.

Les pièges liés à la transformation d’un local en vue de le mettre en location meublée saisonnière

Conclusion

C’est quoi un groupement viticole ou Forestier ?

Quels sont les avantages des GFF, GFI et GFV ?

Y-a-t-il des inconvénients ?

Faisons un petit comparatif en prenant en compte tous ces éléments

Principes généraux

Les conditions d’éligibilité

La base de la réduction d’Impôts

Montant de la réduction d’impôts sur l’investissement global

Réduction d’impôt obtenue par les investisseurs

Les points sur lesquels l’investisseur doit être particulièrement vigilant

Le type de société utilisée par le monteur de projet Girardin industriel

Les conditions d’éligibilité et la durée dans le temps

La ré-utilisabilité des biens mis à la location

La qualité du monteur de projet

Quels sont les risques ?

Au final est-ce vraiment une réduction d’impôts?

Faut-il privilégier les investissements de pleins droits ou ceux avec Agrément préalable ?

A. Suppression progressive de la majoration de 25% pour non adhésion à un organisme de gestion agréé

B. Refonte de la taxe sur les véhicules de société

C. Réévaluation libre des immobilisations corporelles et financières

D. Relèvement du plafond des entreprises éligibles au taux réduit d’impôt sur les sociétés

E. Forfait mobilité et Prorogation de la réduction d’IS pour mise à disposition gratuite d’une flotte de vélos aux salariés

F. Création d’un crédit d’impôt pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique des bâtiments des PME

G. Baisse de la CVAE

H. Création d’un crédit d’impôt en faveur des bailleurs qui renoncent aux loyers de certaines entreprises impactées par la crise de la Covid-19

I. Création d’un crédit d’impôt en faveur des représentations théâtrales d’œuvres dramatiques

J. Prorogation du dispositif de prêt garanti par l’Etat

A. Assujettissement des LOUEURS MEUBLES PROFESSIONNELS à la Sécurité sociale des indépendant et risque pour les expatries

B. une modification des tranches du barèmes de l’impôt.

C. Réduction PINEL

D. La réduction d’impôt pour la souscription à une augmentation de capital d’une PME devrait être maintenue en 2021 à un taux de nouveau à 25%

E. Augmentation du plafond de certaines niches fiscales

F. Allongement du congé paternité

G. Logements neufs : les douches à l’italienne obligatoires en 2021

H. Augmentation des plafonds de souscription au capital de sociétés de presse

I. Revenus de source française perçus des personnes physiques non domiciliées

J. Majoration du plafond des dons

K. Cinéma :SOFICA

L. Plafond annuel de la sécurité sociale

M. Élargissement des bénéficiaires de MaPrimeRénov’

N. Création d’un crédit d’impôts pour l’installation de bornes de recharge de véhicules électriques

O. Montant du Smic

P. Homéopathie : fin du remboursement

Q. Fin des prospectus dans les boîtes aux lettres

R. APL: Aides au logement, la réforme sera mise en place à partir du 1er janvier 2021

S. Brexit : mesures prises pour les fonds et actions britanniques dans les PEA

T. Revalorisation de l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité (ASI)

U. Poursuite de la réduction de la taxe d’habitation

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